深圳楼市彻底分裂：有人2280万抢香蜜湖，有人280万龙岗房难卖

9月70城数据刚出：深圳楼市一边豪宅抢手，一边8万套挂牌难成交，普通人该咋办？

小林在南山做了八年房产中介，见惯了楼市的起起落落。

今年国庆后，他带看了两组完全不同的客户。

第一组在福田香蜜湖看一套180平大平层，挂牌2300万。客户是一对做科技的85后夫妻，看完当天就谈价，最终2280万成交，200万定金当场转。

第二组在龙岗看一套89平三房，挂牌280万，比两年前高点跌了快40万。小林带看了三拨人，全都是问价不出价。有个客户说得很直白：“再等等，感觉还能跌。”

小林发朋友圈写了一句：“深圳楼市已经不是同一个市场了。”

这句话不夸张。2026年的深圳楼市，正在经历一场“分裂”：有人在抢核心区好房子，也有人拿着远郊房迟迟卖不动；核心区房东开始变硬气，远郊房东还在降价求售。

今天就用大白话讲清楚：深圳楼市到底怎么了？谁在买？谁在卖？普通人该怎么看？

一、先看数据：涨了还是跌了？

10月19日，国家统计局发布9月份70城房价数据：

深圳新房价格环比涨0.3%。一线城市里，上海+0.2%、广州+0.2%、北京-0.2%，深圳是一线城市新房环比涨幅最高的。

同比看，深圳新房降1.0%，但降幅比上月收窄0.4个百分点，跌势是在放缓的。

二手房这边，9月一线城市二手住宅环比涨0.2%，已连续7个月环比上涨；深圳二手住宅环比涨0.2%、同比仍降1.5%。深圳自身则是从今年3月以来，一、二手住宅价格环比连续7个月正增长。

成交量也更直观：

- 4月29日深圳新政后，“五一”新房、二手房网签同比大幅增长；

- 5月一二手住宅合计网签10077套，时隔13个月再度破万；

- 8月以来，低总价、中小户型二手房更活跃；

- 10月中旬，贝壳深圳合作门店二手房签约量环比增长11%，创近5个月周度新高。

表面看是在回暖。但只看数字喊“房价要涨”，只看到了一半。

二、同一个深圳，像两个市场

第一极：核心区好房子更抢手。

南山、福田、宝安新安，4到6月一二手成交量环比涨超20%。

7月深圳总价1500万以上二手豪宅签约量同比增长11%，创近6年月度峰值。5月深圳二手房成交均价约6.08万/㎡，均价回升主要来自核心区高价房源成交占比提高，不是所有房子都涨。

媒体提到过：深圳湾某豪宅新盘推出77套、单套5000万级大平层，开盘约半小时售罄。这种场面，过去三年很少见。

为什么核心区先热？

一是4月29日新政对福田、南山、宝安新安街道定向松绑：深户家庭这些区域可买第3套；非深户社保/个税满1年可买第2套；持有效深圳经济特区居住证的非深户家庭，可在这些区域买1套，不是全深圳免社保。

二是公积金贷款提额：个人70万、家庭130万；首套上浮60%，多子女等情形可叠加，家庭最高351万是有条件上限，不是普通首套直接拿到。

三是10月1日起，首套新发放商业房贷符合条件可享年化1个百分点贴息，但限定120㎡以下、150万以下、单户上限100万、最长5年。

手里有钱的人和改善家庭先动手，他们买的是核心区、好地段、好产品。

第二极：远郊和中端房，流动性偏弱。

截至2026年8月，深圳二手房挂牌量约8.4万套，仍处于历史高位。

机构监测显示，8月深圳二手住宅成交均价约57706元/㎡，挂牌均价约58387元/㎡，成交均价仍在环比下行。

总价400万到800万的中端改善房，去化周期偏长，是最难卖的一档。龙岗、坪山、光明部分片区，库存压力还在。

流动性偏弱是什么意思？就是有人看、没人出价；你降一点，别人降更多；挂半年没成交，最后要么撤牌，要么继续让价。

第三极：部分房东不急着卖了。

第三方机构监测显示，深圳挂牌量较年内高点有所回落。之前恐慌挂牌的房东，看到核心区回暖、政策加码，开始把房子撤下来：“既然市场稳了，我急什么？”

这会让核心区供应变少，但远郊还没传导到。

三、为什么会这样？三股力量在发力

第一，政策从“限制”转向“支持”。核心区定向松绑、公积金提额、首套房贷贴息、存量房贷可协商调整，方向很明确：支持刚需和改善，但不是鼓励炒房。

第二，买家从“闭眼买”变成“挑着买”。刚需看低总价、地铁口、小户型；改善看核心区、次新房、好物业；高端买家看海景、大平层、顶级学区；最难受的是500万到800万“夹心层”，买核心区不够好，买远郊又不甘心。

第三，房东从“恐慌抛售”变成“观望惜售”。3月挂牌冲高，是怕继续跌；5月以后成交回来，预期就稳了一些。核心区房东议价空间变小，远郊却还没完全转过来。

四、普通人该怎么办？

刚需首次买房：

现在政策确实友好，利率、公积金额度、首套贴息都在。但别因为政策好就冲动上车，月供占家庭收入建议控在30%以内，行业通常建议最高不超50%。150万以下、120㎡以下才能吃贴息，在深圳选择很窄，别硬凑条件买一套不好住、不好租、没配套的房。优先地铁沿线、楼龄较新、有出租价值的小户型；远郊没配套的新盘再便宜也谨慎。

改善换房：

这是置换窗口，但前提是旧房卖得动。旧房挂3个月没动静，就别死扛，先卖再买。核心区好房子房东变硬，砍价空间比上半年小，看中了别拖太久。

有多套房想投资：

深圳不是“买什么都涨”了。核心区优质资产回稳，远郊、老破小、尴尬面积段的中端房，流动性可能越来越差。别加杠杆炒房。已经难卖的房子，趁市场情绪回暖适当降价出货，可能比等“普涨”更现实。

五、最后说点大实话

深圳楼市这轮变化，不是“暴涨前夜”，也不是“继续崩盘”。

它更像一次结构性出清：

好房子被重新定价，差房子被慢慢抛弃，买卖双方都在重新校准预期。

对真要住房子的人，这是好事——你可以按需求选房，而不是被“再不买就涨”赶着跑。

对想靠房子赚快钱的人，那个闭眼买房、躺着赚钱的时代，确实过去了。

楼市从来不是非黑即白。深圳尤其如此。