二次挂牌才卖出！怀宁洪铺镇3.41亩宅地48万/亩，楼面价453元/㎡

9月28日，怀宁县自然资源和规划局发布怀自然资规告字〔2026〕8号成交公示：洪铺镇一宗2276.61平方米（约3.41亩）的二类城镇住宅用地，以165.01万元成交，受让方为安徽锦农房地产开发有限公司。这宗地小到几乎不起眼——总价165万元、亩单价48万元、楼面价453元/㎡；但它的成交路径耐人寻味：宗地编号HN2026-8(2)、供地方式"拍卖转挂牌"、公告标题写明"（二次）"。三个细节指向同一件事：这不是一宗一次就卖出去的地。

NO.1｜壹

48万与453元

先把账拆干净。

面积2276.61平方米（3.41亩），二类城镇住宅用地，出让70年，容积率1.0≤R≤1.6，土地级别洪铺镇一级，地块外五通、地块内现状标高；成交价165.01万元。

折算下来：亩单价约48.4万元/亩。按1.6上限容积率计容，可建约3642.6平方米，按120平方米一套估算约30套；对应楼面价453元/㎡。若按下限1.0做最保守方案，建面仅2276.6平方米、约19套，楼面价则升至724.81元/㎡。

真正的坐标要横向找。
就在同一周，安庆市区两宗主城宅地先后成交：迎江区034号59.58亩、241.10万元/亩、楼面价2009.17元/㎡；宜秀区036号151.16亩、242.92万元/亩、楼面价1457.51元/㎡。对照下来——洪铺这宗地的亩单价是市区的约五分之一（相差4.99倍与5.03倍），楼面价分别是市区的22.5%与31.1%。

换个说法更直观：同样是165.01万元，在洪铺镇能买下3.41亩地、盖出约30套房；在安庆迎江区按241万元/亩计，只够买0.68亩——不到五分之一。

而"二次"这两个字，是这宗地最真实的市场注脚。
公告全称为"招拍挂（二次）出让成交公示"，宗地编号带"(2)"，供地方式为"拍卖转挂牌"——按规则，这意味着首次拍卖因报名人数不足未能实施，转为挂牌后才完成交易。一宗48万元/亩、165万元总价的地，仍需要二次挂牌才能找到买家，乡镇土地市场的温度可见一斑。

买家同样值得看。安徽锦农房地产开发有限公司成立于2018年8月，注册资本1000万元、实缴400万元，员工3人，注册地就在怀宁县洪铺镇金桂路47号——一家扎根本镇的小微民营房企。它此前的代表作是江镇镇锦绣小区三期，2024年1月取得预售许可（怀房预售证第2024-001号），批准预售面积2706.05平方米，同样是几千平方米的"迷你盘"。一家3人公司、百万级总价、3.41亩地——这就是当下乡镇房地产开发最真实的生态单元。

NO.2｜贰

主产区这盘棋

把地块放进《怀宁县国土空间总体规划（2021—2035年）》，位置立刻清晰。

其一，洪铺镇是"农产品主产区"，不是"城市化地区"。
规划落实市级主体功能区，将公岭、小市、三桥、黄墩、黄龙、平山、洪铺、江镇、腊树等14个乡镇单元划为农产品主产区，重点加强综合治理、改善农业生产条件、提高重点乡镇服务水平与辐射能力；而城市化地区只有7个——高河镇、金拱镇、马庙镇、茶岭镇、月山镇、石牌镇和皖河农场，重点保障产业和就业承载空间、支撑农村人口向城市化地区集中。洪铺不在这7个之列。

其二，在"一屏两廊一区、两核四心五轴"的县域格局里，洪铺也不是主角。
两核是怀宁中心城区（主核，支撑建设安庆市域副中心城市）与石牌镇（副核）；四心是月山、黄墩、小市、皖河农场四个重点镇；五轴依托G206、G347形成安怀一体化空间发展骨架，G318、S237、S344构成区域协同轴与县域活力轴。洪铺既不属两核，也不在四心。

其三，但洪铺有自己的产业坐标。
规划构建"五区多点"农业空间格局，其中特色林果（蓝莓）区明确"以月山镇、石镜乡、黄墩镇、洪铺镇、江镇镇等浅山地区乡镇为主体，重点支持蓝莓、油茶、中药材、精品水果等山区特色产业发展"；生态水产区的池塘改造、优质肉牛肉羊养殖空间也均点名洪铺。现实数据更硬：全县蓝莓种植面积已达9.5万—10万亩，综合产值突破85亿元，是长三角地区规模最大的县级蓝莓种植基地，集聚规模化种植企业198家，95%的乡镇发展蓝莓产业、78%的行政村将其作为集体经济主导产业，村均蓝莓收益超过15万元。洪铺镇新龙村蓝莓基地今年预计产果4吨、村集体增收15万元、带动40人就业。

其四，产业之外还有文旅。
洪铺镇域面积84.81平方公里，辖11个行政村、1个居委会，总人口4.1万人，享有安庆"后花园"之誉，拥有七里湖、八里湖三万亩湿地与旧时怀宁十二景之一的"冶峰青霭"，是安徽省十佳绿色生态乡镇。镇里以"小黄山大草原"为核心IP，流转1000余亩土地建成蓝莓、草莓采摘园，引入社会资本落地农家乐、木屋民宿、草原赛车、湖畔营地等项目20余个；同时挖掘杨勇五兵团司令部旧址、洪铺烈士纪念园、金鸡碑等红色与戏曲资源，打造"金鸡—街道—黄山"红色旅游线路。2025年，洪铺镇规上工业产值42470万元、同比增长12.17%，固定资产投资90976万元、同比增长86.34%，限上商品零售额13975万元、同比增长21.24%——三项指标都是两位数乃至八成的增长。

其五，硬约束解释了为什么只能供这么少。
规划划定：耕地保有量不低于506.89平方公里（76.03万亩）、永久基本农田不低于437.15平方公里（65.57万亩）、生态保护红线不低于32.84平方公里、城镇开发边界不超过77.69平方公里，且明确"防止城镇盲目扩张和无序蔓延，促进城镇发展由外延扩张向内涵提升转变"。规划同时坦承现状问题："耕地后备资源严重不足""集镇区规模普遍较小""圩区'堤顶建房'规模较大，各项设施难配套"。在这样的约束下，洪铺镇区能拿出的经营性住宅用地，本就是3.41亩这种量级。

所以逻辑是完整的：在农产品主产区的镇区里，供地不是为了造城，而是为蓝莓产业工人、文旅从业者和就地城镇化人口提供一个30套房的落脚点。规模小，恰恰是克制。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：怀宁这宗3.41亩宅地最值得被记住的，不是165万元的总价，而是"48万/亩、二次挂牌才成交"这组数字——在安庆市区宅地亩单价站上241万元的同一周，一个农产品主产区乡镇以五分之一的价格、二次挂牌才找到买家，且接盘者是注册在本镇、注册资本1000万元、员工3人的小微房企，说明县域土地市场的分层已经彻底完成：市区由国企托底、走品质改善，乡镇由本地小企业承接、走就地城镇化。真正的看点在于规划的清醒——洪铺不在"两核四心"、不是城市化地区，却因蓝莓85亿元产业、"小黄山大草原"文旅IP和七里湖湿地，获得了为产业人口配套的居住空间；3.41亩、30套房，正是"产业先行、居住跟上、规模克制"逻辑下最诚实的答案。对企业而言，跟着"五区多点"的农业格局和"一屏两廊一区、两核四心五轴"的县域结构走，是怀宁乡镇唯一有效的进入路径；对城市而言，当一颗蓝莓长成85亿元产业、当蓝莓工人能在镇上买到房，"挺进二十强、实现新跨越"才真正落进了普通人的生活。