143亩！西安再推3宗公园学校旁住宅用地

近日，西安土地市场迎来新一轮供应信息。雁塔区西部大道沿线两宗共80.068亩住宅用地规划公示，均属杜城城改项目；与此同时，浐灞国际港一宗约63亩商住用地正式挂牌出让，竞得人须配建西安市浐灞国际港第五

两则消息分别涉及城南城改更新和东部新城开发，折射出当前西安土地供应“城改主导、配套先行”的鲜明特征。

Part-1

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杜城城改两宗宅地规划公示，新增约1505套住宅

根据规划公示信息，雁塔区本次公示的YT-14-12-12-01、YT-14-12-12-02地块，均位于子午大道以东、西部大道北侧、皂河以南，属于雁塔区杜城城改项目用地。两宗地位置相邻、体量相当，合计净用地面积80.068亩，均为住宅用地。

其中，YT-14-12-12-01地块净用地面积42.5995亩，容积率1.2≤R≤2.8，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。地块规划地上建筑面积34000㎡≤S≤79332㎡，建筑高度≤100米，规划住宅743套。

YT-14-12-12-02地块净用地面积43.4685亩，容积率1.2≤R≤2.8，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。地块规划地上建筑面积34775㎡≤S≤81141㎡，建筑高度≤100米，规划住宅762套。该地块还规划了建筑面积4060㎡的12班幼儿园。

从指标看，两宗地容积率上限均为2.8，建筑密度不超过20%，绿地率不低于35%，整体偏向舒适型居住社区。按规划上限测算，两宗地合计可提供住宅约1505套，套均建筑面积约106平方米，未来产品可能以刚改、改善型需求为主。12班幼儿园的配建，也将为片区补充学前教育资源。

区位方面，两宗地位于西部大道北侧、子午大道以东、皂河以南，属于雁塔区南部城市更新重点区域。西部大道和子午大道均为城市主干道，交通通达性较好；皂河沿线近年来也是西安城市更新和生态治理的重点地带。随着杜城城改项目推进，该区域城市面貌、路网和公共配套有望进一步改善。

市场人士认为，雁塔区作为西安主城核心区，新增住宅用地较为稀缺。此次杜城城改两宗宅地规划公示，意味着区域城改进程正在加快，未来将为西部大道沿线补充一批新增住宅供应，同时也将带动周边基础设施和公共服务升级。

Part-2

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浐灞国际港63亩商住地挂牌，须配建第五学校

与雁塔区规划公示同步，浐灞国际港也释放了土地出让信息。10月14日，浐灞国际港一宗约63亩商住用地发布出让公告，地籍编号CB2-4-774，地块位于欧亚一路以北、北辰东路以西。宗地净用地面积63.237亩，规划用途为商住用地，容积率1.2~3.0，建筑密度≤20%，绿地率≥40.5%。竞买保证金2400万元，挂牌起始价11870万元。

该宗地为赵村城改用地，出让要求明确：竞得人须在宗地规划内建设南北向道路规划长度195.5米、宽20米，以及东西向道路长度500米、宽20米的市政道路。同时，竞得人还须在CB2-7-977宗地（24.131亩）建设西安市浐灞国际港第五学校，总建筑面积30364㎡。

从出让条件看，该宗地并非单纯的房地产开发用地，而是与市政道路、教育配套深度绑定。竞得人既要完成商住项目开发，又要承担区域路网建设和学校建设任务。这种“土地出让+配建”的模式，有助于补齐区域基础设施短板，也能通过教育配套提升地块自身价值和周边居民生活便利度。

从区位看，该宗地位于浐灞国际港欧亚一路以北、北辰东路以西，属于区域发展较为成熟的板块。近年来，浐灞国际港在生态、产业、居住、教育等方面持续发力，欧亚一路沿线已聚集多个住宅和商业项目。此次63亩商住用地入市，将为板块补充新的商住供应。而第五学校的配建，将直接利好未来业主及周边社区。

按挂牌起始价11870万元、净用地面积63.237亩计算，该宗地起始亩单价约187.7万元/亩。若考虑道路和学校配建成本，实际开发成本将高于表面地价。这也对竞得人的资金实力和综合开发能力提出更高要求。

根据公告，该宗地网上挂牌期限为11月3日9时至11月16日16时整。若挂牌期内仅有一家竞买人报价且不低于起始价，则挂牌成交；若产生两家及以上竞买人竞价，则将转入现场竞价环节。

Part-3

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城改与配套绑定成西安土地供应关键词

综合两则信息可以看出，当前西安土地供应呈现几个明显趋势。

第一，城改用地成为供应主力。雁塔区杜城城改、浐灞国际港赵村城改，均属于城市更新范畴。随着主城区可开发净地减少，城改用地正在成为新增住宅和商住供应的重要来源。

第二，教育配套与土地出让深度绑定。雁塔区YT-14-12-12-02地块规划12班幼儿园，浐灞国际港CB2-4-774宗地要求配建第五学校，均体现出“教育先行”的开发思路。对于购房者而言，教育配套是重要考量；对于区域而言，学校建设有助于提升人口吸附力。

第三，规划指标更注重居住品质。两宗雁塔宅地建筑密度≤20%、绿地率≥35%，浐灞商住地绿地率≥40.5%，均对社区环境和公共空间提出较高要求。限高100米、容积率上限2.8或3.0，也为产品设计留出空间。

第四，房企需具备综合开发能力。无论是配建道路、幼儿园还是学校，都意味着竞得人不仅要会盖房子，还要参与城市配套建设。未来，资金实力强、开发经验丰富、具备社会责任感的房企将更具竞争优势。

总体来看，西安土地市场正在从单纯规模供应转向“供应+配套+更新”并重。城改用地加速入市，教育、道路等公建配套与土地出让捆绑，既有利于补齐城市短板，也对开发企业提出更高要求。

对于购房者和区域居民而言，这些变化意味着未来的新社区将更注重配套完整性和居住品质。对于房企而言，如何在配建要求与开发利润之间取得平衡，将是拿地和开发的关键。