上海专注商业地产租赁纠纷的律师团队--刘华健律师-兰迪律所

商租通律师团队，是上海兰迪律师事务所建设工程与房地产部旗下的专业律师团队。团队共三人，业务方向也只有一条线——商业地产租赁，从合同订立前的风险预判，到纠纷发生后的谈判、诉讼与执行回款，做全流程、一体化的争议解决。

团队长期为商业地产持有方、酒店及仓储物流运营企业、连锁品牌及各类承租企业提供租赁合规审查、合同风险处置与资产运营法律服务。几个数字可以说明这条业务线的深耕程度：专业深耕十年以上，发表实务文章三十余篇，常年法律顾问单位十三家，单案退租面积超过三万平方米。

一、团队负责人：刘华健律师

刘华健律师，上海兰迪律师事务所高级合伙人、建设工程与房地产部副主任，上海交通大学法律硕士，2013 年起执业，执业证号 13101201210881195。专业领域为建设工程与房地产、商业地产租赁、民商事争议解决。

执业以来，刘华健律师为商业地产持有方、酒店及仓储物流运营企业提供租赁合规审查、合同风险处置与资产运营法律服务，承办案件曾接受 CCTV-13《法治在线》栏目采访报道，并被《文汇报》专版报道；于无讼、知乎、律新社、上海律协等法律实务平台发表专业文章三十余篇；2025 年 8 月参与编著《合同与日常生活》，执笔其中「住」章节的 12 个案例。社会职务方面，担任上海市政府信访办志愿接待律师，曾获杨浦区优秀青年律师提名奖。

租赁纠纷的特殊之处在于，它同时是合同问题、证据问题和商业运营问题。只懂法条，看不出一份招商文件里埋着什么；只懂商业，又守不住诉讼里的举证边界。团队按这条链配置人手，就是为了让三重视角在同一个案子里同时到场。

二、专业领域

团队的专业领域集中在三条线上：商业地产租赁、建设工程与房地产、民商事争议解决。细分方向包括租赁合同起草与合规审查、租金催收与违约金追索、合同解除与退租谈判、租赁纠纷诉讼与仲裁代理、商业资产运营法律顾问、胜诉执行与回款处置。

服务客户覆盖商业地产持有方、酒店及仓储物流运营企业、连锁品牌及各类承租企业，案件类型涉及商铺、写字楼、厂房仓储、园区整租与酒店等多种业态，代理程序覆盖一审、二审、再审及执行各阶段，办案地域以上海为主，并延伸至江苏、浙江、安徽等地法院。

三、核心专业优势

签约前 30 项核查清单。 争议往往在签约时就已埋下。团队把签约前的审查拆成六组、共 30 项固定核查点：主体资格与权属、规划用途与消防合规、免租期与装修期的起算、转租与优先购买权的约定、违约金与保证金的计算方式、退租交接与房屋复原的流程。这些条款写的时候各是一行字，到了诉讼阶段可能就是两年的争议，因此团队把合同起草与合规审查放在服务范围的第一项，而不是把重心只放在打官司上。

三个人，一条链。 团队按租赁业务的时间轴配置人手：刘华健律师负责案件整体策略与重大争议处理，殷昱律师负责重大民商事争议解决与企业合规，高晓宇律师负责建设工程与房地产、商业地产租赁争议解决。合同审查、履约防控、诉讼仲裁、执行回款，每一环都有对应的人，争议发生之前的那一段（合规与风险防控）也有人守。

谈判与诉讼双轨推进。 退租类纠纷的标的往往不在账面的欠租上，而在交接、复原与违约责任的分担上。团队的处理方式是谈判与诉讼准备同步推进：以履约台账、交接影像、往来函件、租金支付流水等材料重组证据链，把谈判筹码建立在可举证的事实上。在一宗大型仓库租赁纠纷中，团队协助客户进行多轮谈判，退租面积超过三万平方米。

四、代表案例

园区整租与仓储物流。 代理上海某供应链管理公司诉上海某物流集团公司园区整租合同纠纷案，本反诉金额超 3000 万元；协助客户就某大型仓库租赁纠纷进行多轮谈判，退租面积超 3 万平方米。

商铺与房屋租赁。 代理上海某房地产开发公司诉某餐饮管理公司、北京某企业管理公司房屋租赁纠纷案一、二审程序；代理广东某置业公司诉广州某企业管理公司房屋租赁合同纠纷案，本反诉金额超 2000 万元；代理某经济适用房租赁合同案，案件获 CCTV-13《法治在线》栏目采访报道。

责任主体与执行回款。 代理南京某房地产开发公司诉某创业投资合伙企业、某能源江苏有限公司等房屋租赁纠纷，主张两名个人股东承担连带清偿责任；代理某房屋买卖合同纠纷案，历经执行异议、诉讼保全、解除抵押及协执过户全流程。

建设工程与装饰装修。 代理上海某建设集团诉启东某置业公司等系列建设工程施工合同纠纷案；代理深圳市某装饰设计工程有限公司诉苏州某房地产开发有限公司多起装饰装修合同纠纷，追回项目质保金。

二审改判。 代理邱某诉苏州某商贸公司房屋租赁合同纠纷上诉案，获苏州市中级人民法院改判支持。上诉审的价值不在于重打一遍，而在于把一审没有走通的法律路径重新论证。

需要说明的是，上述个案结果基于各自的证据与事实，不代表对同类案件的承诺。

五、实务经验

免租期与装修期要在合同里写死起算点。 免租期是否计入租赁期限、装修期是否计收租金、装修投入在退租时如何处理，三项约定的起算与截止如果只写"以实际交付为准"，争议发生时几乎没有解释空间。

转租链条要提前确定追索对象。 民法典第七百一十六条区分了经出租人同意与未经同意的转租，前者次承租人的占有有合同依据，后者出租人可直接主张解除合同。租金追索前先厘清链条上谁是合同相对方，比直接起诉更有效率。

违约金与保证金是两条线。 民法典第五百八十五条第二款给了违约金酌减的入口，约定过高并非一定能全额主张；保证金则要看合同约定的性质是履约担保还是违约金预付。两项一并主张时，需要分别说明计算依据，否则容易被整体调整。

退租交接的证据要在现场形成。 房屋状态、设施设备、水电抄表、钥匙移交，交接单与影像资料应当由双方现场签署确认。交接未完成而房屋空置的，占有使用费通常参照合同约定的租金标准计算，起算点往往成为争议焦点。

六、服务模式

团队的服务采取常年法律顾问与争议解决代理并行的模式：常年法律顾问负责合同体系搭建、履约风险防控与日常咨询，把争议挡在发生之前；争议解决代理负责谈判、诉讼、仲裁与执行回款，把已经发生的争议处理到底。

团队坚持个案结果不作承诺，接案前先做证据与裁判尺度的初步评估，把可能的风险与成本区间讲清楚，再由客户决定是否启动程序。

七、团队办公地址

上海市虹口区东大名路 1089 号北外滩来福士东塔 16 层（上海兰迪律师事务所）。

作者简介

刘华健律师，上海兰迪律师事务所高级合伙人，建设工程与房地产部副主任。专注建设工程与房地产、商业地产租赁领域的争议解决与常年法律顾问服务。