重磅！漳州市区“第五代住宅”新规来了！已出让地块也可申请……

漳州市自然资源局关于印发《漳州市中心城区“抬板式住宅”项目规划管控要求（试行）》的通知

各县（区）、开发区（投资区）自然资源局，漳州开发区分局：

为推动漳州居住空间高质量发展，规范抬板式住宅项目规划建设管理，制定了《漳州市中心城区“抬板式住宅”项目规划管控要求（试行）》，现予以印发。

漳州市自然资源局

2026年9月22日

漳州市中心城区“抬板式住宅”项目规划管控要求（试行）

第一章 总则

第一条 编制目的

为贯彻“好房子、好服务、好小区”建设要求，规范漳州市抬板式住宅项目规划建设管理，优化居住小区人车组织、停车空间、公共活动空间、绿化景观和防灾韧性，结合《漳州市国土空间规划管理技术规定》及相关技术标准等现行规定，制定《漳州市中心城区“抬板式住宅”项目规划管控要求（试行）》（以下简称《管控要求》）。

第二条 适用范围

《管控要求》适用于《漳州市国土空间总体规划（2021-2035 年）》确定的中心城区范围内的新建城镇住宅用地、商住混合用地中住宅部分。拟出让用地采用抬板式住宅的，应在详细规划、规划条件和土地出让合同中明确“可采用抬板式住宅设计”。已出让且整体未建设项目申请采用的，应经自然资源主管部门组织专项论证后，根据审批权限报同级政府（管委会）研究同意后，方可实施。各县城、古雷港经济开发区可参照执行。

第三条 基本原则

抬板式住宅应坚持适地适建、公共优先、安全底线、指标清晰、全程监管原则，不得以抬板名义变相突破容积率、建筑高度、建筑间距、消防、人防、防洪排涝、历史文化保护和城市风貌管控要求。

第四条 术语定义

《管控要求》所称抬板式住宅，是指通过底层架空、半地下或结合场地高差抬高住宅建筑主体，以抬板平台面层作为住宅建筑室外地坪、公共活动空间和景观绿化空间的平台化住宅建设形式。抬板平台（以下简称“平台”）以下可设置停车、设备、公共服务和商业配套设施、公共开放空间等功能。平台面层以上的建筑，首层可直接作为功能用房，也可建设公共架空层。

第二章 适建性标准

第一条 允许建设情形

符合下列条件之一，满足结构安全、交通、消防、防洪排涝、景观风貌和邻里关系等要求的，可采用抬板式住宅：

1.场地与周边道路、相邻地块存在明显高差，采用抬板有利于顺接城市道路、减少大填大挖的地块。

2.地下水位较高、低洼或易受潮湿影响，采用抬板有利于减少深基坑开挖、改善停车空间通风采光和防潮防涝的地块。

3.采用抬板有利于城市风貌协调、形成高品质社区公共空间的地块。

第二条 限制或禁止建设情形

有下列情形之一的，不得采用抬板式住宅，确需采用的，应经自然资源主管部门组织专项论证后，根据审批权限报同级政府（管委会）研究同意后，方可实施：

1.位于古城、历史文化街区、历史地段、文物保护单位及历史建筑保护范围和建设控制地带内的地块。

2.传统风貌区、重要山水视廊等风貌敏感地区内的地块。

3.平台抬升会对军事安全、机场限高、微波通道、气象探测、文保限高等特殊高度管控产生影响的地块。

4.用地规模小于2公顷，或形状狭长、周边界面复杂，难以解决消防登高、交通组织、噪声光线干扰和平台界面处理的地块。

5.排水、防洪、消防、人防、交通、市政、结构安全不满足要求的地块。

6.建设抬板式住宅与周边建筑轮廓、体量、界面不协调，对整体城市风貌产生不利影响的地块。

第三章 指标计算规则

第一条 平台以下容积率计算

（一）平台以下不计容范围。平台以下符合下列用途的建筑面积，可不计入容积率，但应计入项目总建筑面积：

1.满足项目停车配建的机动车停车、非机动车停车空间（停车库除外）。

2.通风、排烟、消防、设备用房，以及服务停车功能所必需的车道、坡道、人行交通、停车管理等附属空间。

3.适用于《漳州市国土空间规划管理技术规定》计容规则的建设项目中，按规定须无偿移交有关单位或归全体业主共有的配套设施。

4.面向全体业主或公众开放、不得出售、不得围合、不得改变用途的公共活动空间。

5.平台以下专为到达平台以上住宅或公共空间服务的必要楼梯、电梯井、前室和门厅（单处面积不超过50平方米）。

6.其他政策规定可不计容的空间。

（二）平台以下应计容范围

下列空间应按规定计入容积率：

1.商业、办公、酒店、会所等商业服务业用房。

2.可销售、可分割、可独立登记或变相独占使用的空间（可销售、可独立登记的配套停车位除外）。

3.不符合公共开放、无偿移交或停车配建要求的架空空间。

4.超出不计容范畴以及按漳州市现行规定应计容的其他空间。

第二条 平台以上容积率计算

平台以上建筑的容积率，以平台面层作为室外地坪按漳州市现行规定计算。

第三条 停车功能比例

平台以下停车功能水平投影面积原则上不应小于平台水平投影面积的65%。停车功能包括机动车停车位、非机动车停车位、停车通道、停车必要的人行交通空间、坡道、停车管理和服务停车的设备用房。

第四条 平台以上停车控制

平台以上不得设置机动车、非机动车停车位。确需设置消防、救护、垃圾清运、装卸等临时停靠空间的，应在总平面图中明确位置、规模、通行路径和管理措施，不得作为常规停车位使用。

第五条 建筑高度控制

平台范围内，以平台面层（含覆土，下同）作为室外地坪，计算平台以上建筑的层数和高度。涉及文保、历史风貌、滨江景观、机场限高、国家安全、气象探测、微波通道等特殊控制要求时，应同时按照相应的限高规则控制建筑距离地面的最大高度（含平台高度，下同）。

建筑高度还应同时满足消防要求。消防通道及登高场地设置于平台上的，以平台面层作为室外地坪计算消防高度；消防通道及登高场地设置于地面的，以地面作为室外地坪计算消防高度。

第六条 平台高度控制

平台以下停车空间结构层高原则上不大于4.5米。因消防、设备、结构转换、公共服务设施、地形因素等确需局部提高的，应专项论证，且不得形成可改造夹层或变相新增使用空间。平台室外地坪相对周边城市道路或相邻地块室外地坪高度原则上不应超过6.0米；栏杆、挡墙、花池等平台附属构筑物顶部高度应与城市界面协调，原则上不应超过周边城市道路或相邻地块室外地坪7.5米。

第七条 住宅公共架空层

平台以上住宅首层设置公共架空层的，净高不小于3.0米，不大于5.0米，宜布置健身、儿童活动、长者活动、邻里交流、公共休闲、架空绿化等功能。该空间应对全体业主开放，不得围合封闭、出售、出租，以及改作住宅、储藏、商业或其他经营性空间。

第八条 绿地率计算

平台范围内，绿化覆土厚度不小于1.2米且满足植物生长、排水、防渗、荷载、消防和安全维护要求的绿地，可全部计入绿地率；绿化覆土厚度不足1.2米的，按屋顶绿化计算。平台范围外（含天井、下沉庭院等水平投影）的绿地按现行规定计算。

第九条 建筑密度计算

平台范围内，平台以上建筑的基底面积以平台面层为室外地坪计算，平台以下建筑基底面积按计容空间计算，平台上下建筑基底的水平投影重叠部分不重复计算。平台范围外的建筑基底面积按现行规定计算。

第十条 建筑退让和间距

平台自身退让用地红线、道路红线及周边相邻建筑的距离不得小于多层非住宅建筑退让标准。沿城市主要道路、公园、河道等界面应增加景观缓冲和公共开放处理，需与周边已建项目保持界面协调的，必要时应增加退让。

平台以上建筑退让用地红线、道路红线及平台范围外建筑的距离，根据建筑距离地面最大高度、建筑性质按现行规定执行。平台以上建筑之间的间距以平台面层为室外地坪计算。

特殊地段建设项目确需延伸平台面层与周边台地或建筑相衔接，造成平台未按标准退让或超出用地红线的，须在详细规划前编制城市设计，并经自然资源主管部门组织论证后报同级政府批准。

第十一条 风雨连廊和架空走廊

联系住宅、公共配套、平台公共空间和小区出入口的开敞式风雨连廊，符合全天候开放、无围合、主要服务公共通行、宽度不大于5.0米、层高不低于2.8米且不高于6米等条件的，可不计入容积率和建筑密度。封闭连廊、经营性连廊、超尺度连廊或变相扩大建筑使用面积的，应按规定计算容积率和建筑密度。

第四章 建造管控要求

第一条 城市界面控制

平台沿城市道路、开放性社区道路、公共绿地、河道、城市慢行系统等城市界面一侧，应通过公共服务功能、架空开放空间、绿化景观、广场、景墙、台阶、坡道等方式柔化界面，避免形成连续大面积实墙；平台应保证至少有两个朝向面为开敞面，开敞面累计长度不应小于平台周长的30%。平台护栏与平台边缘之间宜设置不小于1.2米的绿化或安全缓冲带。

第二条 相邻关系控制

临近既有住宅、学校、医院、养老设施等敏感建筑的，应尽量避免交通、噪声、日照、视线、尾气、车灯、通风排烟等负面影响，并采取绿化隔离、墙体消声、灯光遮挡、出入口避让、车道降噪、排烟口优化等措施。

第三条 消防安全

抬板式住宅应满足国家现行消防技术标准。应明确消防车道、消防登高操作场地、消防救援口、消防坡道、消防回车场、室外消火栓、消防水泵接合器等设施布置。平台作为消防通行和登高操作面的，应满足消防车辆荷载、净高、转弯半径、坡度、防坠落和救援操作要求；坡道最大坡度不应超过8%。

第四条 防洪排涝和雨洪管理

平台以下空间不得布置在易积水且无法可靠排涝的位置。配电房、水泵房、消防控制、通信机房等重要设备用房应避开低洼易淹区域，并采取防水、防倒灌、防潮、备用电源、应急排水和智能监测措施。平台绿地应结合海绵城市要求设置雨水花园、下凹绿地、透水铺装、蓄排结合系统，有条件的可设置雨水回收利用系统。

第五条 通风采光

平台以下停车空间应优先采用自然通风、自然采光、开敞界面等方式改善环境；无法满足自然通风要求的，应设置机械通风和尾气排放系统。排风口、采光井、设备口不得影响住宅主要生活空间和公共活动空间。

第六条 无障碍和适老适幼

平台、住宅架空层、风雨连廊、公共服务设施、停车区与住宅单元之间应设置连续无障碍通行系统。主要出入口、垂直交通、公共活动场地、儿童活动场地、长者活动空间、无障碍停车位应统筹设计，确保平台的可通达、易通达性。

第七条 结构和荷载安全

平台结构应满足覆土绿化、乔木种植、消防车辆、人员聚集、景观水体、公共设施、设备管线等荷载要求。大型乔木、景观构筑物、水景、运动场地等应进行专项结构复核。不得在平台下方形成未经设计的夹层、暗层或可二次改造空间。

第八条 市政设施和设备管线

平台下方设置配电、给排水、通信、燃气、消防、垃圾收集、再生资源回收等设施的，应满足行业主管部门安全距离、通风、防火、防爆、防水、防淹和维护通道要求。市政设施应结合景观隐蔽处理，不得降低城市界面品质。

第九条 景观和公共空间配置

平台面层应优先布置集中绿地、全龄活动场地、儿童游戏、长者活动、健身步道、邻里交流、架空会客、风雨连廊等公共空间。公共空间应连续、可达、可识别，避免仅为指标计算而设置碎片化、不可使用的绿地和空间。

第十条 环境品质

鼓励平台结合景观、步行交通和公共交往节点，集约设置下沉庭院，同时可结合下沉庭院空间统筹布置公共服务设施和共享空间，形成地上地下有机衔接的活力开放空间。但其布局应与平台下方交通功能动线分离、互不干扰。

第五章图纸、审批、测绘与验收

第一条 规划报建材料

建设单位报审抬板式住宅方案，应包含但不限于以下内容：

1.抬板式住宅专项说明。

2.计容与不计容建筑面积分类表。

3.平台以下功能分区图。

4.平台标高、周边道路标高、住宅首层标高关系图。

5.消防专项示意图。

6.交通组织和人车分流图。

7.景观绿化及覆土厚度图。

8.防洪排涝和雨水组织图。

9.后期管理和权属使用说明。

第二条 图纸标注要求

总平面图、分层平面图、剖面图、立面图中应明确标注平台以下空间用途、面积、层高、开敞方式等信息。不得以笼统“架空”“设备”“公共空间”等名称替代具体功能。

技术经济指标表中应分别列明总建筑面积、计容建筑面积、不计容建筑面积、地下建筑面积、半地下建筑面积、公共配套面积、停车面积和数量等，并且抬板平台以上和以下的建筑空间也应分别列明，并注明是否计容、是否可销售、是否移交、是否共有等信息。

竖向应清晰表达周边道路标高、平台标高、住宅首层标高、平台下空间标高、坡道标高、出入口标高及与相邻地块衔接关系。

第三条 规划许可传导

自然资源主管部门应将抬板平台范围、平台标高、平台下功能、不计容面积、公共开放空间、不得销售和不得改作他用等内容纳入建设工程规划许可证附图。施工图审查、竣工验收、不动产测绘、销售公示和物业管理应与规划许可保持一致。

第四条 测绘和登记

竣工测绘成果应分别列示计容建筑面积、不计容建筑面积、平台以下停车面积、公共开放空间面积、公共配套面积、移交面积和共有面积等。平台以下公共空间、住宅架空层、风雨连廊等不得分割销售；依法属于全体业主共有或应移交的，应在测绘、登记、销售合同和物业承接查验中明确。

第五条 规划条件核实

应重点核查平台标高、平台高度、结构层高、停车面积和数量、平台下用途、覆土厚度、绿地面积、公共开放空间、公服配套、风雨连廊开敞状态和不计容面积等。与许可不一致的，应整改后方可通过核实。

第六章使用管理与监管

第一条 不得改变用途

平台以下停车空间、公共开放空间、住宅架空层、风雨连廊等不计容空间，投入使用后不得围合封闭、不得分割出租出售、不得改作住宅、储藏，以及商业、会所、办公等经营性用房或其他非许可用途。

第二条 销售公示

房地产开发企业应在销售商品房时，向购房者明示平台以下下不计容公共空间的范围、用途、权属性质及管理方式。不动产登记机构应依据规划审批文件，依法做好产权登记。

第三条 物业管理

物业服务企业应做好平台以下空间、架空层、风雨连廊、公共开放空间的管理，建立巡查、维护、消防、安全、排水、照明、通风、绿化养护制度。发现违法围合、占用、改造、经营的，应及时劝阻并报告主管部门。

第四条 部门协同监管

自然资源、住建、城管、消防、国动、市场监管等部门应建立协同审查和联动监管机制，实现规划条件、规划许可、施工图、竣工验收、不动产登记、销售监管、物业管理全过程闭环。

第七章附则

第一条 与现行规定衔接

本要求未尽事宜，按照国家、福建省相关法律、法规、规范标准以及漳州市其他有关规定执行。若用地建设有特殊情况，可经专项论证后在详细规划中明确有关管控要求，按其执行。

第二条 其他

本要求试行两年。试行期内可选择若干条件成熟地块开展试点，并根据规划审批、建设实施、销售管理、业主使用和后期监管情况进行评估修订。本要求由漳州市自然资源局负责解释。

漳州市自然资源局办公室

2026年9月22日印发

来源：漳州市自然资源局

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责编：漳州楼市情报 整合编辑

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