北京
北京的腾退住户，这几年心里都有一本账：是拿钱走人换个宽敞楼房，还是守着二环里的胡同平房？
西城白塔寺片区，用十几年的时间跑出了一条不一样的路径。在最近举办的2026“白塔夜话”上，这里的老城更新经验再次成为焦点。对于还在纠结“走与留”的街坊来说，白塔寺的故事，或许能提供一个极具参考价值的答案。
从“跑200米上厕所”到“跟住楼房没啥区别”
十年前的白塔寺片区，和很多北京老胡同一样，面临着真实的居住困境。当时这里人均居住面积不足10平方米，空中电线横七竖八，许多院落甚至没有下水道，居民上厕所要跑出去200米。
改变始于2013年。北京金融街集团所属的金盈公司启动整院腾退，采用的是“货币补偿+定向安置”模式，优先整合沿街及核心节点院落。仅那一年，就有300余户居民的居住条件得到改善。
真正的转折点出现在2024年。北京市首个“整院申请式退租”试点在白塔寺落地。规则很明确：愿意搬走的居民拿补偿搬进新楼房，不愿搬的留下。凭借这一模式，800多户居民改善了居住条件。
留下来的人，日子并没有停在原地。腾退出的空房，修缮原则只有一条：“外面修旧如旧，里面改头换面”。在宫门口东岔刚修缮完的院落里，独立厨卫、智能消防、电地暖一应俱全。一位去年刚搬回来的刘先生说得实在：“以前冬天半夜上厕所最遭罪，现在跟住楼房没啥区别。”
“整院退租”加“共生院”，不把原住民清空
白塔寺最值得北京其他片区借鉴的，是它没有走“全部腾空、整体商业开发”的老路，而是跑通了“整院退租”与“共生院”两条腿走路的模式。
一方面，通过“一院一策”，片区顺畅腾退了200多处院落，为业态升级和公共空间腾挪出物理空间。另一方面，“共生院”模式不追求把一个院子全部搬空，而是局部腾退、整体修缮，让留下的住户和更新后的公共空间共处一院。腾出来的空地，优先补齐便民菜店、休闲驿站等设施，直接服务于留下来的老街坊。
这种模式下，白塔寺的胡同肌理没有被破坏，老居民的生活网络得以延续，同时注入了新的活力。如今，悠航鲜啤的户外座位上有年轻人举杯，不远处的传统老字号二友居里，老街坊和打卡的年轻人同处一室。北京首店、西城首店及特色店30余家落户于此，社交平台上的打卡笔记超过30万条。在东西岔经营了十几年的老商户赵先生感受很直接：“现在街区环境提升了，大家享受到了发展成果，有了奔头。”
2026年再加速：37个院子砸下7000万，三期腾退启动
白塔寺的更新并没有停留在试点阶段。2026年，这里被明确列入西城区重点更新工程。片区覆盖阜内大街到受壁街约37公顷的胡同区。
从具体的投入和进度来看，力度在加大：从阜内大街一直到受壁街，37个院子正在投入7000万元真金白银进行风貌保护。同时，2026年白塔寺历史风貌保护区启动了三期文保腾退，涉及约7000平方米建筑。
这意味着，对于白塔寺片区尚未做出选择的居民来说，今年是一个关键的窗口期。政策依然是自愿为前提，想走的可以借着腾退改善居住，想留的则能等到院落修缮和街区环境的整体提升。
白塔寺给北京腾退住户的启示
结合白塔寺的经验和正在推行的政策，有几句话值得正在纠结的街坊细品：
第一，直管公房是参与退租的前提。想走官方申请式退租流程的，需要先看清自家房子的产权性质。私产平房目前仍以环境整治和违建治理为主，短期内不纳入批量腾退。产权性质决定了你面前的路怎么走。
第二，留下来不等于“耗着”。白塔寺的实践证明，留下来的院落同样可以迎来脱胎换骨的修缮——独立厨卫入户、架空线入地、地下调压箱把设备藏起来，胡同风貌保住了，里子的舒适度也上去了。对于舍不得二环里地界和街坊邻里的老住户来说，等修缮是一条看得见摸得着的路。
第三，“共生院”是一种可以期待的未来。如果你所在的院子走不了整院退租，或者你选择留下，未来你身边的邻居可能不全是老街坊，也可能会有文创工作室、便民驿站。新老业态在一个院子里共处，在白塔寺已经被验证是可行的。
白塔寺的这十几年，说明了一件事：老城更新不是只有“全拆”和“全留”两个极端。愿意走的，拿到补偿改善生活；愿意留的，守着胡同肌理，同时等来厨卫暖气和整洁的街巷。这种“走留两便”的弹性，或许正是北京老城保护在“十五五”期间继续深化的方向。
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