上实城开地铁盘，有人提意见了

文/上海进深 严明会

上实·雲秀设计方案公示后，周边居民的反馈也随之公布。

根据徐汇区规划和自然资源局披露的信息，项目于9月1日至9月10日进行设计方案公示，公示及意见反馈期间，共收到附近居民反馈邮件26封、书面意见12封，合计38件次。

从官方公示来看，居民关注的焦点主要集中在建筑高度、楼栋间距、日照采光，以及垃圾房、商业卸货区等设施可能带来的影响。

对于建筑高度问题，规划部门明确，项目所在的S04-16地块建筑限高为60米，局部区域可达80米。当前方案整体建筑高度低于60米，最高建筑为79.95米，符合相关法定规划要求。

针对建筑间距和退界问题，官方表示，设计方案符合上海市相关规划管理技术规定。日照方面，方案已通过符合资质的设计单位进行分析，结果满足《上海市日照分析技术规范》的要求。

对于现有住宅可能受到的影响，规划部门也要求建设单位纳入考量，并加强与居民的沟通协商。

此外，垃圾房、商业卸货区等邻避设施同样收到居民意见。对此，相关意见已转达建设单位，建设单位承诺后续通过定期清扫、物业管理等措施，减轻对周边居民的影响。

重返市区

今年3月的上海首轮土拍中，上实城开以26.75亿的总价，拿下了徐汇凌云社区S031102单元S04-16地块，成交楼板价约4.85万/㎡，剔除商业面积后，可售楼板价约6.1万/㎡。

对上实城开而言，这宗地的意义不只在于补充土地储备，更在于其拿地策略的变化。

上实城开曾表示，将坚持审慎拿地、严控节奏、择机补储的策略。此次落子徐汇，正是其聚焦上海核心区、回归安全区位的直接体现。

回看过去几年，上实城开在上海公开土地市场的动作并不算多。

2021年，其曾在青浦、临港有所斩获；2022年，又在临港拿下6幅商住地块，此后在上海公开市场一度较为沉寂。

但其在远郊布局的多个项目，市场表现并不理想，如临港的上实听海、青浦朱家角的上实海上湾、崇明的上实和风院等。

上实·雲秀，是上实城开重新布局上海核心区域的一次重要落子。

今年2月，一家名为上海凌云城开置业有限公司的新公司成立，股权结构与上实城开存在关联，公司法人和董事长为杨峥予。

凌云城开成立后，随即启动了对S04-16地块的前期研策服务招标。

6月初，项目取得《建设用地规划许可证》。7月中旬，上实城开徐汇凌云路地块案名公示，目前尚未拿到《建设工程规划许可证》。

商业占比25%

7月中旬，项目案名公示。9月初，上实·雲秀公示了规划图。

项目拟建8栋6-24F住宅产品，包括4幢6-8层洋房、4幢16-26层高层住宅，及商业裙房，预计将推出125-140-175㎡户型。

整个社区抬高4米以上，呈现南高北低、东高西低的布局。

这套排布方式，与地块周边环境有直接关系。

项目西侧紧邻松风花园，住宅布局需要兼顾周边既有住宅的日照条件，因此备受周边居民关注。

高层主要布置在东侧和南侧，洋房则更多集中于西北区域，在满足规划要求的同时，让低层住宅尽可能远离沿街商业的人流活动。

除了住宅布局，商业也是上实·雲秀的一大看点。

地块总建筑面积约8.87万平方米，其中住宅建筑面积约5.51万平方米，商业建筑面积约2.64万平方米，商业体量在整个项目中占据相当分量，且要求开发商自持不可出售。

从规划图来看，项目东侧、南侧设置商业及底商，西侧沿街则布局了较大规模的商业空间，沿街住宅的首层和二层也引入商业功能，整体形成连续的社区商业街区。

商业与住宅的地下车库相对独立，减少两类功能在交通组织上的交叉。

根据上实城开的规划，项目还将围绕“一老一少一宠”的需求，落地其首个新建类“邻街”品牌旗舰商业，覆盖社区日常消费与生活服务场景。

差异化路线

从区位看，项目位于老沪闵路与罗秀路之间，紧邻地铁15号线罗秀路站，属于地铁上盖项目，规划中的26号线也将在此交汇；驾车进入中环线同样比较方便。

项目所在的徐汇长桥板块，新房竞争已经逐渐拉开。

项目东北方向约700米，就是海上清和玺，目前均价约11.2万/㎡，目前还有少量小户型在售。

再往北约1.8公里，则是招商·上中隐翠。该项目推出建面约125-190㎡户型，产品以洋房 抬板设计为主，整体偏改善，一批次62套房源首开售罄，二批次即将加推。

随着上实·雲秀落地，徐汇长桥板块将迎来海上清和玺、招商·上中隐翠、上实·雲秀三盘并立的格局。

三盘各有侧重：海上清和玺已有在售房源，上中隐翠主打改善型洋房产品，上实·雲秀则将地铁上盖与大体量社区商业结合起来，走出了一条差异化路线。

相关公司：上实城开hk00563