未来五年，老旧小区的难题不在拆迁，而是重建时要求业主先出资

一辈子省吃俭用攒下的积蓄，本以为能换回一套免费的新房，结果新规一摊牌，很多老破小的业主可能一夜之间被推上自费盖楼的赌桌，这到底是馅饼还是陷阱？

关于"原拆原建"这项政策，网络上大部分解读其实都不准确。到底要不要花钱、花多少钱、能扩大多少面积、什么房子能申请、什么房子最适合做、职业玩家会怎么操作、政府推这项政策的真正目的是什么、最后又会如何演变？这些问题都值得掰开揉碎讲清楚。

能想出这个政策的绝对是高人，值得点赞。一句"支持原拆原建、一分钱不花"，就给全国老破小的业主造了一个巨大的梦。

政府一分钱不花，全国老破小业主的预期就全起来了，二手房市场也就稳住了。随着大批老破小迈入"危房"大关，国家全面刹车"大拆大建"之后，多地推行的新规已经彻底摊牌：未来5年，老旧小区的真正死穴不在拆迁，而是原地重建必须由产权人先行自筹出资。

下面以厦门自然资源和规划局与住建局联合印发的《城镇老旧小区自主更新改造指导意见》为母本来讲，这是权威文件，全国各地的政策大差不差，有兴趣的可以自行搜索材料。

第一，申请门槛。厦门规定能申请原拆原建的房屋，要么建筑使用年限超过42年，也就是1985年以前建成的，要么已被评定为C级或D级危房。

而且产权和土地权属必须清晰、产权证已经办理完毕。换句话说必须有正规手续，小产权房不行，老公房也不行，必须老、必须旧、必须破。

如果不满足这个条件，就别琢磨了。而且还不能在政府既定的改造或已经拆除的范围之内，不能是文物，也不能是风貌建筑。20年、30年房龄的房子，可以歇一歇了。

第二，必须全体业主书面同意。注意是"所有业主"，1000户里少一户不同意都不行。这个难度就超级大了，哪怕只有一个不团结的邻居都不行。

第三，全体业主自筹资金。业主自己协商出资比例，比如可以按原产权证面积的比例来出钱，面积大的多出，面积小的少出。可以用公积金、物业维修基金，也可以组合贷款。总之政府一分钱都不出，只给行政费用减免、税收优惠和一些补助。

如果彻底拆除重建，费用较高，建安成本大概6000元每平方米。如果只是改造外立面，现在的城市更新政策本来就可以免费做，没必要走原拆原建这条路。

这不是纸上谈兵。广州集群街2号，同样是原拆原建的试点项目，拆建成本就是由业主按每平方米约4600元的标准共同分摊，总投资约800万元基本由业主自己买单。换到更贵的城市、更高的建安标准，这笔账只会更吓人。

第四，最多扩大建筑面积20%。在原有基础上最多扩大20%，而且非常关键的一点：其中10%必须用于电梯等公共服务配套设施，也就是说真正进自己家的面积只有10%。

而且这20%也不是绝对的，前提是要满足日照间距等条件。对北方来说就很难办，日照间距要求非常高，前后左右都得照顾到，不能挡其他建筑物的光。

这条会卡得非常死，20%是上限，10%是加到自己家，而这10%都不一定能达到。过去是"大拆大建"，把旧房子推倒全盖成摩天大楼，现在政策红线划得非常死，拆建比例被严格限制在20%以内，严禁大拆大建，游戏规则已经根本性地变了。

第五，扩建面积的部分要补交土地款。按照申请时的市场评估价来补缴。电梯等公共设施那最多10%的面积不用交，但房屋扩建的10%是需要交的。在一线和强二线现在地价飞涨的城市，这笔钱还是非常高的。

比如上海地王旁边20万每平方米地段的小区，如果你扩建了10平方米，可能就得补150到200万。这笔钱可以在原拆原建结束后办产权证的时候交，也可以等再往外交易时再交，两个时间点可以自己选。

第六，原建筑计入产权面积的储物间或者杂物间部分，可以纳入房间，不计入新增面积来计算。这部分就是可以自己改户型图偷面积。

不在产权证范围内但有合法来源的部分，也可以用来偷面积。一楼可以做夹层，如果所有业主都同意，还可以开发地下空间做停车场。

第七，可以单独一栋楼改造，也可以相邻几栋楼联合起来一起原拆原建，但同样需要所有业主都同意。一栋楼100户已经很难，5栋楼就是500户，有一户不同意就做不成。联合原拆原建可以开发连片的地下室，但只能在原有建筑的基底范围之内。

第八，发起流程非常复杂。首先区政府要批准，然后成立自主更新委员会，主体是这栋楼所有业主，委托业主委员会或者有相应资质的法人来负责申请和协商工作。

流程包括业主发起、部门指导、方案深化、区政府审批、审批登记、验收登记等。这是一个非常专业和复杂的过程，跟开发商开发一个项目没什么两样。

普通老百姓绝对搞不定。说白了，这件事的主动权始终在政府手里。总的原则就是文件材料的十六个字：业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜。厦门这项政策有效期5年，针对的是35年以上建筑使用年限的房屋，现在35年以上的房子可能还赶得上。

那政府的目的到底是什么？就是画一个美好的未来，让二手房市场里最容易被抛售的老破小业主有一个好的预期，稳住房价。

大家买涨不买跌，预期一旦稳住，整个链条就稳住了。至于节奏快慢、什么样的节奏，最后都是政府说了算。这件事根本不是老破小业主能自主完成的。什么样的房子最值得做原拆原建？既然建安成本只有6000元每平方米，远远低于地价，那么低容积率、老户型的房子就非常有原拆原建的价值。

一线、强二线现在地价疯涨的城市，尤其是地王旁边那些低层老破小，如果日照间距等条件能满足，就有巨大的套利空间。这里面有一个很大的bug——可以按第四代建筑来改造。要明白一件事：这种超级老破小的房价里，最大的比例不是房子本身，而是高地价。

原拆原建最后会如何发展？一定会出现专业团队来组织操盘，然后"收割"老破小。不是说一户不同意就不能干吗？

那就高价收购呗。100户里98户同意、2户不同意，专业团队直接把那2户收购了，回头改造完高价销售套利的钱也归这家公司。这也是政策制定者乐于看到、也必然发生的现象。这样二手房止跌后面就很快达成了，因为买涨不买跌。

但这么做会非常大地破坏市场规律，尤其对新房市场有巨大冲击。而且会有很多人眼红——条件很苛刻，很多人自己做不了原拆原建，看别人获利就眼红，会有很多人骂。

而且政府在其中并不获利，没有驱动力。所以估计很短时间内原拆原建就会戛然而止，面上可能还在，但因为政府能控节奏，实质性就结束了。

说到底，这是一场看似给普通人的"馅饼"，其实只有极少数人能真正吃到。老破小业主要么等专业团队上门收购套利，要么继续守着房龄一年年变老的房子，想靠自己几百户业主凑钱把楼推倒重建，几乎是不可能完成的任务。

未来5年老旧小区的真正难题，不在拆不拆，而在钱从哪里来、谁来牵头、谁来协调、谁来兜底。政府只画饼不出钱，节奏完全掌握在自己手里，想让市场预期热就热一下，想让它冷随时能冷下去。

对手握老破小的业主而言，别被"一分钱不花换新房"的说法冲昏头，先看自家房子够不够老、够不够破、够不够值钱，再看邻居齐不齐心、地段够不够硬，否则这场梦，大概率只是别人收割的入场券。