任泽平：美国房价每轮调整后都创新高！中国很大可能重走美国老路

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准备首套买房、想置换大房子，或手里有房心里没底的朋友，建议花3分钟看完。

先说一个看不懂的事。

美联储玩命加息，30年房贷利率从3%冲到7.4%。

按教科书逻辑，利率翻倍，房价该跳水。

可现实偏偏反着来。

2026年9月，美国成屋中值41.75万美元，房价连续39个月上涨、不断刷新新高，销量却滑到大萧条以来低位，成屋销售年化399万套，同比降2.2%。

交易冻住了，价格却扛住了。

任泽平团队刚发了份报告，把美国楼市80年翻了个底朝天，结论就一句：每轮调整后房价都能创新高。

中国楼市现在走的，是不是同一条路？先看美国。

1946到1981年是盖房时代。战后大兵返乡，叠加18年婴儿潮，累计出生超7600万人，刚需集中爆发，制造业繁荣带动收入增长，住房自有率从44%升到65.6%，35年没出过全国性系统风险。

1982年至今是玩金融时代。货币松紧成了房价总开关，市场变成"周期震荡、中枢向上"，2000年以来房价涨约2.3倍。次贷危机那么惨烈，2016年收回前高。

为什么跌不垮？四根柱子撑着。

头一根是人口。

美国总人口3.4亿，年均净增270万人。移民是核心发动机，高学历高收入人群涌入，对冲本土生育率下滑。婴儿潮、千禧一代、Z世代三波人接力置业，需求长尾延续十多年。

买房前先查查这个城市近三年人口净流入，比看专家预测管用。

再一根是产业。

美国区域楼市就是一部产业迁移史：五大湖先领跑，加州、得州、佛州接棒，硅谷崛起，现在轮到AI造富。领跑城市换了一棒又一棒，每次交棒都是产业重心转移带动人口和收入重新定价。

2023年AI爆发，旧金山湾区核心区房价单月同比跳涨14.4%。

放到国内，深圳的AI、杭州的数字经济、合肥的新能源、长沙的先进制造，持续创造高收入岗位。

还有一根是土地。

美国大部分区域用地审批只要几个月，核心区不一样：曼哈顿旧改审批动辄5到8年，加州环保法案卡死新增供给。

关键是"供给疤痕"。危机一来开发商批量退出，新房开工大幅收缩，次贷危机后建筑用工十多年才恢复，据房地美测算缺口一度约380万套。需求只是被推迟，回来时供给补不上，房价自然越过前高。

压轴的一根是金融。

依托美元霸权和政府背书，美国形成"贷款发放—转让—证券化"的链条，信贷供给几乎不受银行表内资金约束。次贷危机后审核变严，居民杠杆率从98%回落到76%，风险反而被摁住。

这些跟中国有什么关系？

关系大了——中国楼市现在走的阶段，和美国几个关键节点惊人相似。

先看周期节奏。美国2000到2006年低利率催生泡沫，6年房价涨84%；随后5年回调27.4%；2013年开启慢牛，3年后收复前高。

中国2015到2021年货币宽松叠加棚改，核心城市房价普遍翻倍；随后深度调整，行业风险出清；2025年以来政策举措加码。

2026年修复信号出现。据贝壳研究院监测，国庆假期50城二手房日均成交同比增超45%；9月重点14城二手住宅成交同比增5.34%，一线城市新房价格连续数月环比上涨。

这和美国2012年前后"量先于价企稳、核心先于外围修复"一致。

改善置换家庭注意：成交量先起来，说明流动性恢复，老房子更好出手，换房链条才能转起来。

再看货币政策。美国每轮从危机爬起来，打头的都是宽松。中国也在走同样的路，5年期LPR持续下行，多地首套房贷利率进入"3时代"。

2026年9月，中央财政首次推出首套房贷贴息：购买120平方米以下、总价150万元以内首套房，享受年化1%、期限5年贴息，单户累计省利息近5万元，"免申即享"。

刚需购房成本已降到历史低位。同样贷款额度，月供比两年前少一大截，首套买房可以用省下的钱选地段更好、品质更高的房子，不用勉强上车远郊大盘。

再看产业和人口。硅谷科技崛起、纽约金融中心稳固，核心区房价穿越周期；铁锈地带人口流出，房价长期跑输。

这套逻辑正在中国楼市复刻。据各地统计局，2025年深圳新增25.9万人、东莞22.96万、广州12.3万、长沙10.49万，珠三角、长三角和中西部强省会仍在吸纳人口。

任泽平2026年提出判断："二八分化"到来，香港率先复苏，下一个是"中国硅谷"。

说白了，20%的核心城市和核心地段，有产业、有人口、有高收入群体支撑，会率先企稳走出长期慢牛；80%缺乏产业支撑、人口流出的低能级城市和远郊，会进入漫长去库存周期。

持房业主看看手里的房子在哪个梯队，决定了未来价值走向。核心地段优质房产，扛周期能力远强于远郊大盘。

再看供给端。美国次贷危机后新房开工量从2005年峰值回落76%，造成约380万套缺口。

同样的剧本正在国内上演。据中指院监测，2026年1到9月重点15城新房供应同比降18.72%，多数民营房企已停止拿地。北上深核心区新增住宅用地几乎见底，旧改审批要好几年，和曼哈顿供给刚性一致。

当前市场的"量缩价稳"，本质就是供给收缩托住价格。

还有一个变化是市场形态。美国1982年后二手房占比稳定80%以上，告别齐涨进入分化。中国2026年前8个月二手房占比52%，重点城市近70%，正式从增量时代进入"存量流通、置换改善"时代。

存量时代从来不是所有房子一起涨，而是好房子越抢手，差房子越难卖。

任泽平团队开了三剂药方：5万亿级收储、降利率税费、取消限购。

这些不是空谈。央行3000亿保障房再贷款已落地，上海、广州率先启动国企收储；首套贴息已实施；广州率先全面放开限购，其他一线城市外围也已放开。

对标次贷危机后"两房托底+量化宽松+强监管"的修复路径，我们的工具更丰富，空间更大。

很多人拿日本"失去的三十年"类比中国楼市，其实是选错参照系。日本问题是全国性人口负增长叠加产业外迁，没有产业和人口的接力点。

中国走的是美国式路径——人口向核心都市圈集聚，产业不断迭代，政府有足够空间托底。

未来不会出现所有房子一起涨，行情一定是结构性的、分化的。但有一点确定：有人口流入、产业支撑、供给稀缺的核心资产，正在复刻美国核心都市圈穿越周期的路径。

中国楼市正在经历的不是终局，而是一次高质量的调整。把投机水分挤掉，让房子回归居住和长期价值。

调整后核心资产创出新高是大概率事件，只是时间早晚。

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