房贷，回正了

本文为城市财经团队出品

10月14日，央行公布了前三季度金融统计数据报告。从数据中可以看到两个信号：

货币依旧很宽松，但贷款依旧不尽如人意。此外，存款又开始飙涨。

持续减少的房贷，9月份终于回正。

01

贷款空转依旧

央行披露：

9月末，广义货币（M2）余额359.63万亿元，同比增长7.2%。狭义货币（M1）余额116.76万亿元，同比增长3.2%。

广义货币M2，教科书式的解释是，它是一个国家或地区在一定时期内流动的现金、定期储蓄以及其他存款等各种货币资产的总和。

简单解释就是，它是社会上所有的钱，包括有形的、无形的。M2增速可以理解为印钞速度。

狭义货币M1则代表流通中的货币加活期存款。

从数据可以看到，广义货币M2仍在以正常速度运转，但M1的速度却很平常，两者之间的剪刀差扩大至4个百分点。

一般来说，M2增速大于M1，表明市场对经济理性，实体经济中的投资机会减少，存款定期化，经济活力偏弱，更多的钱流入金融投资市场。

简单来说，就是货币供应很足，但贷款需求没有对应，货币空转依旧。

这一点，社融增速体现得更加明显。

央行披露：

9月新增人民币贷款1.08万亿、社融3.55万亿，双双超预期。

但，一方面，社融增速仍在放缓。9月末社会融资规模存量为468.17万亿元，同比增长7.1%，较8月末的7.2%微幅放缓。

另一方面，从社融结构来看，依旧是政府债券发行在支撑。

如果说广义货币M2是货币的供应量，那社融的变化则对应着货币的需求量。

它包含人民币各项贷款、外币各项贷款、委托贷款、信托贷款、银行承兑汇票、企业债券、非金融企业股票、保险公司赔偿、保险公司投资性房地产与其他。

华尔街见闻梳理披露：

9月社融口径人民币贷款增加1.27万亿，同比少增3342亿，是社融的主要拖累项。政府债券新增1.53万亿，同比多增3438亿，指向政府债券发行明显加快。企业债券新增-425亿，同比少增561亿，与企业短期融资放缓表现一致。

1.53万亿的政府债券增量，占社融增量的43%。

此外，人民币贷款中大部分都是由企业事业单位在贡献。企（事）业单位包含国企、央企、城投等。

换言之，贷款主要流向了央企、国企、事业单位、城投等国有部门，而非民企与个人。

央行披露：

前三季度人民币贷款增加11.52万亿元。分部门看，住户贷款减少1.03万亿元，其中，短期贷款减少1.14万亿元，中长期贷款增加1062亿元；企（事）业单位贷款增加12.55万亿元，其中，短期贷款增加4.64万亿元，中长期贷款增加6.53万亿元，票据融资增加1.24万亿元；非银行业金融机构贷款减少5865亿元。

前三季度人民币贷款增量11.52万亿元，其中企事业单位增加了12.55万亿，而住户贷款减少了1.03万亿。

民众贷款意愿很弱，不仅不贷款，还在忙着存款。

02

资金从股市流入存款

央行披露：

前三季度人民币存款增加20.76万亿元。其中，住户存款增加9.39万亿元，非金融企业存款增加3.16万亿元，财政性存款增加1.63万亿元，非银行业金融机构存款增加4.41万亿元。

前三季度住户存款增加9.39万亿元，根据之前的数据计算可得9月单月住户存款净增2.4万亿。

这意味着，民众仍在保护自己的口袋，防御性应对策略加剧。

更意味着，之前上演的存款搬家，9月份已戛然而止。

前三季度中，4月、5月、7月住户部门存款均在减少，当时本号就有分析，存款主要流入了股市。

佐证数据可以从A股开户量、证券印花税以及非银机构存款大增三个指标中找到，这里就不再赘述。

所谓非银机构，就是指信托、证券、保险、租赁、财务等特定金融服务的金融机构 。

以住户存款减少最大的4月份来说，4月份住户存款减少了1.94万亿，同期的非银机构增量高达2.47万亿元，结合当月的A股开户量与证券印花税数据，可以得出明显结论，大量存款搬家到了股市。

而现在反过来了，9月份存款大增2.4万亿，非银机构则减少了1.91万亿元，意味着资金正从股市撤离进入了存款。

虽然9月份的证券印花税变化财政部尚未公布，但股市开户量数据已经对应上。

9月A股新开户191.19万户，同比下降35%。此外，9月份股市的表现我们也冷暖自知。

03

房贷增量终于回正了

央行披露：

前三季度，住户贷款减少1.03万亿元，其中，短期贷款减少1.14万亿元，中长期贷款增加1062亿元。

结合前八个月的数据计算可得，9月份住户贷款不增不减，其中短期贷款减少900亿，中长期贷款增加871亿元。

住户贷款是与个人消费相关的贷款，其中短期贷款主要指消费贷，比如汽车等。中长期贷款则主要指房贷。

短期贷款持续减少，与汽车销售市场的数据能够互证。

至于房贷，进入本轮房地产调整以来，房贷减少的月份越来越多。

2022年至2024每年有两个月份房贷减少，2025年有4个月份房贷减少。

2026年已经有5个分月份减少，分别是2月份、4月份、5月份、7月份、8月份。

9月份房贷增量总算是回正，增加了874亿元。

制图：城市财经；数据：央行

这背后与8月末的楼市大招有关。

8月28日，住建部、国家金融监督管理总局、自然资源部、央行等多个部门出动，联合发布两份重磅文件《关于完善商品住房销售制度的通知》《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。

《通知》的核心内容是现房销售，要求开发商所建设的楼盘项目必须主体封顶后，才能开启销售。

《意见》的核心内容是延长房贷时间至40年。

中国房贷最长期限在1997年的规定是20年，1999年放宽到30年，现在放宽到了40年。

此外，《意见》还给银行做出明确规定，购房人拿到房之后，才开始还贷。

这两者结合起来的功效，最主要的目的有两个：

一个是重新建立起购房者的信心，消除之前买房如买盲盒一般的风险。

另一个则是以延长房贷年限来减轻购房者的月供。

尽管对于当下仍处在深度调整中的房地产市场而言，并不能改变周期性走向。数据即是佐证，如此大招之下，9月房贷增量也仅仅只有874亿元而已。

但对促进单月成交放量，毋庸置疑。

对于楼市中长期走势来看，本号依旧维持老观点：

仍在调整中，尚未结束，而且时间不会短。

日本的经验可以作为参考。毕竟房价转向时的状态非常类似，都是房价泡沫过大时，都面临着少子化、不婚化、人口减少、经济不确定性加剧等问题。

而且，我们还缺少一个日本拥有的优势，那就是民众的收入。日本的民众收入早就步入了发达国家行列，我们的收入普遍仍很低。

因此，我们的房地产调整整体时间，可能比日本还要略长一些。

1990年日本房地产泡沫破裂，之后四年日本各地房价无差别下跌，1995年开始东京房价缓慢下跌，2002年东京房价与整个日本房价出现K型分化，东京筑底反弹，日本整体房价直到2021年前后才勉强筑底，但没有明显反弹。

日本在房价泡沫破裂开始的五年内，全国各地房价无差别回调。五年后首都东京缓慢下跌，直到2002年才筑底反弹。东京房价调整用了12年。

日本全国房价筑底则用了31年，且筑底后日本全国整体房价没有明显反弹。

我们这一轮调整，大趋势和日本不会有太大差别，也即房价大调整基本集中在前期，产业、经济、人口竞争力强城调整大周期率先进入尾声，后续会进入慢跌、阴跌或长期横盘阶段，全国房价调整周期会特别长。

主笔 | 余飞；总编辑 | 余飞

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