涉外房产纠纷案例：国樽律所代理客户塞浦路斯房屋买卖合同纠纷案

近日，北京国樽律师事务所代理的一起中国投资者与塞浦路斯开发商房屋买卖合同纠纷案件顺利办结。本所涉外法律服务团队接受国内某投资者委托，就其与塞浦路斯某房地产开发商之间的海外期房买卖违约及退款事宜开展跨境法律服务。办案团队综合运用跨境商事谈判技巧、塞浦路斯房地产及合同法律规则，通过多轮线上谈判、发送正式律师函施压，并巧妙结合当地监管部门的投诉机制作为谈判筹码，最终促成双方达成和解，协助委托人成功收回投资款项，案件圆满办结。

案件梳理

委托人W女士数年前与塞浦路斯知名房地产开发签署了房屋买卖合同，购买位于塞浦路斯的一处房产项目，并按约支付了首付款及部分分期款项。然而，受多种客观因素影响，开发商未能按照合同约定的时间节点推进工程进度，导致房产交付严重逾期。面对遥遥无期的交房时间，W女士希望解除合同并索要已支付的购房款。由于开发商身处海外，双方沟通极其不畅，且开发商前期一直以各种理由拒绝退款。面对语言障碍、法律管辖差异及高昂的跨国诉讼成本，委托人遂委托北京国樽律师事务所提供专项法律服务，希望以谈判、和解的方式追回款项。

本案关键时间线：

2026年2月10日：委托人正式委托本所办理该塞浦路斯房屋买卖合同纠纷专项法律事务；

2026年2月17日：办案团队全面梳理案情，完成对全英文《房屋买卖合同》及付款凭证等证据材料的审查，并结合客户诉求制定了多阶段的谈判思路与非诉策略；

2026年3月5日：本所律师作为W女士的全权代表，正式向开发商发送第一轮电子版英文律师函，明确指出其违约事实及我方解除合同、要求全额退款的法律诉求；

2026年3月18日：办案团队与开发商法务部门展开首次线上谈判。对方虽承认工程延期，但以不可抗力为由试图免除违约责任并拒绝全额退款，谈判一度陷入僵局；

2026年4月14日：在第二轮线上谈判中，本所律师精准指出开发商在项目合规性上的瑕疵，并明确表示若对方持续拒绝调解，将指导当事人向塞浦路斯当地房地产监管部门及消费者保护机构进行正式投诉报备。此举有效打破了谈判僵局；

2026年5月22日：经过连续几周的细节磋商，开发商最终妥协，同意全额退还已付购房款。办案团队随即起草、修改并定稿了中英双语的《和解协议》及分期还款计划；

2026年6月8日：双方正式签署《和解协议》，开发商按约支付了第一笔退款；

2026年7月20日：最后一笔退款顺利汇入委托人W女士的指定国内账户，本案圆满结案，最大限度为客户节约了维权成本与时间。

办案律师解读

本案中主要争议焦点与办案核心要点为：

1. 跨境房产违约的维权路径选择

在涉外房产纠纷中，若直接在房屋所在地提起民事诉讼，委托人将面临漫长的诉讼周期、高昂的律师费以及复杂的公证认证程序，甚至可能面临胜诉后难以执行的窘境。本案中，办案团队准确评估了诉讼风险与收益，确立了非诉为主的策略，将向当地行政监管部门投诉作为施压手段，有效迫使开发商回到谈判桌前。

2. 利用当地监管机制增加谈判筹码

海外开发商往往比国内购房者更了解当地法律规则，容易利用信息差拖延退款。办案团队需要深入研究塞浦路斯的房地产监管体系，在对方态度强硬时，适时抛出向塞浦路斯消费者保护局及行业协会进行合规投诉的底牌。

3. 跨境和解协议的严谨性与可执行性

非诉谈判的最终成果必须落实到具有约束力的书面文件中。在撰写《和解协议》及还款计划时，办案团队不仅需要明确退款金额、汇率损失的分担、汇款路径及具体到日的履行期限，还需要特别设置严厉的违约惩罚条款。这确保外方在达成和解后不敢轻易毁约，保障了资金的安全回流。

法律依据

（一）合同违约与损害赔偿权利

塞浦路斯《合同法》第七十三条规定：当一方违约时，受损方有权从违约方处获得因该违约行为自然产生的、或双方在订立合同时可合理预见的损失赔偿。

（二）合同解除权

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

（三）涉外不动产及合同的法律适用

《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。

《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：不动产物权，适用不动产所在地法律。