上海
导语
近期，由上海君澜律师事务所俞强律师团队代理申请执行人的一起案外人执行异议之诉案件审结。本案聚焦动迁安置房限售期内交易、房屋遭遇司法查封的典型法律问题。俞强律师长期深耕执行异议、执行异议之诉、民间借贷执行等争议业务，在不动产执行权益抗辩、执行实体救济案件中积累了丰富实务经验，本案裁判对同类动迁安置房交易风险防范具有参考意义。
案情
申请执行人与两名被执行人存在民间借贷纠纷，案件经法院出具民事调解书予以确认。因被执行人未按期履行还款义务，案件进入强制执行程序，执行法院对登记在被执行人按份共有名下的一套动迁安置房实施查封。
案外两名自然人主张，其早于查封发生前，便与房屋共有权利人签订房屋买卖合同，支付购房款并实际占有使用房屋；案涉房屋属于动迁安置房，受政策限制三年内不能办理过户，并非自身过错，据此提起执行异议。执行审查程序驳回其异议申请后，两名案外人提起案外人执行异议之诉，请求法院解除案涉房屋查封措施。两名被执行人经法院合法传唤未到庭参与诉讼。
争议焦点
本案核心争议为：案外人在明知案涉房屋属于动迁安置房、存在三年限售过户限制的前提下完成购房交易，是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
案外人认为，无法过户系动迁安置政策客观原因，自身已付款、实际入住，应认定为房屋实际权利人，可以对抗司法查封。
申请执行人一方抗辩，案外人签约时已经知晓房屋限售政策，属于自甘风险的过错买受人，仅享有普通合同债权，不能据此排除强制执行。
裁判要点
法院审理后认为，案涉不动产登记权利包含本案被执行人，因被执行人不履行生效法律文书确定债务，法院对该房屋采取查封执行措施于法有据。
案外人签订购房合同时，已经明确知晓案涉房屋为拆迁安置房，存在3年内不得转让过户的政策限制，应当预见无法及时完成物权变更登记的交易风险。本次查封发生于该限售期限之内，未能过户属于买受人应当自行承担的交易风险。据此，案外人并不享有足以排除强制执行的民事权益，法院判决驳回案外人全部诉讼请求。
律师点评
俞强律师表示，动迁安置房交易在市场中较为常见，房屋附带限售、限制抵押的政策，属于公开可查询的交易障碍，买受人签约时应当尽到审慎注意义务。
案外人执行异议之诉中，不动产买受人想要排除金钱债权执行，需要同时满足多项法定要件，其中“非因买受人自身原因未办理过户登记”是关键要件。若签约时明知房屋存在过户限制，司法实践通常会认定属于买受人自身风险范畴，难以满足该要件，无法阻却执行。
即便房屋买卖合同本身有效、买受人已经全额付款并实际入住，在没有完成不动产过户登记的情形下，买受人取得的主要是请求卖方履行过户的普通债权，债权并不当然可以对抗司法强制执行。
实务提示：交易存在限售、抵押等权利限制的房屋，买受人应当充分评估不能过户、房屋后续被查封处置的重大风险。一旦案涉房屋被执行处置，买受人一般只能向房屋出卖人主张违约赔偿，而无法保住房屋本身。
上海君澜律师事务所 俞强律师
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