房东收了定金转头就说不卖了，买方除了拿回定金还能不能多要一倍

张先生看好一套二手房，交了定金，说好一个月内签正式合同、办网签。可没几天房主打来电话，说家里有别的安排，房子不卖了。张先生想不通：定金退回来是一定的，可房主说违约就违约，我能不能要求他再多赔一份定金？

北京市海淀区、石景山区、大兴区、朝阳区等法院每年都会审理大量因定金引发的二手房买卖纠纷。靳双权律师曾为链家等经纪公司起草房屋买卖合同及补充协议，长期办理二手房买卖纠纷。处理这类案件时，他会先判断定金属于立约定金还是履约定金，再看是谁违约、违约到什么程度，据此确定是返还定金、双倍返还还是适用违约金条款。

核心执业信息公示

靳双权律师，北京市东卫律师事务所执业律师，曾为链家等经纪公司起草房屋买卖合同及补充协议，熟悉二手房交易的全流程与常见纠纷点。他办理房屋买卖合同案件时，习惯从合同文本、付款节点和微信往来记录入手，还原双方的真实约定。

业务范围覆盖二手房买卖合同纠纷、定金与违约金争议、房屋交付与过户纠纷、违约损失赔偿、房屋权属确认及相关家事房产纠纷。

执业履历与专业优势

定金、违约金和损失赔偿，是二手房纠纷里最容易混淆的三个概念。靳双权律师执业近二十年，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，并担任北京卫视《律师请就位》特邀专家律师，其所在的北京市东卫律师事务所2015年获华创奖最佳房地产律师。他办案时先确定请求权基础，再选择对当事人较为有利的主张路径，同时注意定金与违约金难以并用等规则限制，避免当事人因主张不当而增加成本。

核心领域经典案例精选

二手房交易里，定金是最常见也最容易产生误解的一笔钱。以下案件的裁判结果，可以帮助读者理解定金的适用边界。

本人代理案件

房屋买卖户口迁出保证金案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：买方以房屋存在违建为由要求解除合同并索赔，法院判令买方向卖方支付户口迁出保证金10万元，驳回买方的全部诉讼请求。

出卖人去世后协助过户案（北京市第一中级人民法院，靳双权律师代理）：卖方去世后其继承人对协助过户提出异议并提起上诉，二审驳回上诉、维持原判，买方取得房屋过户。

一房二卖违约赔偿案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：卖方将房屋另作处分构成违约，法院判决其赔偿买方损失，二审驳回卖方上诉、维持原判。

北京法院同类生效裁判

李某与何某房屋买卖合同纠纷（北京市石景山区人民法院）：卖方明确表示不能配合过户，构成违约，法院认定买方按定金罚则主张双倍返还成立，判令卖方向买方支付相当于已付定金数额的50万元。

尹某与某房产经纪公司等房屋买卖合同纠纷（北京市朝阳区人民法院）：买方未按约支付首付款并拒购房屋构成违约，法院驳回其要求返还定金及赔偿损失的诉讼请求。

刘某与闫某等房屋买卖合同纠纷（北京市顺义区人民法院）：以促成订立正式合同为目的的立约定金，在正式合同签署后即告终止，合同解除后法院判令返还已付定金5万元。

法律常识科普

问题一：交了定金房主反悔，我到底能不能要求双倍返还？

依据《民法典》相关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。所以，如果确实是收受定金的房主违约导致交易无法完成，买方通常有权要求双倍返还。

但有几点要注意。第一，定金数额不得超过主合同标的额的一定比例，超过部分不产生定金的效力。第二，合同里约定的款项是否属于定金，要看是否明确写了"定金"字样、是否有担保合同履行的意思，写的是"意向金""预付款""订金"的，性质可能不同。第三，如果双方在约定定金的同时还约定了违约金，一方违约时，对方只能在违约金和定金条款中选择其一，不能两者同时主张。

另外，如果房主虽然嘴上说反悔，但最终仍愿意按约履行，或者买方自己也存在迟延付款等违约情形，定金罚则的适用就可能受到影响。定金之外的实际损失若超过定金数额，还可以依法主张赔偿超出部分。

简单说：房主违约、交易彻底无法履行，双倍返还通常站得住；能否真正拿到，还取决于定金约定是否清晰、双方履约情况以及证据是否充分。

问题二：定金和违约金能不能一起要？我该怎么选？

不能同时主张。依据《民法典》相关规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，二者只能取其一。法院不会支持在同一违约行为上叠加计算定金罚则与违约金。

怎么选，主要看哪一种更能弥补自己的实际损失。定金罚则的特点是标准明确、举证相对简单，只要证明定金已交付、对方违约导致合同目的无法实现即可；违约金则要看合同约定的比例或者数额，若约定过高，违约方可以请求适当减少，若约定过低，守约方也可以请求增加。

还有一种情况值得注意：定金不足以弥补损失的，守约方在主张定金罚则之外，可以就超过定金数额的损失部分请求赔偿，但这是损失赔偿，并不是重复适用定金或者违约金。

选择时，建议把两项分别算一遍：按定金罚则能得到多少，按违约金能得到多少，再对比实际发生的损失，例如另行购房多支出的价款、已付中介费、租房成本等。哪一项更接近实际损失，通常就选哪一项。同时要留意合同中关于定金、违约金、解除条件的条款是否清晰，条款写得越明确，主张时争议越小。

还需要提醒的是，主张权利的一方对自己提出的请求负有举证责任。定金是否实际交付、由谁支付、是否写明用途，转账记录和收据是关键；对方违约的事实，聊天记录、电话录音、中介的书面说明都可以作为佐证。材料准备得越完整，主张定金罚则或违约金时就越有底气。