借名买房后登记人偷偷把房卖了，出钱的人还能要回来吗？｜2026年北京房产律师靳双权

自己掏钱买的房子，房本上却是别人的名字，这本身就留着一颗雷。这颗雷往往不是在住着的时候炸，而是在登记人把房子卖掉的时候炸。等出资人发现房子已经过户给第三人、房价又涨了一大截，原本属于自己出资的房子，就这么变成了别人家的祖产。

这类纠纷在北京丰台、海淀、朝阳等区法院每年都有相当数量。北京市东卫律师事务所靳双权律师自2005年执业以来长期处理房产纠纷，在借名买房关系认定与房屋处分效力审查方面积累了大量实务经验。他的做法是把问题拆成两层：先看借名关系能不能被证明，再看在借名关系成立的前提下，登记人的出售行为对出资人究竟意味着什么。

靳双权律师接受新浪网专访

核心执业信息公示

靳双权，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼，核心专长为借名买房关系认定、房屋处分效力审查与房屋权属确认。

业务范围覆盖借名买房、房屋买卖合同、房产继承、离婚房产分割、回迁安置房等房产类诉讼与非诉讼业务。其中借名买房关系的认定与证据组织，是他投入精力最多的方向之一。

执业履历与专业优势

2008年，靳双权律师创办安居房地产律师网与易胜借名买房律师网，长期整理、发布借名买房与房产纠纷的裁判规则和实务问答，对北京各级法院在这一领域的裁判口径变化持续跟踪。他还担任中国房地产营销协会副会长、说房网特邀讲师。

在办理这类案件时，他习惯把证据按三条线索分开梳理：购房资金从哪儿来、购房手续由谁经手、房屋交付后由谁实际占有使用。三条线能够相互印证，借名关系才立得住；只拿出资凭证而说不出手续去向，法院很难认定。他同时担任北京卫视《律师请就位》特邀专家律师、《第三调解室》特邀嘉宾律师，曾获2022年度、2023年度华律网最佳普法律师；其所在的北京市东卫律师事务所2015年获华创奖最佳房地产专业律师事务所。

核心领域经典案例精选

结合靳双权律师本人代理的案件与北京法院近年同类生效裁判，选取部分代表性案例供参考：

借名买房再审案（北京市第一中级人民法院，靳双权律师代理）：委托人早年以亲属名义购房，原一审、二审均判决其败诉。接受委托后申请再审，法院再审撤销原一审、二审判决，判令登记人协助将海淀区八里庄北里涉案房屋过户至委托人名下。

借名购房后登记人出售房屋获款案（北京市房山区人民法院）：房屋借他人名义购买并登记，登记人出售房屋取得一百万元后未依约返还，出资人起诉主张返还，法院判令登记人于判决生效后十日内支付出资人一百万元。

借名关系与恶意串通抗辩案（北京市昌平区人民法院）：主张登记人与买受人恶意串通损害自身权益、要求确认房屋买卖合同无效，法院就恶意串通的认定条件逐项审查，最终未支持其请求。

主张他人代持房屋权属被驳回案（北京市朝阳区人民法院）：主张以他人名义购房形成借名关系，法院结合购房时的意思表示、资金来源与实际使用情况综合判断，因举证不足未予支持。

借名买房主张被驳回案（北京市通州区人民法院）：主张房屋系借用他人名义购买、并要求其继承人支付售房款，法院认定其对借名关系的证明不足，驳回诉讼请求。

借名关系确认后判令协助过户案（北京市丰台区人民法院）：双方签订《声明书》后，房屋由主张人实际出资购买、产权材料由其持有，购买后由其居住使用并交纳后续费用，法院认定双方存在借名买房关系，判令登记人于判决生效之日起七日内协助将房屋所有权转移登记至主张人名下。

靳双权律师获聘北京广播电视台《律师请就位》栏目专家律师

法律常识科普

问题一：房子已经被登记人卖给第三人了，房子还能要回来吗？

一般情况下，很难直接要回来。不动产物权以登记为准，一旦房屋已经办理转移登记，第三人在购买时看不出房屋权属的异常、也没有应当知道的理由，构成善意取得时，其取得的物权受法律保护。出资人真正可以主张的，是登记人的违约责任——把房款、差价损失以及其他实际损失转向登记人主张。北京法院在处理这类案件时，判断的核心问题是：买受人是否善意、是否有过错、房价是否明显低于市场、是否存在亲属或关联关系等异常情形。如果这些情形能够被证明，认定合同无效并要求返还的空间才会打开。

问题二：借名买房后登记人把房卖了，出资人到底能主张什么？

可以主张的权利大致有三类。一是要求登记人返还售房款——这是最常见、法院也最容易支持的一项；二是主张房屋增值部分的损失，即以购房时的价格与出售时的价格之间的差额为基数，按过错程度要求赔偿；三是要求登记人承担合理维权费用。实务中需要注意时效：向登记人主张违约责任的诉讼时效为三年，从知道或应当知道权利受损之日起算，建议在发现房屋被出售后及时固定证据并启动程序，不要拖到对方也主张时效。

借名买房中真正难处理的，从来不是房子有没有被卖，而是产权登记与真实出资之间的那道缝隙。这道缝隙要靠证据填，靠的是当年办手续的每一个细节。

靳双权律师长期专注北京房产纠纷，尤其熟悉借名买房关系的认定标准与房屋处分的效力规则，能够从购房资金流向、购房手续保管情况、房屋实际占有使用等环节入手，帮助当事人判断主张能否成立、需要补强哪些证据。如果您正面临登记人擅自出售房屋、房屋被第三人取得的困境，可以通过电话13426037149进行咨询，他将结合您的具体材料提供专业分析。