海南1-9月楼市数据出炉，海口均价同比涨12%；营销总忠告：要警惕楼市“以价换量”

海口湾。（地产界图库）

撰文 / 陈标志

“（国庆假期）海口五六十个在售项目中，至少有40个依赖‘以价换量’成交。”海口一在售项目营销总监涂宜章说。

海口1~9月商品房销售均价超过1.4万元/平方米，同比上涨12%。

据海南省最新网签数据显示，今年前三季度，全省商品房（含安居房）网签销售面积561.68万平方米，同比下降25%；销售金额957.54亿元，同比下降26%。

虽然面积、金额同比“双降”，但1~9月海口商品房销售均价同比上涨12%、9月单月销售环比大幅增长等积极信号，让楼市回暖值得期待。

“总量仍在探底，但结构信号积极。”海南省住建厅相关负责人认为，在自贸港红利持续释放、政策组合拳密集落地的背景下，这份前三季度“成绩单”，折射出一场深刻的结构性调整。

国庆长假期间，笔者走访海南多个在售项目发现，销售较平时明显增长，但部分楼盘依靠“以价换量”促成交易，应引起各方关注。海口多个项目营销负责人也向笔者表示，“以价换量”短期能加快去化、回笼资金，长期并非好事。

结构性拉高的均价

作为自贸港两大核心城市，海口、三亚1~9月合计贡献全省销售面积的53.4%、销售金额的68.4%，是全省楼市的“基本盘”。

两地销售面积与金额同比均明显下降。海口1~9月销售面积155.23万平方米，同比下降36%，金额218.44亿元，下降28%；三亚销售面积144.76万平方米、金额436.98亿元，同比分别下降16%和19%。

不过，9月单月两地均出现环比增长。

9月单月，海口销售面积13.52万平方米、环比增长14%，金额17.56亿元、增长21%；三亚销售面积10.2万平方米、环比大增45%，金额32.57亿元、增长95%。

数据中最亮眼的是，海口前三季度成交均价同比上涨12%，超过1.4万元/平方米；三亚9月成交均价约3.2万元/平方米，环比上涨35%。

克而瑞分析认为，“均价上行并非房子涨价了，而是卖的房子变了”——低价刚需盘集中缩量、高品质改善盘占比提升，结构性拉高了整体均价。

海南楼市的“花式促销”

海口市举办房展会，助力海南楼市“金九银十”。（地产界图库）

国庆长假期间，笔者在海口、三亚等地走访看到，“金九银十”之下各在售项目促销形式五花八门——

海口主城区城市更新项目嘉禾郡推出购房送黄金、减免购房款及送装修礼；认购保利海南在售项目可参与价值约25万元的宝马小轿车抽奖；万宁南燕湾泊云涯豪宅项目则采取分销成交送飞天茅台等方式。

中旅·三亚蓝湾项目营销负责人王志红告诉笔者，该项目为三亚豪宅产品，国庆期间南区实景示范区开放，469平方米超级户型首开，“共销售9套、1840平方米，总销售额1.46亿元”。保利海南项目的相关负责人也表示，其在售项目主要集中在三亚，国庆期间热销2.16亿元。

海口嘉禾郡项目营销负责人张天鹏告诉笔者，该项目国庆期间销售10余套房源；同为主城区城市更新项目的天玺壹号，假期迎来300多组客户。“假期访客明显增多，平均每天40多组客户。”天玺壹号营销总监涂宜章表示，无论9月单月还是国庆假期，项目销售均表现良好。

从项目维度看，头部效应更加突出。

1~9月全省销售金额“前十”项目中，三亚独占8席，陵水、海口各占1席，华润·海棠悦府以29.86亿元居首；海口中海·南海叁号院以600套销量，成为全省少见的“现象级”单盘。

销售面积“前十”项目中，三亚占5席、海口3席，儋州、万宁各1席。头部项目集中热销，印证“好房子热销、高端项目托底”的市场逻辑，也与8月24日海南省省长刘小明在房地产经营主体座谈会上提出的从“有房住”转向“住好房”等四个转变相呼应。

当地行业人士认为，海口、三亚9月单月销售环比增长，与“8·28”新政及9月5日海口出台的七条楼市新政不无关系。

上述新政涵盖落户即购、套数认定从全省改为本市、多孩家庭增购、“以旧换新”等，被业内称为“近年来海口限购政策最宽松的一次”。

“以价换量”应引市场警惕

总量下行之中，仍有市县跑出“独立行情”。

位于海南西南部的县级市东方市表现最亮眼：1~9月商品房销售面积16.22万平方米、同比增长11%，金额13.89亿元、增长8%，量价双升，是全省为数不多的“双正增长”市县。同期，昌江销售面积6.59万平方米、增长10%，金额5.12亿元、增长1%；白沙销售面积3.51万平方米、同比大增96%，金额1.8亿元、增长70%，在低基数上跑出高增速。

受“金九银十”旺季带动，9月单月琼海销售面积环比增长140%、儋州增长65%、定安增长44%；陵水销售金额12.33亿元、同比增长3%，均价27966元/平方米、同比上涨20%。

海口一在售楼盘。（地产界图库）

结合前三季度数据与国庆假期走访，笔者发现，当地楼市的一些问题不容回避。

“海口五六十个在售项目中，至少有40个依赖‘以价换量’成交。”涂宜章告诉笔者，国庆长假一位客户在300元/平方米的差价上“磨”了一下午，而他们给的价格已是底线。

涂宜章表示，如今客户进门最关心的不是位置、品质，而是“我现在买的价格，还会不会再继续跌”。他认为，楼市最缺的是信心，部分项目一味“以价换量”，市场将陷入恶性循环，信心一点点被消磨。

据了解，“以价换量”的苗头，从9月单月全省商品房成交均价，同比由此前微涨转为下降1%也可见一斑。

涂宜章等行业人士对海南楼市也提出了建议和期盼，一是继续“控增量、去库存、优供给”，用足用好海口“9·5”七条新政等政策窗口；二是坚定推进“好房子”建设与城市更新，以高品质供给激活改善需求；三是加强网签、库存、价格数据监测预警，防止局部“以价换量”演变为全域价格失稳。

本期编辑：松木