11年未开发 金隅重庆东站三宗商地收储背后

观点网 10月9日晚间，金隅集团一纸公告，为十一年前那场备受瞩目的重庆土拍画上了句号。

公告显示，该公司位于南岸区茶园-鹿角组团A分区的三个地块，合计13.92万平方米土地将交由政府收储，拟收储价格19.48亿元。

而这一价格相较账面值折让8.44%，也就是说，金隅集团将在这三宗地块上确认约1.8亿元的账面折价。

从当年大手笔抢下“地王”级体量地块，到如今折价退地，这三宗沉寂逾十年的商业商务用地，终于迎来了阶段性句点。

而这纸公告的意义，不止于三宗地块的归宿。从“抢地”到“退地”，从增量扩张到存量盘活，金隅集团的这一步，恰如一面镜子，映照出行业逻辑的深层转向。

当“去库存、优供给”成为主旋律，如何让沉睡的土地重新流动起来，或许才是这纸公告留给市场最值得思考的命题。

从“地王”到“退地”

这三宗地块的身世，并不寻常。

时间回到2015年6月30日，重庆南岸区茶园-鹿角组团A分区十一宗地块挂牌成交。总用地面积38.1万平方米，规划建筑面积144.25万平方米，容积率上限3.8，用途为商业、商务、二类居住，起始价37.02亿元。最终，金隅大成以底价摘牌，成交楼面价2566.01元/平方米。

据当时媒体报道，该地块占地570余亩，位于茶园新区核心位置，是2015年上半年重庆土地市场最大宗地块，“地王”级体量仅次于恒大溉澜溪项目。

此外，彼时正值南岸区茶园片区乃至整个江南新城加速开发的阶段，地块被定位为江南新城的商业商务中心，金隅集团也一度规划在此打造大体量的商业综合体，规划不可谓不高，愿景不可谓不大。

然而，理想与现实之间，横亘着漫长的沉默期。从2015年拿地算起，地块长期未见实质进展。

观点新媒体查阅发现，2021年7月，有市民在重庆网络问政平台留言反映：金隅大成新都会商业地块自2015年竞得以来已过6年，仍然一片荒芜，全无动工迹象，严重影响通江大道沿路的市容市貌。

不过，该留言未获回复，但相关问题已经进入市场关注视野。

此后，属地规划部门的历次回复，逐渐勾勒出地块的真实进度。南岸区规划和自然资源局2025年5月在回复“关于区十九届人大六次会议第DH0056号建议办理情况的复函”时称，金隅集团取得土地后“陆续开展建设”，但截至当时，项目尚余5个商业商务地块、总用地面积21.6万平方米未建设（合234亩）、总计容建筑面积102.8万平方米未建设。

2026年6月，南岸区规划和自然资源局进一步披露，金隅大成地块共涉及11个地块，2019年项目住宅、商业先后动工，至今已完成6个地块建设，剩余5个地块全部为商业商务用地，体量较大。

而这一次收储的，正是上述未开发商业商务地块中的核心部分。

根据公告，本次交易标的为重庆新都会公司持有的南岸区茶园3、4、9地块建设用地使用权，土地用途为商业商务建设用地，收回土地使用权为净地土地使用权，三宗地块面积分别为5.22万平方米、2.43万平方米和6.27万平方米。

公告特别强调，地块权属清晰、主体明确，无抵押、质押、查封、冻结等权利限制，也不存在司法诉讼、仲裁纠纷；地块无在建工程、无存量建筑物构筑物遗留问题，现状平整可控、边界清晰。

换言之，这是一次“干净”的退地，即没有债权人博弈的纠葛，也没有历史遗留问题需要清算。而这种“干净”，在相当程度上恰恰源于它在开发上的“空白”。

那么，为何从“待开发”走向“待收储”？金隅集团在公告中给出了明确答案：茶园中心区及重庆东站站前核心区规划商业商务建筑规模超400万平方米，市场供过于求，根据当前房地产市场形势、区域房地产市场需求，公司剩余未开发的商业商务地块，已不再适合按原有用途继续开发投资。

这一表态，等于正式承认了区域商办市场供大于求、原有开发逻辑已经失效的现实。从“黄金地块”到“被收储的包袱”，十年之间，这片土地的角色悄然翻转。

折价8.44%收储

从财务角度看，这是一笔略带“亏损”的交易。

截至2026年6月30日，3、4、9号地块账面成本为21.28亿元，而本次拟收储价格19.48亿元，交易价格与账面值相比折价约8.44%。也就是说，金隅集团将在这三宗地块上确认约1.8亿元的账面折价。

这一折价从何而来？

其一，政策定价规则本身带有结构性折价。根据《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号）执行，采用“土地评估价与土地审计价孰低”原则确定基础价格，再统一下浮5%。

具体而言，三宗地块的市场评估价格为23.26亿元，企业土地成本审计金额为20.51亿元。两者相较，以较低的企业土地成本审计金额20.51亿元作为基础价格，再下调5%，最终确定收地价格为19.48亿元。

这一“孰低再打折”机制，正是242号文的制度设计，其目的在于既防止国有资产流失，也避免专项债资金被高价土地“吞噬”。由此，8.44%的折价并非谈判拉扯的结果，而是政策框架下的必然。

其二，实际折价的另一半来自成本自身的抬升。审计成本20.51亿元与账面成本21.28亿元的差额约0.77亿元，主要来自十年间的资金占用成本、税费等资本化支出，这部分沉没的时间成本在收储定价中不被认可。

其三，也是最根本的原因，是区域商办供给严重过剩，继续持有意味着追加巨额建安投入并承担长期空置风险，相比之下，折价收回现金是两害相权取其轻。

三重因素叠加之下，8.44%的折价便有了清晰的解释，政策机制压一层，历史成本沉没一层，市场供求再压一层。对金隅而言，这已不是一道“赚与亏”的选择题，而是一道“走与留”的必答题。

而对金隅集团来说，退地的现实意义更在于“回血”。

财报显示，该公司上半年实现营业收入359.16亿元，同比下降21.18%；利润总额-26.62亿元，同比下降100.13%；归属于上市公司股东的净利润为-21.72亿元，较上年同期的-14.96亿元扩大亏损45.22%；扣除非经常性损益后的净利润为-24.29亿元。

亏损来自“双主业”两端，其中，建材板块上半年主营收入330.6亿元，同比下降18.4%，利润亏损15.5亿元，同比大跌163%。地产开发及运营板块上半年主营业务收入29.4亿元，同比下降43.7%，实现利润-11.2亿元，同比增亏3.7亿元。报告期内实现销售面积22.4万平方米，同比下降31.7%，结转面积11.5万平方米，同比下降56.4%。

一端是水泥量价齐跌，一端是地产去化承压，两大主业同时失血，让金隅的现金流压力陡增。在这样的背景下，盘活一块短期内难以开发、且持续占用资金的商办用地，符合公司“优化土地资源配置和资产结构、减轻市场去化压力”的既定策略。

不过，退地只是“减法”，金隅同期还在做“加法”。从拿地情况来看，金隅近年投资重心已明确向北京等高能级城市、以住宅为主的地块倾斜。

2026年8月27日，金隅力压招商蛇口以8.7亿元总价竞得北京通州土桥FZX-0306-6037地块，成交楼面价约2.7万元/平方米，溢价率27.19%，刷新2026年北京土地市场溢价率最高纪录。

再往前，2025年6月5日金隅竞得北京海淀区宝山村棚改平衡资金地块（二期）HD00-1412-0017地块。从海淀宝山33.64亿元到通州土桥8.7亿元，两笔拿地合计超42亿元，全部在北京、全部为住宅。

一退一进之间，方向已然清晰，在重庆折价退出商办的同时，把资金投向北京核心区住宅，本质是土储质量的置换。

付款安排方面，公告显示，收回补偿款分三次支付，第一次，在3、4、9号宗地重新挂牌公示后支付2.5亿元；第二次，在宗地重新挂牌且重庆新都会公司竞拍成功或其他企业摘牌成功后2个月内支付14.6亿元；第三次，在宗地重新挂牌竞拍成功或摘牌成功2个月后，重庆市财政返款南岸区财政后再支付剩余2.38亿元，付款期限最迟不超过2027年3月31日。

这种挂钩后续出让进度的分期安排，意味着金隅集团能否足额、及时拿到全部款项，仍取决于这三宗地块能否顺利重新进入市场，这恰恰也是本次交易最值得关注的变量。

从2015年以37.02亿元底价进场，到2026年以19.48亿元折价离场，在重庆茶园，金隅用一个十年画了一个圆，而这个圆的半径，恰好是中国房地产与商办市场从扩张走向收缩的十年。从这个角度来看，金隅重庆退地，不只是单个企业的止损之举，更是整个行业告别旧周期、寻找新平衡的一个缩影。

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