浙系小微房企，全国出击了

昨天长沙土拍，岳麓区洋湖片区一宗低密宅地尘埃落定，湖南楚承置业有限公司以10.36亿元底价摘地。

对长沙市场来说，楚承置业是一张陌生面孔，其拿地主体今年5月才注册成立。公开信息显示，这家公司最终受益人为自然人王海俊；而据长沙媒体报道，其幕后操盘方为——浙江义承控股集团。

大嘴查了下，义承控股前身为从事房地产开发与投资二十余年的九州房产，起源于义乌，在浙江本土有约20年开发经验，累计开发面积超过320万平方米，当地业内称其“别墅专家”。

按集团口径，目前全国在建在投项目总货值超550亿元，其中义乌超200亿元。

义承走出浙江后的成名作在昆明，打法颇为另类——重建烂尾楼。

其金川府项目接手昆明一著名烂尾项目，原15栋半成品建筑被整体爆破拆除，后重建为容积率1.83的纯板洋房墅区（下面这个爆破场面不少人应该刷到过）。

按义承对外口径，公司在开发的7个项目全部使用自有资金、不使用开发贷；还曾因园林景观投入而推翻原设计、追加4000多万元重建，在业内留下“强迫症”的名声。

至少从公开信息和既往项目看，义承并不是只做财务投资的壳公司，而是有开发团队、产品打法和资金底盘的区域房企。

长沙洋湖这宗地块，是其进入湖南的首站，也是这家浙系区域房企跨省落子的又一步。

单看这宗地，并不算热闹：底价成交，没有高溢价，也没有数十轮竞价。但放到当前土地市场的大背景下，这一幕反而值得琢磨。

过去市场火热时，浙江房企跨省拿地、全国布局并不稀奇；可在当下，土地市场长期由央企、国企和少数头部民企唱主角，大量地方民营房企收缩战线、退回大本营，异地拓展市场明显减少。

此时一家浙系区域房企以新设项目公司底价摘地，显然不是孤例。

翻看近一年全国土拍记录，像义承控股这样的浙系地方房企，正在悄悄走出浙江，到全国各地寻找机会。

此次落子长沙之前，义承已在云南、江苏、安徽等地有项目落地：在昆明五华区参与棕树营村、龙院上峰片区改造；在江苏宿迁开发君邑湾雅苑。招拍挂与城市更新两条线并行，属于典型的“不声不响、向外渗透”的浙系本土房企路径。

来自湖州德清的宇诚集团，同样是典型样本。原本长期扎根湖州县域市场，近年开始大胆向外突围，先是在杭州重仓拿地，随后杀入北京、上海。

在北京土拍摇号拿地，在上海青浦底价拿下商住地块，两个月内跨城拿地资金超80亿元。从县域开发商直接冲进一线、强二线城市的土拍赛场。

杭州北谷地产，把重心放在南京高端市场。短短一年多时间，连续在南京南站、鼓楼、秦淮孝陵卫等核心板块拿地，多宗地块经过数十轮竞价、高溢价成交，敢于和保利、中海、建发等大牌房企同台竞争。

台州资本背景的祺祥旺宇置业，在上海徐汇拿下衡复风貌区稀缺地块，摘得当年高单价地块。

绍兴的长江精工跨界入局地产，在上海闵行拿地；保亿置业沉寂多年后重启在西安拿地，重新回归西北市场；得力房产从宁波大本营向外拓展，持续布局安徽县域市场，依托自有实业现金流为地产开发托底。

除了公开招拍挂，大量浙系中小房企、浙商资本，还以合作、股权收购、城改联合体的方式，悄悄参与昆明、重庆、武汉、合肥等城市的存量更新项目。

这批向外走的浙系房企，不是早年绿城、滨江这种全国大牌房企，而是扎根地市、县域，在浙江本土靠做产品起家的小微、区域型民企。

它们有几个高度一致的特征：不铺大盘，资金多靠实业积累和自有现金流，杠杆克制；拿地不盲目，偏好低密改善、主城稀缺地块和城市更新存量项目；常常新设项目公司底价摘地，项目公司在台前、浙江本土团队在幕后；擅长差异化产品，别墅、叠墅、低密改善打法成熟。

写到这里，屏幕前的读者肯定想到了一个词——抄底。

但在大嘴看来，抄底带有赌行情反弹的意味；对善于经营的浙商来说，更准确的说法是“捡漏”。它们捡的不是行情大涨的预期，而是大公司撤走后、仍有需求支撑却缺少产品供给的摊子。

近两年，央国企把资源集中在核心城市核心地块，非核心城市和非核心板块的竞争热度下降；原先全国铺盘的大型房企一撤退，留下的结构性空白已经存在几年。

地价回落、项目停摆、团队解散，一些市场已经冷了三五年。现在谁手里有现金、有产品，又不背旧债，谁就能进去挑挑拣拣。

这批浙系中小房企，体量不大、现金不薄、杠杆不高，正好接住这个窗口。

它们之所以敢在别人收缩时往外走，首先是因为浙江民营资本经过多年沉淀，仍有稳定的自有资金底盘，没有过去高周转房企的债务包袱。包袱轻，才敢出门；包袱重，出门更像逃难。

其次，浙江本土低密开发、精工产品的经验，在不少二线、强二线改善市场具有差异化优势。

再次，在部分城市，城投和本地平台也愿意找成熟的产品型民企合作城改：地有人拿，产品有人做，总比平台自己硬着头皮上更稳妥。

更关键的是，经过一轮深度调整，全国不少城市地价回归理性，底价、低门槛的优质地块增多，给了资金稳健、体量灵活的区域房企跨城试错的窗口。

大公司看不上的，未必是烂地；大公司撤走的，未必没有需求。账算得过来，就有人干。

不过，这一轮出击与上一轮房企全国化浪潮还是有本质区别。当年是高杠杆、高周转、遍地撒网，追求规模排名。

今天这批浙系中小房企，是轻脚步、精选标的、小而美布局，能合作就不单挑，优先控风险，赚产品打造和存量改造的钱，而不是赌行情大涨。

直白点说，上一轮是全国化赌命，这一轮是全国化试水；上一轮是借钱也要上，这一轮是算得过账才出门。

长沙洋湖这宗10.36亿元的底价地块，就是一个很好的观察窗口。它不是轰轰烈烈的地王争夺，没有高溢价，没有几十轮竞价，安静、低调，甚至有点无聊。

但趋势往往就藏在这种无聊里：大房企收缩，市场热度退潮，一批藏在浙江地市、县域里的产品型民营房企，正带着自己的打法走出本省，在全国土地市场寻找机会。

现如今，央企国企仍是台上的主角，多数地方民企选择收缩回防；但浙系中小房企已经开始悄悄全国出击。

它们盯上的不是热闹的一二线城市地王，而是大公司撤退后、仍有需求支撑却被晾了几年的结构性空白市场。