90年代日本人的买房算盘，少写了最致命的一行

很多人心里都有一笔账：租房是给房东打工，买房哪怕咬牙还30年40年，还完了房子就是自己的，老了总算有个依靠。1990年的日本人也是这么算的。他们算错了吗？没有，每一步都没算错。错就错在这笔账里藏着一个谁都没写出来的前提。

债从来不是被还掉的，是被一点一点磨掉的。房贷也是一样。算一笔最简单的账：一个人月薪30万日元，每月还房贷10万，占三分之一，挺吃力。可要是工资每年涨5%，10年后月薪就到了49万，月供还是10万，从三分之一变成五分之一，你什么都没做，这笔债自己就清了。日本人那代人为什么敢借？因为他们的父母就是这么过来的。六七十年代，日本公司一年涨10%以上不稀奇，房子越住越值钱，房贷越还越轻松。所以到了80年代末，借上年收入8倍左右的钱，背上35年房贷，在当时看来绝对不算疯狂，反倒是不买房的人被看成了傻子。

现在同一笔账，改一个数：工资不涨了，月薪30万，10年后还是30万，月供10万，10年后是三分之一，20年后还是三分之一，这笔债一天都没清过。这不是假设。日本国税厅统计，1997年日本上班族平均年薪467万日元，之后整整20多年都没回到这个数。再改第二个数：房价。1989年最后一个交易日，日经指数冲到38900多点，然后掉头往下。地价晚了一步，1991年开始跌，一跌就是十几年，东京住宅地价最后跌掉一大半。要命的是房子跌了一半，房贷一分没少。在日本，房贷是追到人身上的，就算把房子卖了，卖的钱不够还，剩下的窟窿你接着还。你背着一块铁站在一块冰上，冰一天天在化，背上的铁一斤都没少。

美国经济学家费雪早就把这个过程写清楚了：资产在跌，债务不跌，人越还越还不完。你以为这就到底了？没有。90年代初，日本政策性房贷机构住宅金融公库为了让更多人买得起房，推出过一种宽松还款方式：前五年月供压得极低，五年一到，月供一下子跳上去一大截。这个设计默认一件事：五年后你的工资总会涨吧？五年后是哪年？97年前后，三一证券倒闭，北海道拓殖银行倒闭，工资没涨，奖金砍了，有人连饭碗都没了，可月供一天不差准时翻了上去。后来日本媒体专门造了个词叫“宽松还款破产”。

银行那边，1996年日本政府拿出6850亿日元税金去填住宅金融专门公司的坏账，那些坏账大多借给了开发商和炒房的人。借钱买房自己住的普通人一分没少还，放贷放出窟窿的机构拿的是大家交的税。你可能要问：后来日本都零利率了，房贷总该还清了吧？先承认一半，那些能换成低息贷款的人确实轻松了很多。但换贷是有前提的：银行愿意，房子也还算值钱。房子已经跌了一半，收入又没涨，你拿什么跟银行谈？利率降到零救的是还能借到钱的人，被房子套住的人恰恰借不到。

一晃30多年，按计划1990年的房贷该还完了。可很多人中间失过业、减过薪、申请过延期还款，年限被一推再推。你去日本的便利店、超市、出租车里看一看，那么多白头发的人还在干活，不少人不是闲不住，是房贷可能还没还完。日本经济新闻报道过一个数：这几年新办房贷的借款人计划还清那年平均已经73岁。今天的日本年轻人一签合同就默认要还到70多岁，这就是老孙一直说的，吭哧吭哧给银行打工吧。

就算还完了呢？当年很多人心里的算盘是最后那几百万等退休金到手一把还清。可这20多年日本退休金缩了一大截。厚生劳动省调查，大学毕业干到退休的上班族，退休金平均已经不到2000万日元，算盘里最大的那颗珠子小了一圈。房子的账还没还完，公寓每个月照样要交管理费、修缮基金，越老交得越多。想卖掉换点养老钱？一栋30多年的老盘，谁接手？2023年日本全国没人住的房子已经900多万套，差不多7套里就有1套没人住。

你可能要问：当年要是不买，租房就好了？没那么简单。日本媒体报道过很多次，老人租房常常被房东拒绝，怕你交不起房租，也怕人死在屋里。年轻时没买，老了连住的地方都难找。买了被套，不买也被套，这可能才是最让人喘不过气的地方。把这些连起来，就是那些人的样子：一辈子的积蓄填进房子，房子换不回钱，退休金不够花，一场病就垮了。日本法务省犯罪白皮书里有一类老人反复因小偷小摸进监狱，因为监狱管吃管住还能看病。听着荒唐，但对有些人来说，这是剩下唯一的路。

泡沫推高了房价，房贷把人焊在原地，工资不涨债就磨不掉，宽松还款到期一刀砍下来，利率降到0也救不了。等到退休金缩水，手里只剩一套卖不掉的房子。每一环都不致命，扣在一起就是一辈子。回到开头那笔账，它少写了一行：工资会涨，房子会涨。这一行成立时，房贷是在给自己未来攒家底；这一行不成立时，房贷就变成了用一辈子去给过去还债。老孙总爱说日本，但说的从来不只是日本。不是说这些现象一定会发生，但确实有些不好的事情已经在发生了。你的资产和养老要怎么安排，真的需要好好思考。