半两财经｜储备拟供地超20宗，四季度北京土地出让有啥新趋势

国庆假期北京新房成交放量，土地市场却按下了暂停键——整个10月，北京没有一宗新的住宅用地走上竞拍流程。

但这样的“空窗”只是暂时的。一边是已挂出的地块在调整出让条件，另一边是北京市规划和自然资源委员会在10月9日又端出了第十二轮拟供地清单。截至目前，北京滚动拟供应商品住宅用地清单合计21宗住宅地块，包含丰台区岳各庄地块、朝阳区将台驼房营地块，总建筑面积约为180万平方米，土地储备充足。其中，位于昌平区歇甲庄村的住宅地块，将以29.36亿元的起拍价，于11月3日正式竞拍，有望成为楼市新政落地后，首个上架入市的住宅用地。

现象：10月土拍进入空白时间

往年的“金九银十”，新房售楼处人气正旺，土地市场也跟着热起来。10月常常是土拍举牌最密集的一段，但今年却有些不一样。

根据网签数据，这个十一假期，北京新建商品住宅7天合计成交1008套，网签总面积约10.99万平方米，同比去年同期，成交套数上涨176%。

虽然交易端回暖明显。但整个10月却没有一宗新的宅地走上竞价台，出让日程中也没有宅地排入竞价环节。这意味着，10月成了北京土拍市场的一段“空白时间”。

考虑到此前的9月，由于现房销售政策的出台，多宗宅地被暂停出让，有分析认为，目前的土拍“空窗”只是阶段性现象。在现房销售政策出台后，买卖双方对新政的消化需要时间，房企拿地也更重视现金流安全和项目投资效益，这是造成10月土拍“无事发生”的主要原因。

观察：新增供应偏向“小而美”

但阶段性的“空窗”不等于“停摆”。

10月9日晚，北京市规划和自然资源委员会挂出第十二轮拟供住宅清单：丰台区、石景山区、平谷区各一宗，合计建筑面积14万平方米。

三宗地有一个共同点：均处于轨道沿线、配套成熟、去化确定性更强。其中，丰台槐房村NY-030地块位于南苑街道、四环至五环之间，紧挨地铁4号线与19号线换乘站新宫站，万达广场、大悦春风里、南苑森林湿地公园都在周边；石景山衙门口1616-628、640地块贴西五环和1号线八角游乐园站，配套里有朝阳医院石景山院区、泰禾新天地、永辉广场、衙门口城市森林公园；平谷PG00-0102-0109地块虽属远郊，但位于平谷新城02街区，紧邻在建地铁22号线平谷站，华联购物中心、阅景公园等配套均步行可达。

值得关注的是，这一轮三宗地平均建筑面积不到5万平方米。作为对照，9月份暂停出让的丰台区岳各庄地块，一宗地的建筑面积就达到14万平方米。对此，出让信息中的表述是“促进站城融合、职住平衡”。落到开发商的模型里就是：现房模式下，先拿“不愁卖”的地块出来，尽量减少拿地门槛，控制资金的沉淀规模，让“小快灵”地块成为最稳妥的一张“牌”。

事件：歇甲庄村地块将成新政后“第一拍”

由于新出让的土地将按照现房销售细则进行开发，因此，首个上架并将于11月3日竞拍的昌平区北七家镇歇甲庄村地块，被业内看作是现房新政后土拍市场的“风向标”。

这宗宅地的土地面积为88918.894平方米，规划建筑面积不超过100913.441平方米，起始价29.36亿元，将于10月20日挂牌，11月3日15：00竞价截止。

相比于新政前的地价款支付规则，该地块公告进行了两个方面的优化。一方面，预申请保证金大幅下调。此前最低500万、最高2000万，现调整为最低200万、最高1000万，门槛直接砍半。另一方面，购地成功后，地价款可分期缴纳。参与用地预申请并竞得的企业，签订出让合同后24个月内缴清；未参与预申请但竞得的企业，签约后18个月内缴清。

这两处调整指向同一个目的：给房企“减负”。

某市场研究机构分析师表示，预申请保证金下调，相当于降低了土拍的参与门槛，让更多市场主体具备参与竞买的资格。地价款分期缴纳，则是稳定土地市场的一项重要调节工具，可以有效减轻房企在拿地环节一次性大额资金支出的压力。

合硕机构首席分析师郭毅也认为，歇甲村不是一场普通的土拍，而是现房销售政策后土拍的“试金石”。若当前标准获得市场认可，后续挂牌地块可沿用这套思路；否则说明现有地价或出让条件还有优化调整的空间。

数据：仍有20宗宅地蓄势待发

除去歇甲庄村地块，北京市规自委拟供应商品住宅用地清单中还有20宗宅地。从区域分布来看，丰台区以四宗宅地居首，涵盖了岳各庄地块、南苑地块和新宫村旧改地块等，是本轮清单中供地数量最多、总建筑面积最大的区域。朝阳区以三宗宅地次之，但位置较核心，包括将台乡地块和永安里旧城改造地块。此外，海淀区、东城区、石景山区、通州区、大兴区及亦庄经济开发区也均有住宅用地供应，土地储备十分充足。

在这些拟出让地块中，最引人注目的还是朝阳区将台乡629地块。它采用“住宅+体育综合体+商业”的复合出让模式，起拍价约75.21亿元。原定9月3日开拍。当时中海、华润、中建智地+太古联合体都有拿地意向，但开拍当天，地块紧急暂停出让。随后发布公告称，要结合“8·28”现房销售新政，优化出让条件。但截至目前，该地块暂未改变出让规则。

有分析认为，在现房政策下，这类高总价、长周期地块的出让条件大概率会进一步优化，以减轻房企压力。有业内人士认为，新政后优先现房的要求，让土拍形式也随之发生变化。待出让的20宗宅地不会集中进入市场，而会按新政逻辑分批出场：配套熟、总价低、去化稳的先为市场树立信心；高总价、长周期、复合业态的则慢慢调整条件。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶判断：四季度一线城市土地市场会是结构性分化，核心区域优质地块有望保持一定竞争热度，区位及产品优势不突出的地块则面临更大的去化和投资测算压力。“8·28”新政的影响也将逐步从预期层面转向实际项目投资决策，房企拿地总体将更加理性。市场可能呈现“总量审慎、优质地块竞争、竞拍热度进一步分化”的特征。

文/北京青年报记者 李桁