上海
在浦东买房挺痛苦的
传统好地段联洋、源深，很多人不敢买，觉得房龄老
新房多的唐镇、森兰，又有人嫌远
北蔡大华就成了折中，位置不错，房龄又比内环新（内环房龄新的都是豪宅，不在本文讨论范围）
品质天花板是斐勒公园，三房只要1000万出头，按道理分分钟卖爆
然而事实却很打脸，4月27日卖掉一套后，长达半年没成交
难道中产连斐勒公园也看不上了？还是太悲观不敢下手？
团队调研后表示，中产还是看得上斐勒公园
中产需要上班，北蔡大华自驾半小时覆盖浦东主要打工地，甚至浦西
门口就是13号线华鹏路站，7号线杨高南路站也在1公里内，地铁上班也方便
配套齐全，基本的社区商业有、医疗也有
近些年还建了口腔医院、九院，规模不大，做社区配套够了
更高水平的配套可以去前滩、塘桥或者浦西
更重要的是，成山路这里全部建成，不会让你觉得去了郊区
地段没问题，那是小区品质看不上？
这品质都看不上，那上海没几个能买的房子
跟主流千万级新房比，小区也不落下风
小区最大亮点是，容积率低，体量又适中，容易出品质
附近新房容积率都不低，密度高了怎么建都显得局促
翡云悦府是新房标杆，高层部分间距不大，视野、采光都不好
开云艾尚里容积率低，但是地块太小，只能简单的行列布局，体现不出低密度
斐勒公园容积率1.4，占地10万方，中央景观带大开大合
小区934户，不算多，又不会像上海康城、中远两湾城那样不好管理
一期有4栋，二期有2栋高层住宅，外立面低区大理石高区涂料，几十栋洋房、别墅都是大理石
综合品质不比现在的新房差
那为什么4月份后，长达半年三房没人买？
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不是没人买，是房东报价太离谱
4月份成交1120万，后来挂牌普遍1200万以上
几个月时间上调几十万，很多客户被吓跑了
房东上调房价也能理解，今年不少小区都在反弹
下游的御桥，万科金色城市89平三房很抢手，1月份4楼成交645万
近期成交都涨到700万了
现在没什么高性价比房源，有套5楼的在售，出710万房东还不卖
北蔡大华兄弟小区15街区，两房也在一路上涨
年初成交均价720万，3月底746万的卖掉后，房东信心爆棚，挂到800万以上
刚开始也是没人买，9月份有买家顶不住，775万高价入手
一人投降带崩了买方心态，连续高价卖掉5套
有这个励志故事摆在面前，斐勒公园三房业主拒不降价也能理解
还没等来买方投降，卖方中出了“叛徒”，今天7楼业主1146万送车位，甩卖成交
车位就能卖40多万，算下来房价比4月份还低
压力给到其他房东，近期不会有人愿意高价买了
为什么斐勒公园三房，没有复制万科金色城市、大华15街区的上涨奇迹？
房子不会卖，价格不好谈
卖房策略轻度咨询
肯定有人说一套成交有偶然性，今天成交的房东急售
偶然中也有一些必然，15街区两房是连续高价成交，斐勒公园三房一套高价成交都没有
这就不是偶然了
万科金色城市小三房、大华15街区两房避开了中环新房分流，斐勒公园三房撞枪口上了
附近新房起步就是三房，起步就是1000万，跟斐勒公园三房总价重叠
新房也不是秒杀，地段、小区密度不如斐勒公园，也有人着急交房，价格合理的话会有人考虑二手
4月份斐勒公园三房1120万，跟新房达成平衡，陆续有成交
后来新房不涨价，二手房却涨了几十万，把买家都赶去新房了，半年没成交
更可怕的是斐勒公园对口学区也一般，跟新房比优势不大，没有留住客户的杀手锏
今天甩卖的7楼业主，就是卖房换学区房，形成抛压
万科金色城市小三房、大华15街区两房700万左右，跟中环的新房不是一个游戏
涨个几十万，目标客户也买不了新房，好拿捏
10月份开云艾尚里来了，有不少800多万的房源，大华这边的两房也卖不动了
大华的中介说，不少看过二手房的客户都买了艾尚里
等开云艾尚里卖光，客户会再回来，大华5街区、14街区、15街区的两房房东，不要着急
2024年环二就反复的讲，真正决定楼市走向的不是需求分析，而是供应分析
哪里优质新房多，哪里先崩盘
2026年又有一些新变化，某些地方新房开始提价，给市场留出了空间
这些地方房东可以喘口气
给房东的建议是，定价要参考附近二手房，更要参考同级地段新房
给买家的建议是，不要只看过去的成交记录
很多买家想法是上套成交多少钱我就最高出多少，很不科学
现在市场瞬息万变，上套成交在当时合理，现在不一定合理，要结合现在市场、竞品小区情况实时调整
如果你要卖房，不知道挂牌价多少合理，如果你要买房，不知道多少价格买入合理，私信我帮你详细测算
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