2.44亿元起拍，富力又有一家希尔顿酒店被摆上货架

富力旗下又一家五星级酒店，即将被法院拍卖。

10月29日，位于海南澄迈的富力红树湾希尔顿逸林酒店将正式开拍。这家拥有313间客房、建筑面积约4.45万平方米的度假酒店，起拍价约2.44亿元，相比3.48亿元的评估价打了七折。

酒店2015年开业，曾是富力海南旅游地产的重要配套。如今，酒店已经停止经营，希尔顿品牌管理合同也已终止。

从郑州、武汉到成都，再到海南澄迈，近两年富力旗下多家高端酒店陆续走上司法拍卖平台。

曾经大举投资豪华酒店的富力，正在失去酒店资产。

150亿文旅大盘，

酒店也被推上拍卖台

此次拍卖的希尔顿逸林酒店，位于富力红树湾项目内。

这是富力在海南投资规模较大的旅游地产项目之一。按照公开资料，项目规划总投资150亿元，占地约8000亩，总建筑面积约278.6万平方米，涵盖住宅、酒店、高尔夫球场、湿地公园及商业休闲设施。

2013年，澄迈县政府曾将其列为当地重要的旅游地产建设项目。

2015年10月，红树湾希尔顿逸林酒店正式开业，成为当时澄迈较早引入的国际品牌五星级度假酒店。

酒店配备313间客房及套房，还拥有宴会厅、多间餐厅、会议室、水疗中心、泳池和健身设施。

这样一家酒店，承担的功能远不止接待住宿客人。

对于当年的富力而言，国际品牌酒店能够提升整个红树湾项目的形象，为住宅销售、旅游度假和商业配套提供支持。

这也是房地产开发商投资高端酒店的常见思路,住宅通过销售回笼资金，酒店则长期持有，通过持续经营获得收益，同时提升周边物业的吸引力。

在房地产市场快速发展的时期，这套模式吸引了不少房企参与。万达、富力、绿地等企业，都曾投入大量资金建设国际品牌酒店。

但酒店是典型的重资产生意,建成之后，物业维护、人员工资、设备更新和品牌管理费用需要持续投入。对于度假酒店来说，旅游淡旺季差异还会影响全年收入的稳定性。

红树湾酒店所在的海南西线旅游市场，与三亚等成熟目的地相比，客源结构存在差异。酒店既要争取外地度假客，也依赖周边社区、会议及本地休闲消费。

一旦业主面临债务压力，长期持有的酒店物业就可能成为债权人追偿的重要资产。

此次拍卖的酒店产权涉及海南三林旅业开发有限公司、海南朝阳房地产发展有限公司，两家公司均处于富力地产相关企业的股权体系内。

随着富力债务风险持续暴露，酒店物业此前已抵押给银行，并最终进入司法处置程序。

当年作为大型旅游地产项目重要配套的五星级酒店，如今需要重新寻找买家。

从近200亿收购酒店，

到多家酒店被法拍

富力对酒店资产的投资，远远不止海南红树湾。

2017年7月19日，一场涉及万达、融创和富力的交易，让富力成为中国豪华酒店投资市场最受关注的企业之一。

当时，富力宣布以199.06亿元收购万达旗下77家酒店。经过两次交易调整，协议涉及的酒店数量降至73家，交易总价调整为189.55亿元。此后由于部分项目交割问题，实际交易资产为71家酒店及一项写字楼。

这笔交易让富力的酒店资产规模迅速扩大，一度成为全球最大的豪华酒店业主之一。

当年的收购价格被市场视为颇有吸引力,富力曾披露，收购酒店的平均成本约2.55亿元，低于其自建酒店的平均投资水平。

富力希望借助这些位于全国主要城市的高端酒店，形成稳定经营收入和长期资产价值.但酒店资产带来的现金回报，始终难以匹配庞大的资金投入。

此后，房地产市场调整、融资环境变化以及疫情期间酒店经营承压，使富力的财务压力不断加重。

近两年，这些酒店资产开始陆续进入司法拍卖程序。

2025年12月，郑州富力万达文华酒店以约3.28亿元成交，低于4.69亿元的评估价。

2026年3月，武汉富力万达嘉华酒店经过首拍流拍后，以约3.4亿元成交，较6.06亿元的评估价折价约44%。

成都富力丽思卡尔顿酒店今年4月首次拍卖，起拍价高达8.66亿元，最终因无人报名而流拍。

这些酒店地处不同城市，经营状况和物业条件也不相同，但均显示出富力在资产处置中面临的现实压力。

富力最新财报进一步反映了这种困境,2026年上半年，富力地产实现营业收入70.98亿元，同比增长23.1%，但净亏损达到53.07亿元，较去年同期的40.82亿元继续扩大。

其中，酒店运营收入约8.27亿元，同比基本持平，酒店业务仍然是富力的重要收入来源之一。

截至2026年6月底，富力借款总额约975.25亿元，其中一年内到期的借款达到828.42亿元，同期现金及银行存款约26亿元。

大量借款集中到期，意味着企业需要持续通过债务重组、资产处置及其他方式改善流动性。

在这种财务状况下，即使酒店仍然拥有经营价值，也可能因为业主无法履行债务义务而被司法拍卖。

值得注意的是，海南红树湾希尔顿逸林酒店属于富力早期自行开发的酒店项目，并不在2017年收购的万达酒店资产包内。

从收购而来的城市高端酒店，到自行投资建设的海南度假酒店，富力面临的资产处置压力已经覆盖不同来源的酒店物业。

2.44亿元的五星级酒店，

还有多少投资价值？

对于潜在买家而言，红树湾酒店的价格看起来具有一定吸引力。

按照2.44亿元的起拍价和313间客房计算，平均每间客房对应约77.9万元的物业取得成本。

如果按照4.45万平方米建筑面积计算，每平方米起拍价约5478元。这一价格对应的是整栋酒店物业及相应土地权益，包含大量餐饮、会议、休闲及公共设施，不能简单与普通酒店的单房装修投资比较。

但对于一座已经建成十余年的五星级度假酒店来说，这笔报价仍然值得投资人关注。根据拍卖资料，酒店目前已经停止经营，原有希尔顿品牌管理合同也已终止。

这意味着，新业主即使成功取得物业，后续也需要重新评估酒店的开业条件。客房设施是否需要翻新、机电设备能否正常运转、管理团队如何组建、是否重新引进国际品牌，以及重新开业需要多少周转资金，都会影响最终投资成本。

此外，法院拍卖公告明确提示，物业按现状拍卖，相关历史欠费、产权过户及税费事项需要竞买人自行核实和承担相应责任。

对于投资人来说，2.44亿元只是进入这笔投资的起点。

如果以起拍价成交，假设投资人要求每年取得相当于购入价格6%的经营现金回报，那么酒店每年需要创造约1462万元现金流。若再考虑翻新投入、交易成本和融资成本，实际经营要求还会提高。

酒店能否达到这样的经营水平，还要看重新开业后的平均房价、入住率、非客房收入以及运营成本。

海南酒店市场具有明显的季节性，澄迈又并非三亚那样的成熟高端度假酒店集聚区.仅凭五星级酒店的硬件标准和国际品牌经营历史，难以保证未来的投资收益。

对于可能参与竞拍的酒店投资人而言，需要先弄清楚的，是这313间客房能够创造多少持续收入，以及重新开业需要投入多少钱。

曾经备受房地产开发商青睐的高端酒店物业，正在经历一轮由债务压力推动的产权调整。

10月29日，红树湾希尔顿逸林酒店能否以2.44亿元找到新主人，仍有待市场给出答案。

对于中国酒店资产市场来说，这些交易也在不断提供新的价格参照：曾经投入巨资建设的豪华酒店，最终仍要用未来的经营收益证明自身价值。