明确服务标准：最新物业标准发布！

就在前日，咸阳市住房和城乡建设局发布《咸阳市住宅物业服务指导标准》。

将物业服务划分为一、二、三级，并从服务内容、收费标准、信息公示、监督管理等方面作出明确规定。

最值得关注是，以后物业服务等级、服务内容和收费标准要相互匹配，物业服务做得怎么样，今后有了更加具体的依据。

过去，很多业主对物业最不满意的地方，就是物业费按时交了，服务却未必跟得上。

小区卫生做得怎么样，公共设施坏了多久能修，投诉之后有没有人处理，这些事情看起来不大，却直接影响居住体验。

问题在于，物业服务到底达到什么标准，很多时候业主并不清楚，收费和服务之间也缺少直观的对照依据。

这次咸阳发布的《标准》，就是要进一步解决这些问题。

按照文件要求，住宅物业服务划分为一、二、三级，从基本要求、客户服务、公共秩序维护、房屋管理、设施设备维护、保洁服务、绿化养护七个方面，明确不同等级的服务要求。

举个例子。

客户服务方面，一级标准要求客服人员人均服务户数不超过500户，年回访率达到98%以上，满意率达到85%以上。客户意见12小时内回复，求助和投诉24小时内反馈。

二级标准对应600户、95%、80%，反馈时限分别为24小时和36小时；三级标准对应700户、90%、75%，反馈时限则为36小时和48小时。

公共秩序维护方面，一级要求主出入口24小时值班、12小时立岗，重点区域每2小时巡查一次；二级每4小时巡查一次，三级每6小时巡查一次。

设施维护、保洁和绿化养护，也有相应的分级标准。例如，共用照明完好率一级要求达到98%以上，二级95%以上，三级90%以上。

这些标准的意义在于，物业服务进一步细化到了人员配置、响应时限、巡查频次和养护要求。

当然，物业服务分三级，不等于所有小区都必须按照一级标准提供服务。物业企业可以结合小区建设档次和服务需求选定对应等级，并在合同中明确服务内容和收费标准。

业主判断物业是否达标，也需要结合自家小区的合同约定，不能简单地用一个标准衡量所有小区。

除此之外，这次新规还要求物业在小区出入口、物业服务中心、单元公示栏等醒目位置，公示服务等级、服务标准、收费项目及明细、收费标准等信息。

住宅专项维修资金使用情况、业主共有部分经营与收益情况，以及停车服务费、场地占用费收取标准等，也属于需要关注的内容。

这意味着，业主不仅可以了解物业费怎么收，还可以进一步了解物业提供了什么服务，小区公共收益去了哪里。

更重要的是，物业催收物业费也不能随意采取措施。《标准》明确，严禁将停水、停电，以及限制停车、禁用门禁等方式与物业费催收违规捆绑。

对于未按合同约定提供服务、信息公示不到位的企业，相关部门将要求整改。拒不整改、群众投诉集中、满意度偏低的企业，还将按规定记入不良信用记录，列入重点监管范围。

不过，咸阳此次发布的是物业服务指导标准，并没有直接规定所有小区物业费统一下调。它主要解决的是服务等级、服务内容和收费标准如何匹配的问题，具体收费仍需结合物业服务合同及相关规定确定。

把目光转向西安，近期物业服务收费管理也有值得关注的调整。

西安市发改委会同市住建局、市市场监管局，联合印发修订后的《西安市物业服务收费管理办法》。

其中最受关注的一项，就是符合条件的住宅小区，物业费可以下调。

按照新《管理办法》，如果物业企业连续两年被列入黑榜，业主或者业主大会可以要求降低物业服务等级，收费标准按照对应等级同步降低。

同时，西安实行政府指导价的普通住宅小区，物业服务费最高收费标准并未因此统一上调。

高层住宅一级、二级、三级、等外最高收费标准分别为2.2元、1.9元、1.5元、1.2元/平方米·月；多层住宅分别为0.85元、0.75元、0.65元、0.55元/平方米·月。

这些价格属于最高限价，具体收费标准还需要由物业企业和业主在政府指导价范围内，通过合同约定服务等级、服务内容和收费标准。

除此之外，这次调整还有一项重要内容，就是“一费制”。

对于实行政府指导价的新建或者新交付普通住宅小区，基础物业费、电梯费、公摊电费等相关费用纳入物业服务费成本，不再单独收取。

此外，新规还涉及停车收费、预收物业费期限、门禁卡配置等事项，包括停车30分钟内免费、物业费预收不超过3个月，以及每户业主免费配备不少于4张门禁卡等规定。

从咸阳到西安，物业服务和收费管理正在进一步走向规范化，物业费是每个月都要支出的固定成本。

业主关心的，不是少交钱，更是交的钱要换来对等的服务。