天津
近日，有业主在互动平台反映，三亚万科森林度假公园五期漏水。
五期联排别墅的历史投诉：不是个例
五期漏水最早被媒体集中曝光是 2019 年。当时中国房地产报、中新网都去现场走访过，业主群体里反映最强烈的是联排别墅。
业主列过一份《万科森林公园五期问题汇总》，一共 33 项质量问题，其中跟水有关的几条很典型：
• 一楼电源开关盒渗水，水从开关盒里往外冒，业主拍到过"像线状流水"的视频，电开关漏水属于安全隐患，不是普通渗水；
• 墙壁贯通性裂缝加渗水，不是表面涂料开裂，而是两家共用墙体的裂缝；
• 卫生间渗漏、卫生间地面走强电线管；
• 二楼阳台排水时草坪反水；
• 采光天井地漏不下水，一下雨积水；
• 踢脚线返潮霉变、门框装饰条脱落；
• 有业主家水管没开，一天走掉 4 吨水，凿墙后发现墙里水管在漏水。
当时业主的说法是"开发商说是装修瑕疵"，但墙壁裂缝、开关盒进水、零火线接错这类问题显然不是装修瑕疵能解释的。万科方面后来启动过整改，但业主反馈是"年年修、年年漏"。
这批联排别墅大致是 2018 年底交房的，所以漏水问题主要集中在收房后前几年。
近期洋房顶楼的新投诉：方向不一样
2026 年春节前后，五期洋房 B8 栋有顶楼业主在万科服务监督平台和股吧发帖，说大年三十开始漏水，持续到初三，之后拖了几十天没出维修方案。
业主原帖里的说法（注意这是单方陈述，不是媒体核实结论）主要有几点：
• 楼顶空气能热水设备长期排冷凝水，导致顶面积水、长青苔；
• 太阳能连接管漏水；
• 物业只盖了一块防雨布，没根治；
• 物业拒绝按业主理解的"海南防水 10 年"来修，只认国家 5 年；
• 后续又反悔不开工，转向申请维修基金。
这类顶楼问题跟当年联排别墅的性质不太一样。联排那批偏"建筑本身或水电施工缺陷"；顶楼洋房更偏"公共屋面积水 + 设备运维不到位"。所以别一概说"万科质量差"就完了——责任主体可能是开发商，也可能是物业，也可能两边都有，得看漏水根源鉴定出来是什么。
责任怎么分：先看三件事
第一件，房子哪年收的。
按《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，法定最低保修期是 5 年，从竣工验收合格或交付日起算。
第二件，漏的是公共部位还是你自家专有部位。
顶楼屋面、外墙属于共用部位；室内卫生间、自己改过的管道、户内墙面属于专有部位。公共部位过保后走维修资金，专有部位自己负责（除非还在开发商质保期内）。
第三件，漏水原因是什么。
这一步最关键，也最容易被物业和地产互相踢皮球。常见三种：
• 原防水施工缺陷 → 质保期内找开发商；
• 顶楼设备（空气能、太阳能）排凝水积水 → 物业运维责任；
• 邻户装修破管、自家改水 → 邻居或自己承担。
业主帖里提到的"海南防水 10 年"并不是所有项目都自动适用，开发商通常会抗辩说只约束特定新标准项目。所以维权时别把 10 年当底线去吵，5 年是国家硬标准，先按 5 年主张最稳。
物业说"走维修基金"是不是在搪塞
分两种情况看：
如果房子已经过了 5 年质保，且漏的是顶楼公共屋面，那申请住宅专项维修资金是对的，由物业或业委会发起，屋面外墙严重渗漏还可以走应急通道。
但如果还在 5 年质保期内，开发商拿"走维修基金"来回你，就是推责。维修基金明文规定不能用于应当由建设单位承担的保修期内维修。
还有一种情况：如果是空气能设备长期排冷凝水导致顶楼积水，本质是物业日常巡检养护不到位，不该让业主出钱修屋面，也不该动维修基金，物业自己要处理设备排水。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
