“调规潮”到来！买房不要再赌规划，要买确定性！

关于西咸能金区几宗文化设施用地调整为住宅用地的消息，在今年上半年的时候就传出。

这两天，这个消息正式迎来了官方的公示和征求建议，顿时在业内、购房者中炸开了锅。

实际上，不仅仅是西咸能金区，高新CID、曲江CCBD、港务奥体、团结片区、经开高铁新城等，这两年也陆续将一些商业用地、商务金融用地调整为住宅用地。

规划的这种调整，也是当下无奈的选择！

而对于购房者来讲，这实际上也提了一个醒：以后买房不要只看规划，更应该看确定性。

确定性，才是买房真正的核心逻辑。

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西咸能金区3宗地拟调整规划

2026年10月7日，西咸新区丝路经济带能源金融贸易区管理办公室在官网上洋洋洒洒写了一篇《致市民朋友们关于金湾科创片区文化设施用地调整的一封信》。

这封信的核心内容，就是研究拟将能源路以北沣河东岸约150亩文化设施用地调整为住宅用地，并解释了一下为什么要调整。

关于这个调整，官方给出了两个原因：

• 原因一：近年来，国家逐步从严管控大型场馆建设，要求不搞脱离实际的大体量地标，更多建设“小而美”的便民设施。
• 原因二：同时大型场馆建设与运维成本高昂，也会进一步带来运营困难和资源的浪费。

实际上，关于这几块地规划用途的调整，相关消息在今年上半年的时候就已经传出，这一次官方宣布了这个想法，并且征求意见。

这几块地的位置在现在的邦泰悦九章、沣业琅樾府、永晖文檀府的西侧，占据着真正的沣河一线河景，再加上周边的地铁、酒店、小型商业等配套，以及王炸级的优质教育资源铁一中金湾小学、铁一中金湾中学，可以说位置与配套非常的好！

2024年的时候，在西安土地市场已经大幅降温的情况之下，这几块地的旁边就诞生了2宗溢价成交地块，分别是邦泰以16.33%溢价拿地、中颐建信以38%溢价拿地，对应的是目前的邦泰悦九章项目、金地清岚颂项目。

这一次拟调整规划后的这几宗地块，位置其实比邦泰悦九章、金地清岚颂更好，因为其占据着真正的一线河景资源，具备打造纯改善产品的天然基因！这几块地如果进行公开拍卖出让，大概率会溢价成交。

当然，3宗文化设施用地调整为住宅用地之后，并不是说文化设施就没有了，而是挪了位置。

规划调整之后，远期在陇海铁路以北、金湾东路以南及沣渭三角洲区域预留文化设施用地，根据区域发展及政策情况，适时启动建设。

目前这个调整只是在研究阶段，并且在征求市民的意见，最终结果待定。

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不仅是能金，西安多板块先后调整

土地用途调整这件事情，这两年在西安各大区域中不是什么新鲜事情，西安多个区域这两年都陆续将一些商业用地、商务金融用地调整为住宅用地。

高新CID，今年4月份中海溢价拿的那块地，之前是商务用地，并且在2019年12月的时候已经被平台公司摘地了，规划建设未来广场C区、办公等，后来收储后调整为住宅用地重新出让。

这块地的西边，也有几块地从商业用地、商务用地调整为住宅用地了；还有前段时间公示规划的未来广场A区南侧那块地，之前也是规划的商业、商务，如今调整为住宅。

曲江CCBD，南区之前规划了大量商业、商务，包括超高层，后来基本都调整为住宅；北区9月份溢价成交的那块地，之前也是商务金融用地，平台公司已经摘地规划建设约150米超高层文化艺术中心，后来收储后调整为住宅用地重新出让。

港务奥体板块，8月份发布的最新规划显示，奥体中央公园两次的多宗商业、商务用地，也调整为住宅用地，本来已经没有住宅用地可以供应的奥体核心区，一下子又冒出了7宗住宅用地！

经开高铁新城起步区核心区，也就是南广场周边，之前规划的都是商业、商务，多栋超高层，后来很多也调整为住宅用地。

团结片区，太华路与凤城八路交汇处东北角三角区域，之前也规划的是商业、商务，包括超高层，后来也调整为住宅用地。

所以，“调规”这个事情，太正常了。

不仅仅在西安这样，全国其它城市这两年也是这样。

2026年1—7月上海成交住宅用地36宗，其中超过20宗为调规地块，占比过半‌；在广州，今年以来成交的13宗住宅用地中，调规地块已超过半数；北京、深圳、杭州、长沙等城市也呈现出类似的趋势……

03

这是当下无奈的选择

调规，也是当下无奈的选择。

城市高速发展时代结束之后，地产黄金时代结束之后，再加上商业、办公的开发运营难度、空置率，以及负债率高企，这个时候再去大量开发建设商业、办公、超高层，很明显已经是不现实的选择了。

另外，各种场馆等大型共建，投入大量资金之后运营也面临一定的困难，长期空置从而导致资源的浪费。

此时，城市建设要继续、要发展，将这些地块调整为住宅也许是无奈的选择。

同时，从政策层面来讲，各地也陆续出台了一些政策，通过调整用途盘活存量土地资源。

例如：湖南省就出台了《支持存量土地盘活增效促进高质量发展的若干措施》政策，其中就涉及到灵活调整规划。

所以说，“调规”这个事情大家理性看待，接下来还会继续的。

对于购房者来讲，其实这也提了一个醒。

以前大家买房子，看的是规划，看的是预期，高大上的规划让大家对区域未来发展充满期待，全城到处是CBD、超高层。

现如今，一切都变了，买房不能再赌规划，更应该看的是当下已经兑现的东西，也就是确定性。

至于规划，在没有正式落地之前、没有建成之前，一切都存在不确定性。

时代变了，一切都变了，思路也得变。

确定性的配套，确定性的品质，确定性的潜在供应……买房只看确定性！