开发商，拿地越来越谨慎了！

西安又有土地终止出让了，并且是在楼市热点板块团结片区。

团结片区都如此，其它区域可想而知。

不仅仅是西安，其它城市的土地市场，9月份以来也出现了开发商放弃拿地、热点城市热点板块楼面地价降低。

很明显：开发商，开发商拿地越来越谨慎了！

01

1个半月，西安5宗地终止出让

按照计划，昨天西安有1宗开发用地挂牌结束。

这宗地编号为WY1-4-57，是一宗60.475亩的住宅用地，容积率1.2-2.0，所处的板块是西安楼市火热的团结片区，具体位置在龙湖天奕的北侧，58863万元起，没有代建道路、公园、学校的要求，折合楼面地价7300元/㎡。

从这块地的位置来讲，虽然算不上特别好，但也算不上差，毕竟紧邻公园，旁边还有地铁，以及多所学校，2.0的容积率也优势明显，这种地块一般能发布出让公告，说明已经谈好了意向拿地的房企。

但是，就在昨天早上，西安市自然资源和规划局、西安市公共资源交易中心发布了这宗地块终止出让的公告，终止出让的原因是：因故。

中国的汉字博大精深，“因故”两个字给大家留下了更多的猜测。

实际上，这不是近期西安第一宗终止出让的地块，8.28楼市新政出台之后，西安已经有5宗开发用地终止出让。

除了此次团结片区这宗60.475亩的地块之外，还包括：凤城一路南侧西安城北客运站旁37.941亩住宅、商业地块，凤城十二路以南、明光路以东53.632亩住宅、商业地块，高新CID高新51小东侧44亩住宅地块，以及南稍门中贸广场南侧8.966亩商业地块。

不仅仅是西安，全国其它城市近期也出现了开发商放弃拿地、热点城市热点板块成交楼面地价降低。

前几天，郑州有一宗46.53亩的住宅用地竞价结束，最终出现流拍。

这是8.28楼市新政之后，郑州第一宗流拍的住宅用地。

郑州流拍的这块地位置也不错，紧邻地铁7号线、杏园路第三小学、鑫苑都汇广场、郑州市第二人民医院(南院区)、大学路第四小学、郑州市第二初级中学(南校区)等。

据悉，拍地之前这块地的意向买家是金茂，但到了临门一脚，金茂却放弃了！

杭州，9月29日萧山市北的市北单元XS070101-60地块被滨江以23.1%的溢价率拍下，楼面价30776元/㎡。

23.1%的溢价率，看起来不错，热度还可以，但需要注意的是，今年4月底的时候绿城&滨江联合体在同板块距离这块地约300米的地方拿地，容积率同样为2.2，当时的溢价率是57.3%，楼面地价36170元/㎡。

5个月时间，成交的溢价率降了一半，楼面地价降了5000元/㎡以上！

中指研究院发布的数据显示，9月全国300城住宅用地平均溢价率为6.9%，8月则为7.4%，有所回落；底价成交的比例从8月初的54%上升到9月的71%，流拍率从7.6%上升到了13.2%。

这组数据，大家感知一下。

02

安全第一，开发商拿地更谨慎了

8.28楼市政策已经出台了一个半月，北京、上海、广州、天津、武汉、杭州等城市也已经出台了落地细则。

看完这些城市的细则之后，基本上都是意料之中的，没有太大的意外，西安后续出台细则大概率也是在这个范围之内。

新政落地之后，对于开发商来讲，一方面是资金要求更高了，另一方面是更高的资金成本在侵蚀开发商的利润。

即使不选择现房销售，预售也得封顶才能预售、竣备才能按揭放款，并且预售资金全过程监管，这对开发商的资金实力要求明显提高。

同样规模的资金量，以前可能能够同时开发多个项目，现在只能开发一个项目。

以前能够同时开发多项目的时候，即使其中某个项目出现亏损，也可以通过其它项目的利润来弥补，最终确保整体的利润。

但现在，只能开发一个项目，就必须得做一个成一个，已经没有容错的空间和机会了。

因此，与利润率比起来，安全性一定是排在第一位的！

此时，开发商在拿地这件事情上，必然更加谨慎了。

只有核心城市、核心地段、供应稀缺的优质地块，也许才能提升开发商拿地的积极性，能够带给开发商的安全性也更高。

9月初，中海在西安曲江CCBD北区以40%的溢价率拍下的那块地，就属于这类地块。

我相信，后续西安如果还有类似的地块供应，依然会被开发商争抢的。

而与此形成对应的是，这两年土地供应量较高、新房供应量较大的区域，以及去化率较低、房价回调的区域，开发商必然拿地时更加谨慎。这个时候如果地价没有明显的下降，开发商算不过来账，必然不敢拿地。

所以说，开发商不是不拿地了，而是拿地更谨慎了。

而这种趋势带来的结果就是，接下来新房市场产品供应逐步改善化、高端化，因为核心城市、核心地段对应的优质地块，能够被争抢的地块，必然对应更高的地价，产品也必然是高端改善。

中海在曲江CCBD北区拿的那一块地，楼面地价已经超过1.5万元/㎡了，已经接近团结片区、幸福林带片区的房价了，很明显不可能去做首置、首改类产品，必然是高端豪宅产品。

当然，开发商还会对容积率更低、更低密的地块更感兴趣，因为这类低密产品建筑较低，开发周期更短，现金流回笼更快。

但低容、低密，也对应的是高端改善产品。

所以，大家要珍惜目前新房市场上还能买到的首置、首改面积段的产品，以后新房的供应可能又会回到2020年、2021年的情况了，那就是以大面积产品为主！