警告：澳房价或创纪录暴跌，跌幅高达40%，数十万套房屋滞销，快跑！

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　　经济学家警告：澳房价或创纪录暴跌，部分城区跌幅高达40%

　　一位顶尖经济学家发出严峻警告，称澳洲全国房价面临下行压力，个别城区跌幅可能高达40%。

　　在澳洲联邦储备银行（RBA）今年迄今四度加息的冲击下，买家正承受压力。该经济学家表示，澳洲房价可能在年底前创下历来最大跌幅；央行遏制通胀的难度不减，11月仍存在再次加息的风险。

　　Coolabah Capital Investments创办人兼首席投资官Chris Joye说，悉尼房价目前按年率下跌18%，他预计房价从高峰到谷底的累计跌幅为17%。

　　他认为墨尔本也不会好太多，并引述一些开发商的话说，销售不是放缓，而是已经停摆。

　　周一在Mark Bouris主持的Straight Talk播客中，Chris Joye表示：“按我们的测算，悉尼个别城区房价将下跌20%至40%。全国房价目前以约16%的年率下跌，我们预计从全国房价峰值到谷底的跌幅约为13%。”

　　“按我们的测算，圣诞节前全国房价将创下历史最大跌幅。悉尼目前按年率下跌18%，墨尔本略低于这一水平，但全国各地的跌幅都会达到两位数。”

　　AMP预计，澳洲房价将暴跌15%。这可能是有记录以来最严重的楼市低迷，保守估计会令全国各地的房产价值缩水14万澳元。

　　按这一情境，全国住宅价值将减少139,971澳元，悉尼房价则会下挫241,057澳元。

　　近期在市场高点买房的借款人可能因此陷入房贷压力，甚至遭遇严重负资产——他们欠银行的钱将超过房屋价值。

　　珀斯此前一定程度上避开了大幅下跌，但珀斯房产分析师Gavin Hegney预测，在明年年中触底前，当地房产价值还会从目前97.5万澳元的住宅中位价进一步下跌10%。

　　他表示，未来9个月下跌10%的预测，延续了珀斯过去一个季度按年率计算16%的跌幅。

　　如果预测成真，住宅中位价将减少约10万澳元。

　　在将官方现金利率上调至15年来最高的4.6%后，RBA行长Michele Bullock警告，控制通胀可能需要经历一场经济衰退。

　　央行表示，中东冲突和人工智能数据中心建设预计会令通胀持续高企，但没有将责任归咎于政府支出失控。目前，政府支出占国内生产总值的比例略低于27%。

　　Joye驳斥联邦财政部长的说法。联邦财政部长称，如今已持续8个月的美国与伊朗战争，以及随之而来的燃油价格飙升，是通胀上升的主要推动因素。Joye则说，这是在用“胡说八道”蒙骗公众。

　　他说，自2022年以来，州政府和联邦政府的“职业政客”借助超低息信贷，累计制造了6,600亿澳元的政府支出。

　　“这一切都是公共支出，都是人口增长和移民带来的。”他说。

　　“这也都与生产率有关。我的意思是，油价充其量只是边缘因素；这不是RBA自2021年以来一直未能达到通胀目标的原因。那是最近才发生的事情。所以，他只是在胡说八道。”

　　Joye还表示，衰退风险确实存在，失业人数可能大幅增加，许多企业会倒闭，许多人会失去工作。

　　“我认为，接下来会很艰难。”他说。

　　“届时人们会面临逆境。你的房子不会再像从前那么值钱，你的养老金可能也没有你原先以为的那么值钱，而你还得多工作一阵子。”

　　“也许你无法在原本以为的时间退休。”

　　“这会很艰难。”

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　　澳洲房市变天：27.7 万套房屋滞销、未售库存同比增 22%

　　随着春季销售季的到来 —— 这个季节上市房源量本来就倾向于扩大 —— 投资者和房主们正在为 [市场走弱] 做好准备。

　　据房地产研究机构 SQM Research 统计，市场上未售出库存的规模比一年前高出 22%。

　　尽管新挂牌房源仅增长 8%，但这仍意味着市场上新增了约 5 万套房产，形成了一幅令人生畏的图景：全澳共有 276,839 套住宅待售。

　　SQM Research 董事总经理 Louis Christopher 表示，未售房产的累积正在给市场增添额外拖累。

　　“这样的房产库存积压最糟糕的问题在于，它可能 [加速房价下跌]。”Christopher 说。

　　虽然分析师们对未来几个月市场未售库存拖累程度有多深存在分歧，但他们普遍同意一点：市场库存积压已蔓延至全澳各个角落。

　　realestate.com.au 高级经济学家 Angus Moore 表示，尽管市场上住房供应总量的上升幅度不算大，但曾经白热化的布里斯班、珀斯和阿德莱德市场，即将经历今年曾冲击悉尼和墨尔本市场的走软。未售库存已推动房价大幅下跌。

　　Moore 表示，库存积压意味着卖家需要做好准备：房产在市场上挂牌的时间将大幅延长。

　　“近几个月来，我们看到这些城市的新挂牌房源数量增长了 20%。”Moore 在 The Money Puzzle 播客节目中表示。

　　“因此新增供应更多了，而房屋售出所需的时间也大幅跳升 —— 与今年年初相比增加了 50% 或更多。”

　　潜藏在表面之下的是令人担忧的 “困境挂牌”（distressed listings）问题；尽管在总量中占比仍小，但对于因债务或破产等不可预见情况被迫卖房的房主来说，这是一个严重的问题。

　　9 月，全澳困境挂牌量环比增长 8%，达到 4,872 套。与市场整体库存积压一致，困境挂牌的关键问题在于累积总量：目前困境挂牌总量比 2025 年 9 月高出 30%。

　　对于住宅卖家而言，市场一直很艰难。全澳房价约 5% 的跌幅，叠加 [利率上调带来的房贷成本上升]—— 而这可能还不是最后一次。

　　此外，还有 [银行收紧对房产投资者的放贷]，其源头可追溯至 5 月预算案：取消新房负扣税，并将资本利得税从约 25% 实际提高至约 35%。

　　Christopher 表示，市场需要一段时间来消化库存积压，并需要适应 “房价更低、利率更高” 的新现实。

　　“在某个节点，价格会做出调整，市场开始吸收新的条件。” 他说。”我认为一个关键转折将是降息；那会让买家回归。”

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　　维州超150项改革保护租客 最新法规确保更公平更安全

　　维州卡罗尔工党政府全力支持租客，最新生效的法规取消申请费，并杜绝突如其来的押金扣除索赔，同时还强制要求对所有出租房屋进行安全检查。

　　这些措施建立在工党政府已落实的150多项改革之上，旨在让租赁市场更公平、更安全。

　　房东在提出押金索赔前，必须告知房客并出示证据，若无证据，则不得索赔。房客有机会核实并对索赔提出异议，而不必白白损失本应用于下一处住所的资金。

　　房东和中介不得再向房客收取申请费，无论申请一处或十处房产，都无需支付分文。

　　所有出租房产（包括新租约和现有租约）现在都必须每两年进行一次燃气和电气安全检查，这也意味着故障加热器或隐患线路能在造成危害前被发现并修复。

　　房东和合租房（rooming house）经营者还必须保存证明其房产符合最低标准的记录，并在维州消费者事务署（Consumer Affairs Victoria）要求时提供这些记录。

　　在进行任何防风密封工程之前，必须由持证燃气技工检查燃气通风状况，确保在阻挡冷空气的同时，不会将危险气体封锁在室内。

　　另外，从明年起，出租房屋必须符合暖气、冷气、热水、淋浴喷头、天花板隔热和防风密封的新能源效率标准。

　　政府指出，现已转为常设机构的租赁特别工作小组（Renting Taskforce）已对违规房东和中介开出了总额超过90万澳元的罚单。

　　而由威尔森（Jess Wilson）领导的自由党一国党联盟及其400亿澳元削减开支计划，将会大幅削减此类保护措施，因为他们不会站在租客这一边。

　　租客事务厅长理查森（Tim Richardson）说，工党认为，租房居住不应意味着被视为二等公民，我们已经推出了150多项关于租客权利的新改革，最新实施的这一批措施意味着不再有突如其来的押金扣除、无需支付申请费，并确保拥有一个安全的居住环境。

　　而威尔森及其自由党与一国党联盟提出的400亿元计划，意味着更少的检查人员和执法以及更多的不良房东和不良中介。

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　　澳洲首套房买家加速退场：房贷申请量连跌三个月

　　评级机构Equifax最新发布的《消费者市场脉搏》报告显示，9月澳洲首套房买家的贷款需求再度下滑，比去年同期低22%，已连续第三个月下降。

　　联邦预算案近期推出了一系列税改措施，工党政府将其宣传为通过抑制投资者需求，为首套房买家创造更公平的竞争环境。但数据显示，眼下进入楼市的首套房买家不增反减。

　　据Realestate房产网报道，Equifax首席解决方案官凯文·詹姆斯（Kevin James）表示，在利率持续高企的背景下，澳洲家庭不愿再承担更多债务。9月，首套房买家的新房贷申请量同比下降22.1%，降幅较8月的20.1%和7月的19.2%进一步扩大。

　　詹姆斯认为，这一趋势可能与更广泛的经济压力有关。他说："对许多准备首次置业的人来说，如果没有银行贷款或家庭资助，要凑够首付并承担每月还款，可能越来越困难。"

　　他还指出，尽管近期部分房产价格有所回落，但整体仍处于高位，目前首套房买家的平均房贷金额约为74.3万澳元，同样处于历史高位。"严格的贷款偿付能力评估、高利率以及不断上涨的生活成本，都在削弱人们的信心。"

　　对此，住房部长发言人回应称，工党执政期间，平均每年进入楼市的首套房买家人数超过以往任何一届政府。发言人还表示，目前首套房买家在新增房贷中的占比略有提高，而投资者所占比例有所下降，意味着首次置业者在相对竞争中处于更有利的位置。

　　工党政府本月早些时候公布的数据显示，自2022年以来，政府通过5%首付计划，已帮助超过28万名首套房买家进入楼市。

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