从国贸到轨道，郑玮又一次踩准了周期

10月13日，国贸地产发公告，免去郑玮公司法定代表人、董事长、董事，由鹿兵接任董事长、法定代表人。

消息一出，地产圈不少人条件反射地猜测：是不是出事了？按过往经验，高管突然被免职，很容易与“被调查”三个字联系起来。

但把时间线往前拨半个月，事情就清楚了。

9月28日，厦门地铁官微一篇推文中，郑玮已经以厦门轨道投资集团新任董事长的身份，出现在海沧中心TOD锦悦MALL的招商发布会上。

也就是说，国贸地产10月才走完的免职流程，不过是一次组织调动后的程序性收尾。

郑玮是厦门本地老牌地产人，今年50岁，从业27年。早年做项目于禹洲、明发，2007年进入国贸体系，中间赴厦门万科任中部事业部合伙人、副总经理。

回国贸后，他历任国贸建设开发公司总经理、国贸地产副总经理，2023年7月任国贸地产董事长，还兼任国贸教育集团总经理。他懂开发建房，也懂综合体经营，在厦门本地积累深厚。

他接手国贸地产时，公司刚从上市平台剥离，要独立做规模。集团任务明确：冲销售、做排名，把区域房企做成全国性房企。

郑玮干成了！2022年国贸地产还进不了行业前五十，2023年全口径销售达到525.4亿元，排到第29位，在同行一片哀嚎中，这个增速格外的亮眼。

但规模从来都是双刃剑。扩张拿地留下的库存、利润下滑、资产减值，慢慢压到财报上。

2024年上半年，国贸地产营收同比下滑，净利润大跌七成多，资产减值从几百万一下子涨到4.22亿元。

到2026年上半年，营收虽然涨了，归母净利润却继续下滑，资产减值和销售费用两项大幅增加，吃掉了大部分利润。

很显然，冲规模的窗口期过去了。公司接下来的重点，不再是往外拿地抢份额，而是控风险、盘活存量、把利润做扎实。

这个时候再看郑玮的去向，就有意思了。

他去的是厦门轨道投资集团。厦门轨道集团是厦门市国资委出资监管的大型国企，注册资本300亿元，资产总额超过1990亿元，是厦门轨道交通投资建设运营的唯一主体。

旗下投资集团专门负责轨道沿线城市开发运营，定位就是轨道沿线城市开发运营平台。

TOD不是盖完住宅卖掉就结束，而是站城一体，沿地铁站点成片开发，住宅之外还有商业、酒店、写字楼、人才公寓，大量资产需长期持有运营。

要理解这一步调动，得先看看厦门这座城市在轨道交通上的底子。

厦门原先没有地铁，只有BRT。2008年BRT开通，建在高架桥上，全程独立封闭路权，是全国第一条高架且全程专用的快速公交线路。

当时厦门人口不到300万，建轻轨太贵，建普通公交专用道又解决不了跨岛通勤，最后选择在跑轻轨的高架桥上跑公交车。建设成本只有轨道交通的十分之一，运能却能达到三分之一。

全国BRT不少，但真正把BRT价值做出来的，厦门算一个。厦门BRT以约8%的公交运力，承担了全市16%的公交客运量。在地铁开通之前，它就是厦门公共交通的主动脉。

后来厦门开始着重发展地铁。短短几年，1号线、2号线、3号线首通段陆续开通，运营里程接近百公里。到2026年，4号线和6号线也开启试乘，厦门轨道交通第一次迎来双线同开。在建线路还有4段，总长约49.6公里。

这个速度意味着轨道沿线开发运营的空间，正在打开。

郑玮的履历，刚好对得上轨道投资集团现在的需求。他不光懂开发建房，也懂综合体经营，调到轨道投资集团，就是让他把重心从高周转的卖房赛道，转到长期持有的运营赛道。

国贸这边接棒的鹿兵，路子完全不一样。

鹿兵1985年出生，研究生学历，一直在国贸体系内成长，是风控、法务、战略运营出身。

最早负责内控风控、法务风控中心、战略运营中心；2022年下到区域，去福州公司当常务副总，第二年扶正做福州公司总经理；2024年底调回总部，任国贸地产副总经理；2025年11月开始，同时兼任上海公司总经理。

他的履历特点很清楚：先把规则、风险吃透，再去区域一线实操，之后回到总部统筹。业内对他的定位，就是守盘型管理者。

2026年，国贸地产已经明确调整战略，业务整合为城市建设、城市运营、城市服务三大板块，方向从规模扩张转向提质增效。这个时候让鹿兵上来，信号很直接：国贸地产要换一种活法。

长三角是国贸走出厦门后押注最重区域，上海、南京、杭州、南通均有布局，上海松江是深耕根据地，后又拿青浦赵巷地块。

但长三角外围和环沪市场偏弱，去化不及预期，库存沉淀，减值压力不小。当年冲排名铺出去的项目，如今要重新梳理：哪些深耕，哪些放缓，哪些盘活。

这些事，得鹿兵来收。

这里很容易产生一个疑问：郑玮这次离开国贸，到底是主动换赛道，还是因为业绩压力被动调整？

客观来看，不能简单说他做得不好。

当初给他的考核目标，就是快速把规模做起来，用两三年时间把国贸地产打进全国房企第一梯队，这个目标他完成了。

可时代环境变了，规模扩张带来的后遗症，在当下的市场环境里集中显现。换个角度讲，厦门国资委需要换一套风控优先的思路来收拾扩张留下的摊子。

这不是一份“做错事被问责”的处分式调离，但也算不上郑玮主动选择的跳槽。

更贴近现实的状态是：他完成了阶段性任务，只是这套打法的窗口期已经关闭，上头顺势给他安排了一个更契合他综合体操盘能力、节奏更慢、侧重长期运营的新岗位。

放在别人身上，冲规模留下后遗症，上头又安排一个守城型管理者过来，原来的主帅大概率会被边缘化，甚至慢慢销声匿迹。

但郑玮没有！他在厦门深耕二十多年，从禹洲、明发到国贸、万科，再回国贸，懂项目也懂体系，操盘过开发，也做过TOD综合体，本地资源和运作能力都在。

这决定了他能在厦门国资体系内找到新位置。于是，他出任厦门轨道投资集团董事长，走上节奏不同、前景不错的新路。

郑玮适合打扩张战，也适合做持有型资产运营，却不适合当下国贸地产“消化存量、严控风险”的守盘阶段。鹿兵上来，任务不是继续攻城，而是稳住底盘，消化之前扩张留下的问题。

这也是当下不少国有房企共同的变化，不久前刚调整负责人的珠海华发亦是如此。

以前的标准是做大、冲规模、拼排名；现在第一要务是守住风险，做能赚到钱、现金流健康的资产。

市场周期切换，考核标尺跟着变。不是人不行，是岗位需要的能力变了。郑玮的调动、鹿兵的接任，本质上就是一家闽系国企，跟着市场周期调整节奏的选择。

而郑玮，凭借在厦门二十多年的深耕和过硬的操盘能力，在别人可能被边缘化的局面里，又一次拿到了不错的位置。

他带国贸上了规模，也留下了需要消化的摊子；国贸换上守城者，他转身去了厦门轨道。

回头再看，他不仅有能力，运气也是相当不错！