2026 年要不要买房？读懂曹德旺、李嘉诚的忠告，5 年后见分晓

很多人在 2026 年看房买房，最容易踩下的大坑，并不是买房时多花十几万、二十万的房款差价，而是思维还停留在十年前，用过去楼市暴涨时期的经验，去预判未来五年房地产市场的走向。

放在十几年前，普通人看房，开口最先问的一句话，永远是这套房子以后还能不能涨价。但放到当下这个分化的楼市环境，我们更该静下心思考另一个至关重要的问题：五年时间过去，还会有多少购房者愿意接手我手里这套房产？

这两个问题表面上看只是几句话的差别，底层却是两套完全不一样的房产价值逻辑。过去全民普涨的时代已经远去，现在国内楼市最鲜明的特征，就是冷热严重分化，一部分城市市场回暖，成交量稳步提升，还有一部分地区持续承压，甚至不少楼盘深陷烂尾风波。

国家统计局发布的数据能够直观反映当下的楼市现状。2026 年 1 月，全国一线城市新建商品住宅价格环比小幅下降 0.3%。但拆分城市来看，涨跌分化十分明显：上海新房价格同比上涨 4.2%，杭州同比上涨 2.4%，合肥同比上涨 1.6%。

可是在同一份统计报表当中，不少城市房价持续走弱。唐山新房同比下跌 6.2%，湛江同比下跌 3.8%，常德同比下跌 4.2%。同样在国内大环境之下，不同城市房价涨跌差距甚至超过 10 个百分点。

二手房市场的压力，比新房市场暴露得更加直接。2026 年初，全国二手房挂牌总量一度突破 850 万套。大量房源积压，一套二手房挂牌之后，平均需要等待 187 天，才能找到合适的买家完成交易。

分城市梯队来看，一线城市二手房去化周期大约 9.5 个月；二线城市拉长至 21.1 个月；三四线城市的去化周期普遍达到三十多个月。在一些人口长期持续流出、产业薄弱的小城，一套房子挂牌之后，甚至要五年以上才能顺利卖出。

这也印证一个大趋势：房子正在褪去金融投资品的属性，慢慢回归消费品的本质。

过去二十年，国内房地产一路上行，大量购房者买房，本质上是一场接力游戏，赌的就是后面会有人愿意用更高的价格把房子接走。可现在，很多城市的楼市遇到一个根本性难题：潜在的接盘人群，正在不断变少。

2025 年全国出生人口 792 万，死亡人口 1131 万，全年人口总量减少 339 万，这已经是连续第四年出现人口负增长。25 到 45 岁是房地产最核心的购房主力群体，而这个年龄段的人口规模，正在逐年萎缩。人口持续减少，但存量房子还留在市场上，房价上涨的底层支撑，自然不断减弱。

国家层面的政策导向，也在发生深刻转变。2026 年政府工作报告明确提出，坚持因城施策，控增量、去库存、优供给，鼓励地方收购存量商品房，用作保障性住房。

这里的核心关键词是 “控增量”。也就是说，政策重心已经不再鼓励大规模新建商品房，工作重点转向消化市面上积压的存量房源。截至 2026 年 3 月末，全国累计发行用于收购存量商品房的专项债券已经超过 60 亿元，已经收购存量商品房约 1.3 万套，总建筑面积突破 100 万平方米。

虽然当前收购规模并不算特别庞大，但政策方向已经非常清晰。未来居民住房供给，不会只有商品房这一条路径。

所以现在买房，首要思考的不再是房价未来会不会上涨，而是你看中的这套房产，五年之后还有没有买家愿意接手。这个问题不存在统一答案，深圳的房产和鹤岗的房产，面对的完全是两个独立的房地产市场。

最近几年，李嘉诚和曹德旺关于楼市的观点，在网络上反复传播。但很多网友存在理解误区，简单解读成两位大佬劝所有人都不要买房。这种理解其实十分片面。

曹德旺曾经提出，房子本质就是钢筋水泥堆砌出来的产物，和汽车、家电一样，会随着时间老化折旧，本身并不具备天然升值的能力。他劝年轻人不要急于上车买房，也提出多余的房产应该趁早出手。但仔细品读他的言论就能发现，他并不是完全反对买房，只是提醒大众，不要再幻想房子是稳赚不赔的投资品。

李嘉诚的观点表达得更加简洁直白。他预判房地产市场将会迎来一轮大洗牌，对于投机炒房的人来说，风险会越来越高，需要格外谨慎；但自住刚需，如果有需求，该买还是可以买。不难看出，李嘉诚并非全盘唱衰房地产，只是不再看好全民炒房、人人赌房价上涨的时代。

一位深耕实业数十年，一位亲历完整地产周期，二人行业视角不一样，但是对于楼市长期走向的判断，却有着高度重合：房产的投资属性持续退潮，居住消费属性正在回归。

我也认同这个判断。放在过去，大家买房最先盘算的，是五年之后这套房产能给自己带来多少收益；但如今准备购置房产，第一件事要综合评估：未来居住体验好不好、月供能不能长期稳定承担，一旦未来家庭收入出现波动，有没有能力规避断供风险。这不是消极看空楼市，而是当下购房者必须具备的务实思维。

五年之后，买房的人到底是庆幸还是后悔，核心取决于三个关键变量。

第一个变量，是城市基本面。从过去十年房产保值数据来看，深圳房产保值率稳居全国第一，上海、成都紧随其后，北京、杭州同样跻身前五，这些城市房产保值率都超过 80%。反观鹤岗、廊坊这类人口外流城市，房产保值率早已跌破 60%。

深圳 14 至 35 岁青年人口超过 800 万，占到全市总人口 46%，每年持续吸引大量高学历年轻人前来就业定居；成都常住人口 2150 万，每年依旧有十几万人口流入，同时也是中西部聚集世界五百强企业最多的城市。只有持续有人口流入、产业扎实稳定的城市，房产才有稳定的接盘力量。反过来，人口不断流失、产业持续收缩的城市，就算房价看上去再便宜，未来转手依旧十分困难。

第二个变量，是购房的用途，自住和投资，是两套完全不同的决策逻辑。自住买房，购买的是长期稳定的居所，房价短期涨跌，对于日常生活的实际影响有限。但投资买房，核心依靠后续接盘买家。在人口总量下滑的大背景下，想要找到愿意高价接盘的买家，这件事会变得越来越难。

第三个变量，就是杠杆的高低。全款买房和高杠杆贷款买房，背后蕴藏的风险有着天壤之别。很多购房者几年之后心生悔意，往往不是单纯因为房价下跌，而是背上高额月供之后，一旦家庭收入遭遇变故，就会陷入断供危机。

招银国际的研究报告提到，2026 年居民消费最大的约束，来自资产缩水叠加收入预期修复缓慢。央行的问卷调查数据同样显示，2026 年 3 月，受访居民中，计划在未来半年优先选择储蓄的人群占比回升至 72%，大众整体储蓄意愿持续走高。

这组数据足以说明，普通老百姓对于未来收入预期，整体依旧偏向谨慎。说到底，当下买房不必执着于精准抄底，更重要的是评估自身家庭抗风险能力。如果家庭收入稳定，月供控制在家庭总收入四成以内，并且是真实自住需求，那么可以按需购置，不必过度纠结房价短期涨跌，耽误自己的生活规划。

反过来，如果收入本身不稳定，首付还需要多方拆借凑齐，月供超过家庭总收入一半，就算房价继续下调，也不建议强行上车买房。

最后我们再来回看这个问题：2026 年不买房，五年后是庆幸还是后悔？其实这个问题本身就带有陷阱，它预设了一个前提：所有购房者面对的是同一个房地产市场。但现实情况完全不是这样，深圳的购房者，和鹤岗的购房者，身处两个截然不同的楼市。

在我看来，李嘉诚和曹德旺的观点说对了一半。说得对的地方，是靠买房暴富的时代已经彻底结束，房产的投资属性持续减弱。没有讲透的地方，是房子本身的居住价值依旧真实存在。刚需安家、改善居住、在大城市落地扎根，这些现实需求不会凭空消失。买房这件事，从来没有放之四海而皆准的标准答案。