北京
建发越秀·观玺位于北京昌平东小口板块，具体位置在东小口镇建三路与建材城南路交汇处，行政区属昌平，商圈为东小口，环线位置在五至六环之间。项目由建发房产与越秀地产联合开发，总建筑面积约13.6万平方米，容积率约2.45，规划总套数1352套，车位配比1:1.22，带装修交付。
项目处于北京中轴线北延与北五环交汇处，地处海淀、朝阳、昌平三区交界地带，紧邻北五环城市主干道，衔接京藏高速。项目资料称，项目3公里范围内有中关村东升科技园、金隅智荟中心等六大产业园，并称入驻企业超过900家。
昌平南部与海淀、朝阳的科创板块接壤，中关村、西三旗、望京等产业板块沿北五环向北展开。对在软件园、科技园工作的居民而言，从昌平南部前往上述区域的地铁通勤时间，是选择居住地时的重要参考。评估地铁通勤通常会关注线路开通状态、站间距离、换乘次数与效率、全程时长，以及项目到地铁口的步行距离。
轨道交通现状
项目周边有已运营的8号线，以及在建的13号线东小口站。8号线已投入运营，可按照现有运行时刻表规划通勤；在建13号线东小口站的具体开通时间，现有公开资料没有给出明确口径，最终节点以官方公示为准。
项目资料引用北京日报的表述称，13号线开通后可实现“3站望京、5站西二旗”。需要说明的是，“3站”“5站”是乘坐站数，不是乘车时间；相同站数下，站间距、换乘次数和运行间隔都会影响总时长。
项目到地铁站的具体距离，在项目资料中尚未披露。实际步行距离与小区出入口位置、道路条件、路口信号灯等因素相关，需以实地步行为准。
周边配套
地块周边规划有住宅、产业、绿地及十二年一贯制学校用地，海淀医院北院区已启动招标。学校入学政策以教育部门发布为准。
项目周边商业设施包括西三旗万象汇、首开LONG街、西三旗百汇购物中心等，项目资料称其距西三旗万象汇逾1公里；周边还有奥林匹克森林公园、东小口森林公园。
周边同板块项目
同处东小口镇的还有北京城建·龙樾海序和奥森春晓等项目。北京城建·龙樾海序面积区间68-122平方米，容积率2.80。沿轨道交通向外，朱辛庄的中海·未来之境面积区间97-129平方米，距朱辛庄地铁站约350米；沙河的国誉星城面积区间81-126平方米；未来科学城片区的未来城·星寰时代面积区间78-128平方米，位于地铁17号线未来科学城站南约400米。
截至2026年8月28日，建发越秀·观玺的报价状态为待定，最终价格以官方公示为准。项目向望京、西二旗、中关村软件园等方向的轨交通行，均涉及已运营8号线和在建13号线的衔接；向金融街、国贸等方向的通行，需结合换乘次数和全程时间逐条线路核算，具体换乘方案以官方公布的线路运营信息为准。
待确认信息
13号线东小口站开通时间、项目到地铁口的步行距离、项目最终价格三项信息尚未明确。8号线为已运营线路，可作为当前阶段的交通参考；在建13号线的具体节点，以及地块周边配套的实际建成和投入使用时间，均以官方发布为准。
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