10.05-10.11 周度市场全景-供应空窗叠加假期因素，量价深度回调，区域分化加剧

注明：本文未经授权，严禁转载或数据制作。

WEEKLY REVIEW

本周商品住宅无新增供应，处于供应空窗状态，受国庆假期及节后初期影响，房企备案、推盘节奏阶段性放缓，以销定产特征突出，整体供应维持低位。

成交端在上周上行之后迎来明显回调，本周商品住宅成交 1.32 万㎡，环比下滑 43.83%；受国庆假期成交窗口缩短、新推货源不足影响，量能回落至近 15 周低位，但属于假期叠加供应空窗带来的阶段性收缩，并非趋势性走弱；

主力成交项目为阳光城金科玖珑悦、中信・云上都会与迎龙观月。

价格方面，本周成交均价 19212 元 /㎡，环比下降 21.51%，价格大幅回落主要受成交结构扰动，梁溪、经开区高单价项目成交有限，新吴、惠山等中低价位区域成交占比提升拉低全市均价，并非市场普跌，均价同比依旧保持上涨，价格中枢具备韧性。

总体来看，本周量价深度回调由假期效应、供应空窗以及成交结构变化共同驱动，属于阶段性波动而非市场趋势反转，市场整体仍处在结构性分化的磨底阶段，成交修复的持续性仍待验证，后续随着假期结束、供应恢复推盘，市场大概率迎来成交回补，维持结构性筑底格局。

商品住宅供求价走势

数据来源：克而瑞

一、供应分析：供应空窗，入市节奏阶段性放缓

本周全市无新增供应面积，供应端处于阶段性空窗状态。统计周期适逢国庆假期及节后初期，开发商推盘意愿与备案节奏明显放缓。

上周（第39周）全市新增供应面积4.21万㎡、供应367套，为近15周区间的供应高点；而近15周（第26—40周）全市累计新增供应约32.55万㎡（另有3周供应数据未返回），周均供应约2.5万㎡，且周度波动剧烈（周供应量在1.16万—5.31万㎡之间）。

整体来看，供应端延续"以销定产"特征，房企推盘节奏更多跟随成交去化情况灵活调整，本周零供应更多是节假日期间入市节奏的阶段性放缓，而非趋势性收缩。

二、成交分析：假期因素叠加，成交规模降至近15周低位

本周全市商品住宅成交面积1.32万㎡、成交101套、成交金额2.54亿元，环比分别下降43.83%、33.11%、55.91%；同比分别下降75.52%、75.49%、74.08%。

从近15周走势看，成交面积多数周在1.7万—4.1万㎡区间运行，第28周曾达4.06万㎡的相对高位，本周1.32万㎡为区间最低，成交端收缩明显。

节假期成交窗口缩短、新推货源不足（本周供应空窗）是成交规模快速回落的直接原因；同比大幅下降也反映出当前市场整体成交中枢较去年同期仍有明显差距，成交量的修复仍需依赖后续供应恢复与需求释放的共振。

三、价格分析：均价环比回落，警惕结构性扰动

本周全市成交均价19212元/㎡，环比下降21.51%，同比上涨5.87%。

价格环比大幅回落的核心原因在于成交结构变化：上周（第39周）均价24477元/㎡为近15周区间最高，主要受高端项目集中备案拉动；

本周高单价项目（如梁溪区、经开区3万元/㎡以上项目）成交套数有限，而新吴区（14213元/㎡）、惠山区（15607元/㎡）等中低价位区域成交占比提升，拉低了整体均价水平。

同比来看，均价仍上涨5.87%，套均价同比上涨5.72%，价格中枢同比仍具韧性，属于"价稳量缩"格局。

需要提示的是，周度均价受单周成交结构影响较大，不宜将本周均价回落解读为市场价格普跌。

区域供求价与存量

本周六区均无新增供应数据，成交端区域分化显著。

一、梁溪区：量价齐跌，高均价维持但成交收缩

本周梁溪区无新增供应；成交面积0.10万㎡、6套、成交金额3268.42万元，成交面积环比下降84.38%，降幅为六区最大；成交均价32115元/㎡，环比下降7.09%，但绝对水平仍为六区最高，同比大幅上涨66.82%。

主要支撑项目为迎龙观月（成交428㎡、2套、1465.73万元）。库存方面，截至2026年9月末梁溪区库存面积116.42万㎡、8280套，均为六区之首，12个月口径去化周期61.90个月，去化压力显著高于其他区域，后续需重点关注其供求平衡与库存去化节奏。

二、锡山区：量价齐跌，去化周期相对健康

本周锡山区无新增供应；成交面积0.10万㎡、8套、成交金额1723.71万元，成交面积环比下降75.47%，成交均价16660元/㎡，环比下降18.84%。

主要支撑项目为美的·云璟（成交549㎡、5套）。库存方面，截至9月末锡山区库存面积60.64万㎡、4487套，为六区最低，12个月口径去化周期24.40个月，库存压力相对可控。

本周成交大幅收缩更多受假期与推盘节奏影响，区域基本面在六区中相对稳健。

三、惠山区：量稳价升，六区中唯一面积环比为正

本周惠山区无新增供应；成交面积0.28万㎡、24套、成交金额4424.22万元，成交面积环比微增0.31%、成交金额环比增长7.64%、成交套数环比增长4.35%，是六区中唯一成交面积环比为正的区域；成交均价15607元/㎡，环比上涨7.31%，量价齐稳中有升。

主要支撑项目为国控朗诗·熙惠府（成交797㎡、6套、1461.37万元）。库存方面，截至9月末惠山区库存面积68.10万㎡、5260套，12个月口径去化周期33.40个月，处于六区中等水平。

四、滨湖区：量升价跌，环比修复明显

本周滨湖区无新增供应；成交面积0.22万㎡、16套、成交金额3876.74万元，成交面积环比大幅增长95.27%、成交金额环比增长40.96%，修复态势明显；但成交均价17452元/㎡，环比下降27.81%，呈"量升价跌"特征，价格回落主要受成交项目结构变化影响。

主要支撑项目为万科·锦上荣曜（成交544㎡、4套、1472.42万元，全区金额第一）。库存方面，截至9月末滨湖区库存面积77.57万㎡、5108套，12个月口径去化周期43.70个月，去化周期偏长，库存压力仍需关注。

五、新吴区：量价齐跌但规模居首，去化周期最短

本周新吴区无新增供应；成交面积0.32万㎡、30套、成交金额4561.63万元，成交面积、成交套数均为六区第一，占全市成交面积约24.4%；但环比量价均有回落，成交面积环比下降49.62%，成交均价14213元/㎡，环比下降25.33%，同比仍上涨11.24%。

主要支撑项目为中信·云上都会（成交1039㎡、10套，面积与金额双居全区首位）。库存方面，截至9月末新吴区库存面积72.73万㎡、6103套，12个月口径去化周期23.00个月，为六区最短，供需关系相对最优。

六、经开区：量升价跌，成交金额六区第一

本周经开区无新增供应；成交面积0.29万㎡、17套、成交金额7503.56万元，成交金额为六区最高，成交面积环比增长18.47%、成交金额环比增长2.01%；成交均价26043元/㎡，环比下降13.89%，同比下降2.23%，呈"量升价跌"走势。

主要支撑项目为阳光城金科玖珑悦（成交818㎡、6套、1576.92万元，全市金额榜首），此外奥体潮鸣（别墅，36315元/㎡）、华发中央首府、中信泰富玖映蠡湖（37726元/㎡）等高单价项目亦有贡献。

库存方面，截至9月末经开区库存面积74.81万㎡、4833套，12个月口径去化周期39.70个月，库存压力中等偏高。

七、区域成交集中度

本周六区成交面积占比：新吴区约24.4%、经开区约22.1%、惠山区约21.4%、滨湖区约16.8%、梁溪区约7.6%、锡山区约7.6%。

成交面积前三区域（新吴、经开、惠山）合计占比约68%，成交向中低价位、库存结构相对健康的区域集中；梁溪、锡山占比明显收缩，其中梁溪区均价虽维持3万元/㎡以上，但成交体量较小，高价位区域走量压力突出。

总结与后市研判

综合研判：假期效应下的阶段性量价回落，趋势性走弱尚未确立

本周无锡商品住宅市场呈"零供应、量价深度回调"格局：成交面积1.32万㎡、均价19212元/㎡，环比分别下降43.83%、21.51%，均为近15周区间低位。

本周统计周期适逢国庆假期及节后初期，成交窗口缩短、推货节奏放缓是量价回落的直接原因；同比维度，成交均价、套均价仍分别上涨5.87%、5.72%，价格中枢保持韧性。

综合判断，本周回调属于假期效应与供应空窗共同作用下的阶段性波动，而非趋势性反转信号。

结构特征：区域与项目两端分化加剧

区域端，惠山（面积+0.31%、金额+7.64%）、经开（面积+18.47%、金额+2.01%）、滨湖（面积+95.27%、金额+40.96%）部分指标逆势为正，而梁溪、锡山成交面积环比降幅均超七成；

项目端，高单价项目集中于梁溪、经开（中信泰富玖映蠡湖37726元/㎡、安居·仁恒·夹城里36746元/㎡、奥体潮鸣36315元/㎡），而本周金额榜首阳光城金科玖珑悦均价不足2万元/㎡，刚需与改善两端同时活跃、中间层承压的结构特征明显。

后市预判

短期看，随着假期结束、供应端恢复推盘，成交有望自低位回补，预计节后第41周供应与成交规模均将环比回升；

价格方面，在高单价项目回归备案节奏后，全市均价大概率向1.9万—2.2万元/㎡的中枢区间修复，仍属结构性波动而非普涨普跌。

结构性机会方面：

一是新吴区去化周期仅23个月、锡山区24.4个月，库存压力小、走量确定性相对较高；

二是经开区高单价改善项目持续贡献大额成交，高端改善需求具备韧性；

三是梁溪区库存116.42万㎡、去化周期61.9个月为全市压力最大区域，需警惕其以价换量对区域均价的扰动。

• 本文由【克而瑞（无锡）研究中心】分析师浦佳链撰写；
  

• 【克而瑞（无锡）研究中心】深耕无锡房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；

• 研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度/月度/季度/年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

• 本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

— END —