北京
文丨乐居财经 曾树佳
荣盛发展（SZ002146）的债务重组方案中，出现了两项悬殊的数字。
10月19日晚间，它发布公告称，旗下有4只2020年发行的债券，目前尚未偿还的本金余额仍有38.516亿元、利息约12亿元。
荣盛发展想采用“部分本金以物抵债、利息豁免”的方式，进行化债。但它拿出的抵债资产评估值，却只有3,889.83万元。
超过50亿的未偿还本息，与不到4000万的抵债资产，鲜明的落差，成为了荣盛发展现实逆境的投射。
这份资产最后能抵多少债，还要以实际签署的协议为准。后续，荣盛发展与债券持有人的协商、博弈，在所难免。
1 拿车位抵债
荣盛发展此次债务重组，所涉及的债券，分别为2020年发行的20荣盛地产MTN001、20荣盛地产MTN002、20荣盛地产MTN003和20荣盛地产PPN001。
债券发行的本金总额共计40亿元，但历经6年时间，其仍剩38.516亿元的本金没还，加上12亿元的大额利息，合计约为50.5亿元。
荣盛发展拿出的方案，大致分为两部分。
首先是“以物抵债”。涉及的资产，是位于廊坊开发区四号路南“花语城”项目的车位。
廊坊花语城体量很大，共规划了九个地块，计划分八期开发，因此销售周期较长，自2016年6月首次开盘后，后续有过多次不同楼栋的加推。
这个住宅项目的部分车位，成为荣盛发展此次化债的落脚点。
根据《资产评估报告》，截至9月30日，此次用于抵债的车位资产账面价值，为4,704.88万元，但评估值为3,889.83万元。
两相比较，评估减值了815.05万元，减值率为17.32%。
这份资产能抵多少债券本金，还没有敲定。荣盛发展在公告中表示，方案“尚需经过公司股东会审议通过、债券持有人启动债券注销会议审议通过、并与标的债券持有人签订相关协议后方可生效。”
除了以物抵债之外，重组方案的另一项内容，是“利息豁免”。
如果债权人同意了债务重组方案，将会签订抵债资产的《车位使用权转让协议》。
自此，债权人将放弃债券的利息，以及违约金、费用等，而且不再通过诉讼、仲裁等任何途径追索；不再要求债权项下的担保方（如有），就前述利息及其他部分承担担保责任。
荣盛发展自言，此次债务重组事项的推进，能够有效减少公司即期的现金偿付压力，优化债务结构，并在整体上，有助于降低公司债务的综合资金成本与现金支出负担。
2 化债进行时
荣盛发展曾对外表示，2026年以来，它围绕金融化债工作积极展开自救行动，与各金融机构债权人不断加强沟通对接，积极组织开展谈判，制定差异化解决策略，力求化解金融债务风险。
年内，该公司已完成金融债务展期金额合计7.38亿元；完成化解金融债务本金19.83亿元；经营债务化解完成17.8亿元。
目前“以物抵债”已成为房企债务重组工具箱中的核心工具之一。从过往的操作看，荣盛发展也常用这种方式。
例如，8月中旬，荣盛发展发布公告称，其子公司廊坊盛宏房地产，在廊坊银行还有债务没有结清。
于是，它把另一家子公司湛江开发区荣发房地产的资产，采用“先债务加入、后以物抵债”的方式，对盛宏地产约3,633万元债务，进行重组。
细看荣盛发展的融资列表，它截至年中的融资余额，还剩373.17亿元；其中，期限在一年之内的融资额，达到了248.55亿元，占比66.6%，超过了六成。
这在一定程度上说明，其将面临新一轮的偿债高峰。
上半年，荣盛发展实现营收61.72亿元，同比去年同期的141.8亿元，下降了56.48%。收入的下降，主要是结算项目减少了。
在这半年里，该公司没有新增土地储备。
不过，它在环渤海、长江经济带、珠三角及中西部的重点城市储备的土地资源，总建筑面积还有1,580万平方米。
相比于经营层面，荣盛发展的另一项重要任务，是“保壳”。
为了给资本市场传递信心，今年以来，该公司的几名核心高管，祭出了金额1500万元至2000万元的增持计划，目前其增持计划已经完成，最终实际的增持金额为1504.08万元。
截至10月20日收盘，荣盛发展的市值为48.7亿元，股价报1.12元/股，算是维持在“股价1元安全线”之上。
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