北京
买房的人可能还没意识到，一场悄无声息的「房产降级」已经开始了。
这几天，多家头部物业明确了今年的收缩方向，全面清退三四线城市不赚钱的小区，连一线城市物业费低于 2.5 元每平米的楼盘，也进了清退名单。
万科、融创、中海这些大牌物业，正在全国大批老小区和远郊盘里主动撤场。
原因很简单，房价跌了，业主觉得物业费太贵拒缴，而物业公司又收不上钱，干脆直接拍屁股走人了。
中指研究院统计，2025 年初到 2026 年 3 月底，住宅撤场项目 212 个，百强物业主动退场超过 80 个，占比接近四成。
撤场最集中的是苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州、徐州，八个城市占了样本的六成半。
一个反直觉的地方是，楼龄五年以内的次新房占了撤场项目的 35%，二三十年只收卫生费的老小区反而不太容易被撤。
万物云今年上半年退出了 139 个住宅项目，涉及年化收入约 7.4 亿元，这批项目的月均收缴率只有 26%。
收缴率是这行的生死线。业内把 85% 当成运营警戒线，低于这个数，保洁、保安、电梯维保就得一项一项往下减。
浙江有个项目把账摊开算过，六十多名员工，人力成本占了近七成。物业费收缴率 2024 年是 62.82%，2025 年降到 46.26%，2026 年到现在只剩 16.5%，排屋和叠排一百五十户累计欠费近 300 万元。
撤场之后是什么样子，新闻里有画面。徐州贾汪绿地运河小镇三期，物业走了以后电梯坏了没人修，垃圾堆在楼下。
深圳宝安达海花园，垃圾堆积成山，电梯停运接近两个月，公共电费欠费停电，管理处门口的牌子还挂着，人已经快撤空了。
电梯停运不全是因为没人管，维保公司收不到钱就撤走了巡检，按规定没有按期保养的电梯必须停用，楼里的老人只能改走楼梯。
门禁在岗亭上锁之后基本失效，巡逻的保安撤走，外卖员、装修工进出自如，丢电瓶、丢快递的事开始出现在业主群里。
也有地方在补位，北京印发了物业管理的三年行动计划，东莞建了应急物业服务预选库，上海杨浦定海路街道挑出十二个小区试点团购物业，把周边服务打包起来摊薄成本。
一旦这些顶尖的物业管理公司撤走，电梯就得不到维修，绿地会变成菜地，垃圾也会因无人清理而越积越多。
可以肯定的是，大约三年之内，那些售价仅几百万元的较新住宅也会迅速变成没人愿意居住的破败贫民窟。
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