京南与环京楼市走访：贴息政策撬动刚需，部分新盘上市即售罄

陈炳衡/摄

本报记者 张蓓 陈炳衡 北京、廊坊报道

黄金周临近结束时，在首镇路与育林街交汇处的一处低密楼盘售楼处，记者推门而入时，沙盘前已经围了两组客户。置业顾问张经理刚刚送走一组从亦庄过来的看房客，转头对记者说：“国庆这几天，到访量比九月份周末多了将近一倍，尤其是符合贴息政策的刚需户型，基本上新房一上市就空了。”他指着沙盘上已经插上“售罄”标签的两栋楼说，这批房源九月底刚拿到预售证，国庆当天推出，不到三天就全部认购完毕，其中八成以上是享受贴息政策的首套刚需客户。

10月1日至今，记者先后前往北京大兴采育镇、河北三河燕郊镇及廊坊市广阳区，实地了解当前环京楼市的真实温度。从走访情况来看，环京周边楼市整体较此前有所好转，而这种好转在符合贴息政策的刚需房源上表现得尤为突出——销售速度明显加快，部分项目甚至出现上市即售罄的现象。

有刚需盘三天认购完毕

在采育镇，记者注意到，该区域的楼市支撑逻辑与北京城南整体发展格局紧密相关。采育镇近年来锚定“数字+时尚”产业发展方向，依托京沪高速、首都环线高速穿镇而过的交通优势，以及未来城际铁路联络线二期开通后15分钟可达大兴机场的预期，正在加速构建产城融合的新型城镇形态。记者在采育一处低密住宅项目了解到，目前在售房源以洋房和叠拼产品为主，置业客群中亦庄经开区产业人群占据相当比例。

在“住总·如院”销售中心门前，一位从亦庄驱车前来看房的购房者周先生告诉记者，他在经开区一家生物医药企业工作，之所以考虑采育，“一方面总价还能承受，另一方面将来地铁和城际通了，通勤条件会改善不少”。周先生看中的是一套80平方米的刚需两居。他告诉记者，“来晚了，昨天上市就已经卖空了”。销售人员向记者透露，该项目国庆期间推出“刚需房”，开盘当天认购率超过九成，其中不少客户是从朝阳、大兴方向过来的刚需家庭。“新房上市就空，这在过去一年多里是不敢想的事情。”张经理对记者感慨道。

地铁预期叠加贴息

离开采育，记者驱车一路向东，来到燕郊。燕郊楼市是观察环京市场的一个重要窗口。记者在燕郊高新区多个楼盘售楼处和二手房中介门店走访时发现，当前燕郊二手房价格已较历史高点大幅回落，部分房源价格调整幅度超过五成。燕郊一位从事二手房交易多年的中介人员林诗（化名）告诉记者，“价格经过这几年的震荡调整，已经在一个比较稳定的水平横盘了将近一年”。

然而，与二手房市场的平稳不同，燕郊新房市场中符合贴息政策的刚需项目却呈现出另一番景象。在燕郊北部科学城附近一处新盘，记者看到售楼处门口排起了长队。销售人员告诉记者，该项目国庆期间推出了一批76至98平方米的刚需户型，全部可纳入贴息政策范围，购房者首付分期后，前五年可享受利率补贴，“开盘当天就卖完了，很多客户是提前一周就交了意向金”。一位刚刚完成认购的购房者陈女士对记者表示，她在北京朝阳区工作，选择在燕郊置业的主要原因就是“地铁平谷线通了以后通勤会有质的改变，现在贴息后月供和在北京租房差不多，所以果断出手了”。多位燕郊中介人士在采访中提及，平谷线地铁建设的推进是当前购房者关注的核心因素之一。根据相关规划，平谷线预计2026年底基本具备开通条件，燕郊至北京城市副中心的通勤时间将大幅缩短。而开发商贴息措施的叠加，进一步降低了刚需客户的入市门槛。燕郊“御东·君临”的一位销售人员给记者算了一笔账:以一套总价134万元的房产为例，首付44万元，贷款90万元，按当前利率计算月供约3500元;公司目前单独给出最高五万元贴息优惠，“对于在北京租房的年轻人来说，这个月供已经和房租差不多了，所以决策周期大幅缩短”。

改善型市场回暖

从燕郊沿京哈高速向西南方向行驶约一小时，记者到达廊坊市广阳区。与燕郊以刚需和通勤客群为主不同，广阳区的新房市场呈现出更为明显的改善型特征，但贴息政策对刚需房源的带动作用同样显著。在“三叶公园”售楼中心，记者看到样板间内看房客户络绎不绝。该项目销售负责人向记者介绍，目前主力户型集中在120至160平方米区间，客户多为廊坊本地及北京南城的改善型需求，“国庆期间的来访量比平时周末增加了大概三成，成交周期也在缩短，以前客户可能要看三四次才下决定，现在有的当天就签了”。他同时提到，项目中也配建了一部分90平方米左右的刚需户型，实行贴息政策后，这批房源在国庆前就已经被预订一空。

记者在采访中了解到，目前环京多个区域购房者实际享受的贴息支持来自两个层面。一是中央财政贴息，依据财政部等三部门9月底联合印发的通知，自10月1日起对符合条件的首套住房贷款给予年化1个百分点的贴息，期限最长5年，单户贷款规模上限100万元。二是开发商贴息促销和部分银行让利措施，部分开发商在中央财政贴息基础上额外提供利息补贴，补贴比例从20%到50%不等，部分银行也通过降低加点数等方式让利购房者。两类贴息并行存在，能否同时享受需根据项目情况和银行政策具体确认。这降低了刚需客户的月供压力，使得原本处于观望状态的购房者加速入市。

值得关注的是，北京五环外购房政策的调整也对环京区域产生了一定的外溢影响。从去年8月到今年，北京陆续发布政策，宣布符合条件的家庭在五环外购房不再限制套数，非京籍家庭购买五环外商品住房的社保或个税缴纳年限由2年调减为1年等。在提升北京外围区域市场活跃度的同时，也客观上对环京楼市形成了传导效应。记者在燕郊和廊坊的采访中了解到，部分购房者正是因为在对比北京五环外和环京区域的购房成本后，最终选择了性价比更高的环京板块。而贴息政策的出现，则让这种性价比优势更加突出。一位在燕郊看房的北京购房者告诉记者，他在国贸上班，原本考虑在通州买房，但通州五环外的新房单价普遍在4万元以上，而燕郊贴息后的刚需房单价只有1.4万元左右，“即使加上通勤时间，每个月的房贷压力也小了很多，所以最终决定在燕郊买”。

10月11日，上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《华夏时报》记者采访时，对环京周边楼市的支撑因素进行了系统分析。严跃进表示，环京周边楼市具备几个方面的积极支撑因素。从区位来看，这些区域与北京、雄安以及传统的京津走廊密切挂钩，整体处于同一经济带辐射范围内，包括大兴机场的建设，也对周边区域市场表现形成了带动。其次，这些区域过去经历过一轮楼市狂热，随后也经历了深度调整，在价格泡沫逐步消化之后，目前实际上已进入止跌回稳的过程。第三，这也是市场需求溢出的过程。从今年北京楼市来看，通州、亦庄等区域表现不错，对周边的采育镇、廊坊、燕郊等楼市也有积极作用。此外，近期一些市场利好政策，包括几个大城市传出的积极消息，客观上也对这些重点城市周边楼市有积极带动作用。严跃进特别提到，贴息政策作为一种精准的需求端刺激手段，对刚需群体的撬动作用明显，“它直接降低了购房者的实际支出，而且针对性强，避免了全面刺激可能带来的副作用。从环京几个区域的反馈来看，符合贴息条件的刚需房源销售迅速，甚至出现新房上市就空的情况，这说明市场上真实居住需求依然存在，只是此前被月供压力抑制了”。严跃进认为，后续随着人口以及其他资源的导入，这些区域楼市都将获得较好的支撑。

记者在走访中也注意到，尽管市场出现回暖迹象，但环京区域楼市仍面临供应量大、产业基础有待加强等现实课题。多位受访业内人士表示，市场的真正企稳还需要时间，但方向是明确的——在京津冀协同发展的大框架下，交通基础设施的持续完善和产业要素的逐步导入，正在为环京楼市构筑更为坚实的底部基础。而贴息政策对刚需群体的精准滴灌，则在短期内有效激活了市场需求，使得部分项目出现“新房上市就空”的热销场面。对于有真实居住需求的购房者而言，当前或许是一个值得认真关注的窗口期。但业内人士也提醒，贴息政策通常有期限和条件限制，购房者应仔细了解政策细节，结合自身还款能力做出理性决策，避免盲目跟风。截至记者发稿时，采育、燕郊、廊坊广阳区多个项目仍在陆续推出新的刚需房源，部分项目已经需要排号等候下一期开盘。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁