城市更新时代“好房子”如何建？山东这场学术交流会上找答案

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇

10月19日至20日，以“城市更新 时代强音”为主题的2026城市更新高质量发展学术交流会在济南举办。活动现场设置的“好房子”展区，备受与会者关注。进入城市更新时代，“好房子”该如何建？“老房子”如何变成“好房子”？齐鲁晚报·齐鲁壹点记者在现场进行了采访。

写入城市更新“十五五”规划

“好房子”兼顾增量建设与存量更新

在我国城市更新领域首个国家级专项规划——《城市更新“十五五”规划》中，推进“好房子”建设被放在重要位置。规划提出，实施房屋品质提升工程，兼顾增量建设与存量更新。这意味着，城市更新阶段的“好房子”建设，既包括新建商品房，也包括存量房。

10月12日《山东省城市更新“十五五”规划》印发，并明确“十五五”时期，山东新建住宅全面提升设计建造标准，增量住房将全部建成“好房子”，老旧住房系统推进功能性改造和品质升级，结合既有条件把“老房子”改造成“好房子”。

山东省城市更新学会秘书长宋其勇认为，城市更新阶段，“好房子”对应的是现代化人民城市建设的“宜居”目标，建设“好房子”意义重大，事关民生和建筑业发展的未来。

城市更新阶段“好房子”怎么建？科技被放在重要位置。《山东省城市更新“十五五”规划》提出“好房子”建设改造工程，推进“好房子”建设与技术攻关，推广装配式装修、可再生能源建筑应用和“光储直柔”等技术。

截图自《山东省城市更新“十五五”规划》

高校已经在行动。山东建筑大学党委副书记、校长，山东省城市更新学会会长于德湖介绍，学校基于土木建筑学科集群和科研优势，为建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”提供重要技术支持。协助起草制订了全国首个省级层面的《高品质住宅开发建设指导意见》，构建了高起点、多层次、全覆盖的政策标准体系，在“好房子”建设层面走在全国前列。面向城市更新，在既有建筑加固改造领域，学校获得了国家技术发明二等奖；服务绿色智能建造，学校主持了山东省重点研发计划（重大科技创新工程）项目；扎根于数字低碳关键技术研发与应用，学校荣获了山东省科技进步二等奖；聚焦无机胶复合竹材料与结构，学校的相关研究成果入选了《山东省绿色技术推广目录》。

山东省城市更新学会进一步提出了“技术更城”模式。宋其勇表示，既关注既有建筑如何实现从老房子变新房子、变好房子，也关注未来的房子如何用技术实现迭代升级和宜居化。在方向上，注重绿色与智慧融合，学会会员企业在真实试点中推出了“五恒”“六恒”等技术；同时推动房子从居住功能向消费功能转型——房子既可以成为居住环境，也可以成为能源的“起源地”。通过绿色低碳能源实现房屋供热供冷，重视房子局部小气候的打造，用新技术让室内气候宜居化、绿色化等。

新建商品房品质提升

企业标准向“高于国标”看齐

在新建商品房方面，今年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，推进现房销售，实现“所见即所得”，住宅品质的提升将被放在更重要的位置。

在济南建工一建地产副总经理刘金泉看来，进入城市更新阶段，新建住宅总量减少，但对品质提出了更高要求。企业作为济南建筑业龙头国企，把品质放在第一位，并建立了企业“好房子”标准体系，已陆续在开发项目中实践推广。“我们从一线出发，研究和推出落地的企业标准。”刘金泉告诉记者，企业标准的要求比现行的国家、省、市相关标准、指引的要求更细、更高。“好房子还要满足不同的改善需求。”刘金泉说，济南建工针对首改和刚需升级家庭推出了“和系”产品，以143平米为产品分水岭，针对品质改善家庭推出了“瑾系”产品，针对塔尖圈层推出定制“颂系”产品，细分“好房子”赛道。

“老房子”变“好房子”

自主更新、老房内装成市场新机遇

“老房子”如何变成“好房子”？在刘金泉看来，老房子主要分为两类：一类是C、D级危房，优先进入原拆原建、自主更新的城市更新路径；另一类结构安全没有问题，但使用功能难以满足新的生活需要，需要进行整体改造。

“老房子”变“好房子”，原拆原建、自主更新是重要的更新方式。2026城市更新高质量发展学术交流会现场，住房和城乡建设部原副部长、中国城市科学研究会党委书记仇保兴在线上专题报告时表示，当前的城市更新，正处在地方政府负债率高、中央财政补贴有限、城市新区扩展停止的阶段，因此要在城市更新里注入自主更新、原拆原建的策略。他认为，自主更新不仅可以激发民众改造自有住房的积极性和能动性，也能扩大投资、促进消费，同时增加民众的资产性收益。

“‘好房子’哪里来？不是专家关起门设计出来的，它来自于老百姓和基层设计师的创造。”仇保兴认为，自主更新有利于群策群力创建和推广“好房子”，也是人民城市人民建的生动体现。

《山东省城市更新“十五五”规划》已提出，按照权责对等、政府引导、业主自愿、统筹实施等原则，支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索建立可持续的老旧住房更新模式。济南建工也在积极参与原拆原建的推进。“相比传统的房地产开发，我们在原拆原建中由开发商变成了城市更新的服务商。”刘金泉表示，对尚不需原拆原建的老房，企业也在探索整体改造路径，通过对外墙、门窗、屋面、管线的升级让“老房子”达到安全、宜居、适老、智能的“好房子”要求。

在交流会现场展区，金贝卡创始人王兆国介绍，企业的“五恒”系统，采用顶棚自然辐射原理，取代传统地暖和空调，能节省房屋的能耗，提高居住舒适度。同时，企业还积极探索绿色低碳技术，更新水电铺设技术，推出模块化内装技术等。这些在新建商品房中积累的技术和供应链优势正转移到存量更新中，已形成一整套针对老旧小区、老旧房子的内装提升体系，涵盖装修、厨房电器、室内舒适环境等配套产品，并能实现1个月回迁。在浙江宁波，老旧小区改造中，居民主动进行自主装修改造，企业以成熟技术、高性价比得到了不少新订单。

从“住有所居”向“住有宜居”，从增量到存量，城市更新阶段“好房子”的路径正逐步清晰。“在新建项目和存量更新上，企业都做出了新增长，我们看好存量时代蕴含的‘好房子’潜力，也期待有更多支持‘原拆原建’‘老房焕新’的政策。” 王兆国说。

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