10.12-10.18 周度市场全景-量价低位回升，供应集中放量，结构分化加剧

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WEEKLY REVIEW

供应端：本周商品住宅新增供应 7.29 万㎡，创近 15 周单周供应高点，脉冲式集中放量特征明显。

成交端：在连续两周缩量后迎来低位集中回补，本周全市商品住宅成交 3.25 万㎡；成交套数 244 套、成交金额 6.68 亿元。本周属于积压需求的集中补位；同比维度成交套数、面积、金额分别上涨 42.69%、39.06%、28.75%，量端全面转正，但尚未突破第 37 周（3.87 万㎡）区间前高。

主力成交项目为瑧悦湾、龙湖・峯萃、华侨城・雲湖别院与愉樾天成。

价格方面，本周成交均价 20541 元 /㎡，环比上涨 6.92%，但同比下降 7.42%；近 15 周均价中枢整体上移但周间波动大，价格企稳信号尚未确立。

总体来看，本周量价环比全面回升，但放量基数为上周近期低位，环比倍增更多体现为前期积压需求的集中补位；属于阶段性修复行情，趋势性反转信号尚未确立。

市场仍处结构性分化阶段，成交修复的持续性仍待验证，后续重点关注新吴区放量的持续性、滨湖经开高价项目成交节奏，以及全市均价同比能否转正三条线索；若成交不能站稳 3 万㎡以上，供求比将继续走高，梁溪区高存量仍是全市最大风险点。

商品住宅供求价走势

一、供应分析：供应创近15周单周高点，脉冲式放量特征明显

本周全市商品住宅新增供应7.29万㎡（535套），环比增长94.08%，为近15周单周供应高点。

分区域看，本周供应集中在四个区：经开区2.94万㎡（愉樾天成单盘取证236套、约2.94万㎡）、梁溪区1.89万㎡、新吴区1.64万㎡、锡山区0.83万㎡；惠山区、滨湖区本周无新增供应记录。

从近15周走势看，供应呈典型的脉冲式节奏：第38周仅1.16万㎡，第39周放量至4.21万㎡，第40周无供应记录，第41周进一步升至7.29万㎡。

本周供求比达2.24，供应明显快于成交，房企在四季度初集中推货、抢占窗口期的意图明显，短期对去化形成一定考验。

二、成交分析：成交低位集中回补，环比倍增但尚未超越前高

本周全市商品住宅成交面积3.25万㎡，环比增长146.40%；成交套数244套，环比增长141.58%；成交金额6.68亿元，环比增长163.45%。

环比大幅回升的主因是上一周为近期低位，本周属于低位后的集中回补。同比维度表现更好：成交套数同比上涨42.69%、成交面积同比上涨39.06%、成交金额同比上涨28.75%，量端同比全面转正。

从近15周走势看，成交量在1.3万—4.1万㎡区间宽幅波动：第37周3.87万㎡为区间成交高点，第39—40周连续回落至1.32万㎡，第41周反弹至3.25万㎡，已接近区间上沿但尚未突破前高，成交修复的持续性仍需观察。

三、价格分析：均价环比回升属结构性拉动，警惕结构扰动

本周全市商品住宅成交均价20541元/㎡，环比上涨6.92%，同比下降7.42%；套均价274万元/套，环比上涨9.05%、同比下降9.77%。

均价环比回升主要是结构性拉动而非普涨：本周滨湖区瑧悦湾、蠡湖望、梁溪区安居·仁恒·夹城里等高价项目集中成交入榜，而放量主力新吴区均价（17272元/㎡）低于全市均值，均价同比仍为负值即是佐证。

近15周均价中枢整体上移（第27周19060元/㎡的区间低点震荡上行至第39周24477元/㎡的区间高点），但周间波动大：第40周回落至19212元/㎡，第41周回升至20541元/㎡，仍明显低于第39周高点，价格企稳信号尚未确立。

近15周全市供求价走势（2026年第27—41周）

数据来源：克而瑞

区域供求价与存量

一、新吴区【量价齐升，放量最强】

本周成交1.26万㎡、97套，环比分别增长291.19%、223.33%，为六区中成交放量最突出的区域；成交均价17272元/㎡，环比上涨21.52%、同比上涨1.95%，量价齐升。新增供应1.64万㎡，供求比1.30，供需衔接相对健康。9月末库存72.73万㎡，去化周期23.0个月，为六区最短。

本周龙湖·峯萃、雅居乐远洋公园里、建发青江悦府、丰荟玖园四盘进入全市成交金额榜前十，为入榜项目最多的区域。本周成交面积占全市约38.8%，居六区首位。

二、经开区【量升价跌，供应放量最大】

本周成交0.52万㎡、33套，环比分别增长81.48%、94.12%；成交均价24544元/㎡，环比下降5.76%、同比下降12.26%，呈量升价跌。新增供应2.94万㎡（愉樾天成取证236套），为六区最大，供求比5.62居六区之首，短期去化压力上升。9月末库存74.81万㎡，去化周期39.7个月。

支撑项目为华侨城·雲湖别院、愉樾天成。本周成交面积占全市约16.0%。

三、滨湖区【量价齐升，价格拉动最强】

本周成交0.45万㎡、34套，环比分别增长104.67%、112.50%；成交均价25433元/㎡，环比上涨45.73%、同比上涨28.08%，均价涨幅居六区首位，主要受瑧悦湾、蠡湖望等高价项目集中成交拉动。

本周无新增供应记录。9月末库存77.57万㎡，去化周期43.7个月。本周成交面积占全市约13.8%。

四、梁溪区【量升价跌，高存量压力突出】

本周成交0.37万㎡、23套，环比分别增长266.96%、283.33%，成交自上周6套的极低基数明显修复；成交均价27873元/㎡，环比下降13.21%（同比上涨3.86%），仍为六区最高。新增供应1.89万㎡，供求比5.05，供应明显快于成交。9月末库存116.42万㎡、8280套，为六区最高，去化周期61.9个月显著偏长，高存量与高单价并存，去化压力为全市之最。

支撑项目为安居·仁恒·夹城里、云锦天章，高总价、低套数特征明显。本周成交面积占全市约11.4%。

五、锡山区【量升价跌，以价换量】

本周成交0.36万㎡、31套，环比分别增长244.95%、287.50%；成交均价16122元/㎡，环比下降3.23%、同比下降13.04%，成交修复而价格走弱，以价换量特征明显。新增供应0.83万㎡，供求比2.32。9月末库存60.64万㎡，为六区最低，去化周期24.4个月，库存压力相对可控。

本周无项目进入全市成交金额榜前十。本周成交面积占全市约11.1%。

六、惠山区【量稳价稳，波动最小】

本周成交0.29万㎡、26套，环比分别增长1.90%、8.33%；成交均价15789元/㎡，环比上涨1.17%、同比下降10.12%，为六区中量价波动最小的区域。本周无新增供应记录。9月末库存68.10万㎡，去化周期33.4个月。本周无项目进入全市成交金额榜前十。本周成交面积占全市约8.9%。

从成交集中度看，本周新吴、经开、滨湖三区成交面积合计占全市约68.6%，其中新吴区一区独占约38.8%，本周成交结构高度集中于新吴区；梁溪、锡山、惠山三区合计占比约31.4%。

总结与后市研判

综合研判：
低位回补的阶段性修复，趋势性反转尚未显现

第41周全市量价环比全面回升，但成交放量的基数是第40周的近期低位（1.32万㎡、101套），环比倍增更多体现为前期积压需求的集中补位；

均价环比上涨6.92%的同时同比仍下降7.42%，量增价降并存，说明本周成交结构偏向中低价位项目，价格端尚未走出结构性波动区间。

综合判断，本周属于阶段性修复行情，趋势性反转信号尚未确立。

结构特征：供应集中放量，区域分化加剧

供应端在第39周（4.21万㎡）、第41周（7.29万㎡）连续集中释放，本周供求比升至2.24，为近15周高位，短期去化压力上升。

区域层面分化明显：新吴区量价齐升、独占近四成成交且去化周期最短（23.0个月），是本周最强区域；滨湖区依靠高价项目集中成交拉动均价环比上涨45.73%；经开区供应放量最大、供求比5.62居首；梁溪区、锡山区成交回升但均价环比下跌，以价换量特征明显，其中梁溪区9月末库存116.42万㎡、去化周期61.9个月，为全市最大风险点；惠山区量价最平稳但同比仍为负。

后市预判

短期看，供应已连续两周集中放量而成交尚未突破第37周高点（3.87万㎡），若后续周度成交不能站稳3万㎡以上，供求比将继续走高，库存压力进一步累积。

判断市场能否稳固回暖，重点关注三条线索：

一是新吴区放量的持续性及其对全市成交的支撑作用；

二是滨湖、经开高价项目（瑧悦湾、蠡湖望、华侨城·雲湖别院等）的成交节奏能否延续，决定均价的结构性支撑；

三是全市均价同比能否转正。结构性机会方面，去化周期较短的新吴区（23.0个月）、锡山区（24.4个月）刚需及刚改盘面相对安全，滨湖、经开的高端改善项目仍有结构性行情；梁溪区在高存量约束下，预计将继续以价换量、分化加剧。

• 本文由【克而瑞（无锡）研究中心】分析师浦佳链撰写；
  

• 【克而瑞（无锡）研究中心】深耕无锡房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；

• 研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度/月度/季度/年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

• 本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

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