浙江
文︱刘德科
现在，北京、上海、广州和武汉都已在国庆长假前公布了现房销售的落地政策。逐字研读这四座城市的文件，我们主要有两项观感：1.北上广是几乎没有过渡地直接进入了现房销售时代；2.武汉方案更务实，更符合大多数城市的实际情况。
超级严格的北上广方案
北上广是几乎没有过渡地直接进入了现房销售时代。有些人可能会说，不对啊，北上广的文件说得很清楚，目前还允许期房预售；但如果你站在房企的角度看，期房预售事实上已经不存在了。关键变量在于“资金回笼周期”。北上广要求，“2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款）”。这意味着哪怕是期房预售，资金回笼周期也已经变得跟现房销售一样长——哪怕一个正在开发的老项目，只要它的预售证是在2026年8月28日之后获取的，它的资金回笼周期也已经跟现房销售差不多。
从这个角度看，住建部所说的“老项目老办法，新项目新办法”，在北上广几乎已经不存在了，老项目也是新办法。对于房企来说，最要命的是经营节奏突然被打乱——计划中的资金回笼被推迟，势必对现金流稳定带来巨大影响。
当然，北上广要更严格，可以理解，毕竟都是一线城市。但从房地产的角度看，广州的市场活跃度远远比不上北京与上海，但在政策严格程度上却跟北京与上海看齐，广州这么做怕是会要承担更大的压力。
更务实的武汉方案
武汉方案更务实，更符合大多数城市的实际情况。武汉方案的务实之处在于：充分考虑了房企的现金流稳定。
首先，武汉是真的执行“老项目老办法，新项目新办法”，没有对老项目做层层加码。
其次，对于2026年8月28日之后的新项目，无论是允许期房预售还是现房销售，都给出了妥善的安排。
●对于期房预售的安排——
·建筑结顶即可预售（而不是要等到竣工备案）；
·用保函置换监管资金（置换金额不得低于项目竣工交付所需资金额度70%），既保证不烂尾又能增强房企的资金流动性；
●对于现房销售的安排——
·重新定义“竣工备案”：住建部文件对于现房的定义是获得竣工备案。既然“现房”的定义没得商量，那么可以重新定义“竣工备案”。武汉给出了三种办法：一是允许分批次竣工备案（以前只能整个楼盘一次性竣工备案）；二是允许地下与地上分开竣工备案（地下空间建完也属于竣工备案，为日常的政策具体执行留出弹性空间）；三是允许毛坯与室内装修分开竣工备案（毛坯就算是现房）。
·更大力度的地价分期付款：半年内付50%地价款（北上广则是要求30天之内付50%），余款可在一至两年之后付清。
·推行“拿地即开工”：以前也有“拿地即开工”，但基本上都是打擦边球；现在武汉通过“提升政务服务效能”让房企可以光明正大地“拿地即开工”（对于现房销售来说房企的时间就是金钱）。
我们的看法
归纳汇总一下我们的看法——
1.北上广是几乎没有过渡地直接进入了现房销售时代。
2.北京和上海地位特殊，承压能力更强，以最严格的姿态走在现房销售的前列，可以理解。
3.广州作为一线城市的“偶像包袱”太重。广州的房地产市场活跃度远远比不上北京与上海，但在政策严格程度上却跟北京与上海看齐，后续恐怕会有难以承受之重。
4.武汉方案更务实，更符合大多数城市的实际情况，是大多数城市可资参考的版本。
5.其他城市如果选择超级严格的北上广方案，能体现强大的“政治正确”，但需要付出巨大的转型期之代价。
我们国家要的是房地产市场健康稳定，而不是消灭房地产。从期房预售到现房销售，是一项巨大的变革；但凡是巨大的变革，切忌一蹴而就。
最后再补充一点：为什么考虑房企的现金流稳定？房企安全，才不会有烂尾楼（哪怕是现房销售同样会产生烂尾楼）；倘若房企现金流出了问题（我们主要是指地产央国企），那将是对市场信心的又一次巨大打击。
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