北京CBD四个新项目集中入市，三季度办公楼市场迎来甲级供应高峰

乐居财经 徐迪 10月20日，仲量联行发布2026年第三季度北京房地产市场回顾报告。

近日，北京陆续发布多项“十五五”专项规划，覆盖交通、公共服务、基础设施、消费等领域，核心目标是到2030年取得阶段性成效。宏观经济“动能向新、结构向优”的转型态势，正切实地映射于北京商办领域。“站在新起点，北京商办市场已超越单纯的物理空间属性，成为承载科技创新、产业升级与城市动能转换的核心载体。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“尽管面临阶段性的去化压力与多重挑战，但在总部经济与新质产业的双引擎引领下，北京办公楼市场展现出强劲的基本面韧性，并释放出丰富的结构性机遇。”

2026年第三季度，北京办公楼市场在长期供应沉寂后迎来四个甲级项目集中入市，受产业基本面差异驱动，东西部市场复苏节奏呈现分化。投资市场表现平稳，内资险资与产业资本延续主导地位，自用型买家持续释放布局意愿。零售地产市场业态加速迭代，以“新鲜零食”为代表的新兴赛道崛起并有效带动客流。工业物流市场三季度需求显著回暖，净吸纳量创近三年单季新高。

甲级办公楼：三季度市场活跃度呈现小幅回升态势

2026年三季度，北京办公楼租赁市场活跃度呈现小幅回升态势，整层及以上的大面积成交显著增多。需求端主要体现为存量升级置换，租户多从乙级或品质一般的普通甲级项目，向CBD区域的新增供应及优质存量项目迁移。与此同时，全市新租及扩张需求依然有限，且高度集中于中关村区域，主要由前沿科技企业的租赁需求所支撑。面对市场流动性的改善，部分入驻率显著回升的项目业主借此契机优化租户结构，提高准入门槛，倾向于吸纳资质更优的客户以增强资产稳定性。

在供应方面，CBD核心区迎来四个新项目集中入市。除其中一栋楼宇为整体自用外，其余大部分新增面积均进入市场对外租赁。

受新项目集中入市的影响，全市空置率环比上升2.4个百分点至17.1%。尽管部分新项目在预租阶段已锁定主力租户，但在整体市场环境承压的背景下，仍面临较大去化压力。展望后续供应，望京区域年内仍有约20万平方米的甲级办公楼面积待入市，目前新项目业主正与潜在的大面积租户进行深入谈判。受全年供应高峰的持续影响，预计2026年末全市空置率走势仍将承压。

三季度市场流动性的增强尚未扭转租金下行通道，全市平均租金环比下降1.2%。东部市场受新增供应集中入市的影响，仍处于深度调整期，租金持续承压。其中超甲级项目凭借较高的质价比吸引租户升级搬迁，租赁表现企稳，而普通甲级物业则面临较大去化压力，租金跌幅相对明显。西部市场则依托产业生态率先筑底，尤其是中关村区域凭借独特的科技区位属性，持续吸引本地及外地前沿科技企业入驻，部分接近满租的优质项目已实现租金上调。“东西部市场呈现出明显的节奏差异——西部率先形成企稳预期，东部仍处于寻底阶段。”仲量联行华北区商业地产部资深董事张斯亮表示：“2026年全市甲级办公楼平均租金预计同比下降6-7%，并于2028年末逐步企稳触底，确立新的价格均衡区间。“

投资：整体表现平稳，内资险资与产业资本主导

2026年第三季度，北京投资市场整体表现平稳。三季度最受瞩目的交易为位于丽泽金融商务区的通用时代中心办公楼项目的转让。根据公告披露，中信证券以 75.4 亿元受让北京通产时代商业管理有限公司 100% 股权及相关债权，其核心资产为北京丽泽通用时代中心 B 座与 C 座办公楼，总建筑面积约 18.5 万平方米。在本次交易中，原始权益人中国通用技术集团保留物业使用权，中信证券通过类 REITs 工具成功实现资产盘活，为央企存量资产证券化提供了重要的参考案例。

在买家结构上，内资险资与产业资本延续主导地位。其中，险资在三季度的挂牌与配置动作较为活跃，但公开披露的数十亿级大额成交相对有限。此外，自用型买家持续释放布局意愿。仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“在北京市场中，金融机构与科技企业对核心区优质办公资产的配置需求仍在延续。”

优质零售地产：业态加速迭代，“新鲜零食”及主题美食广场等新兴赛道崛起

传统超市正退场，新鲜零食正兴起。2026年1至8月，全市社会消费品零售总额同比下降2.1%，宏观经济压力持续传导。在此背景下，传统超市功能逐渐解体，向精品化、独立化的细分业态转型。以“新鲜零食”为代表的新兴赛道迅速崛起，清山森及大口兽等品牌于三季度首次在北京市场开业并密集拓店。同时，原超市空置面积正逐渐被具备鲜明IP属性、环境舒适的主题美食广场取代。这些新兴业态凭借较高人气，正成为购物中心引流的新引擎。

三季度市区市场和郊区市场各有一个新项目入市。位于望京商圈的望京V-Hub经改造升级后于三季度正式开业，且客流表现优异；位于昌平未来科学城的保利时光里首期购物中心也同步开业。得益于新项目较为可观的开业率，全市空置水平尚未承压，市区及郊区市场空置率均小幅下降0.4个百分点，分别录得6.3%和9.0%。

受整体需求疲软影响，租金下行压力持续。第三季度，市区及郊区市场租金均环比下跌2.4%，核心市场租金环比下跌2.5%，核心项目租金承压态势未减，下行走势依然陡峭。业主方采取租金让步和品牌高频汰换的组合策略，通过动态优化品牌组合维持商场新鲜度，以稳固入驻率并提升吸引力。

未来12个月市区市场将密集迎来多个重磅项目入市。东外39 Mall将于年底开业，太古坊二期和华润万象城也将于明年陆续亮相。这些重磅项目的集中入市，将在加剧市场竞争的同时，通过引入大量首店品牌与前沿业态，为北京零售市场注入全新活力，推动整体商业能级向更高维度跃升。仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示：“尽管短期面临宏观与供需的双重挑战，但北京零售市场正通过业态创新与运营升级寻找新平衡。未来，具备强内容策划能力与灵活调整机制的项目，将在激烈的市场竞争中更具韧性。”

工业物流地产：需求显著回暖，三季度净吸纳量创近三年半新高

2026年三季度，北京非保税高标仓市场需求端有所回暖。在当前高标仓租金窗口期下，部分制造业租户加快推进仓储设施升级进程，将原厂房仓储空间搬迁至高标仓，贡献大面积成交。与此同时，新鲜零食及生鲜电商类租户因应业务扩展增加仓储租赁面积，为市场带来一定增量需求。在多元需求共同作用下，三季度全市净吸纳量录得约217,000平方米，为近三年半以来最高单季录得水平，市场去化动能已得到一定修复。子市场分化态势依然显著。平谷凭借租金竞争力与优质仓储硬件条件，吸纳了三季度大部分新增需求，去化表现继续领先全市。相较而言，马驹桥、顺义空港等核心成熟子市场仍面临一定压力，受制于相对高企的租金水平，成本敏感型租户外流态势尚未明显缓解。

供应端方面，三季度全市共有三个新项目入市，分别位于平谷及顺义子市场，合计贡献约363,000平方米新增供应。尽管季度内供应放量明显，但在存量项目去化节奏保持稳定的支撑下，三季度全市空置率仅环比上升0.6个百分点至32.2%，整体可控。

租金方面，受需求端改善带动，三季度全市平均租金环比跌幅收窄明显，录得下降3.7%，较上季度跌幅收窄2.2个百分点。市场仍处于买方主导阶段，业主除直接提供租金折扣外，亦积极为租户提供多元化、定制化的服务方案，以进一步提升项目去化效率。

展望后市，预计北京非保税高标仓市场将延续温和修复态势。尽管社会整体消费水平恢复尚需时日，但随着电商平台与第三方物流行业持续整合、行业集中度逐步提升，部分头部企业为匹配业务扩张需要，或将释放相应租赁需求。同时，制造业租户仓储设施升级的需求亦有望延续，为高标仓市场带来一定增量支撑。纪明表示：“供应端压力依然不容忽视。今明两年将是本轮供应周期的最后高峰，年均新增供应预计超过65万平方米，全市空置率或将因此承压上行。在此背景下，预计业主将延续灵活的租赁政策，全市平均租金短期内仍有下行空间。”