年内拿地支出已超百亿元 “黑马”邦泰继续“逆袭”

21世纪经济报道记者 张敏

10月20日上午，位于郑州市中原区的两宗土地迎来现场出让。其中，一宗面积为53.756亩的住宅用地被邦泰集团旗下公司以6.17亿元成功拿下，溢价率20.76%。此时距离邦泰首次进军郑州仅仅过了20天。

当日下午，邦泰又以4.2亿元的价格竞得芜湖镜湖区一宗宅地，溢价率为7.4%。

算上上周在四川西昌获取的一宗大体量地块，本月以来，邦泰已斥资16亿元获取三宗土地。根据中指研究院的统计，今年前9个月，邦泰的拿地支出为87亿元。也即，截至目前，今年邦泰的拿地支出已经达到103亿元。在民营房企中，这一规模仅次于滨江集团。

作为一家起家于四川乐山的民营房企，近年来邦泰的“黑马”成色十足。中指研究院统计显示，去年邦泰共在土地市场斥资126亿元，在房企拿地支出中排名第13。今年以来，邦泰势头不减，不仅拿地金额未见减少，表现也颇为强势。

今年下半年以来，邦泰明显加快了投资节奏。在近期的多场土拍中，邦泰不惧一众大型房企的竞争，强势竞得地块。

“硬刚”央企

邦泰首次进军郑州，是在今年9月30日。当日，位于郑州中原区二砂文创园板块的一宗地块迎来现场拍卖，该地块占地69.69亩，容积率为2.5，是主城区的一宗优质地块。

共有三家房企参与竞拍，除邦泰外，还包括中海、招商蛇口两家央企。经过多轮竞争，邦泰最终以9.52亿元的总价拿下该地块，溢价率为35.6%。此前邦泰曾多次在郑州参与土拍，但均未斩获，此番终于布局郑州市场。

仅仅20天后，邦泰又在同一区域斩获另一宗地块，深耕意图明显。

同样在9月30日，邦泰还首次进军另一个省会城市太原。在太原市小店区一宗地块的出让中，邦泰力压保利，以10.135亿元的价格拿下，该地块的溢价率达到75.8%。

同一天，邦泰还以3.404亿元的价格获取西安新城区一宗宅地，补仓西安。

单日斥资23亿元，在三个省会城市分别夺地，使邦泰一度成为行业关注的焦点。北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示，在当前的政策和市场环境下，敢于冒风险拿地的企业并不多，尤其是民营房企。

他表示，房地产销售制度改革明确以来，开发商大都在等各地的政策细则，拿地动作普遍放缓。此时强势介入土地市场，“需要魄力”。

今年8月28日，多部门发文完善房地产开发、融资、销售等基础制度，在销售制度改革上，现售制度的推进是大势所趋。由于现售制度改变了房地产项目的财务测算模型，不少房企开始重新评估土地价值，并放缓拿地节奏。

根据中指研究院的统计，“828新政”后的首个月份（9月），300城住宅用地成交面积同比下降34.6%；土地出让金额同比下降19.7%。该机构指出，现售推进加速、预售条件提高，意味着项目从拿地到回款的资金占用周期明显拉长，房企拿地和开发的资金门槛随之抬升。因此，房企9月投资拿地趋于谨慎。

相比之下，邦泰似乎并未受到该政策的影响。9月11日，邦泰曾参与武汉市一宗土地的竞拍，但并未斩获。10月16日，邦泰又在武汉参与土拍，仍未斩获。

事实上，从今年下半年开始，邦泰就加快了拿地节奏。根据中指研究院的统计，今年上半年邦泰共斥资31亿元拿地，在民营房企中排在滨江、大华之后。但从7月开始，大华已没有拿地动作，邦泰则不断出手，拿地支出快速反超。今年前9月，邦泰的拿地支出已达到87亿元，排名第12，在民营房企中排名第2。

逆周期布局

公开信息显示，2007年，邦泰集团成立于四川乐山。公司在2009年完成第一轮扩张，布局四川、云南两省。2013年，邦泰将总部迁至成都。

2021年后，房地产市场进入调整期，由于销售、融资受限，房地产企业纷纷收缩规模。部分房企遭遇资金链断裂后，进入漫长的债务重组周期，难以再上“牌桌”。

此时邦泰开始“逆袭”。根据中指研究院的统计，2023年，邦泰在拿地上的支出为95亿元，排名第32，在民营房企中排名第5。此后两年，邦泰的拿地支出均超过百亿，分别为117亿元、126亿元，在民营房企中仅次于断档领先的滨江。

邦泰从未主动公布销售额。在第三方机构的统计中，2025年邦泰的全口径销售额接近300亿元，首次进入全国房企前20。今年上半年，邦泰的全口径销售额超过160亿元。

今年以来，随着邦泰继续攻城略地，其业务已覆盖全国12个省份，进驻40多座城市。

在市场调整、房企纷纷缩表的背景下，邦泰的逆周期布局显得颇不寻常。一位不具名房地产分析师向21世纪经济报道表示，在大部分城市，邦泰仍然保持着较快的周转速度，这使其得以维持充裕的现金流，有助于快速扩张。

更重要的是，邦泰抓住了大型房企收缩战线带来的市场机会。该人士表示，在区域布局上，邦泰从三四线城市向重点二线城市进军，但相比城市核心区，邦泰更青睐二线城市非核心区的优质地块。“这些区域恰恰是大型房企撤出后留下的‘真空’地带，不仅存在市场机会，且相比核心区，土地竞争通常并不激烈。”

该人士还指出，除邦泰外，近年来还有不少民营房企在上述机会中逆势扩张，这些房企的共同特征是：熟悉本地市场、聚焦刚需群体、产业链整合能力强、项目体量可控。但相比邦泰，多数此类房企更加聚焦区域市场，对扩张较为审慎。

对于邦泰来说，政策和市场风险仍然存在。多位房企人士向21世纪经济报道指出，今年邦泰通过激烈竞争取得的多宗地块，成本高于行业测算的均值，需要借助区域内其他项目来平抑风险。同时，随着销售制度的改革，项目的盈利模型需重新计算，使用旧模式获取的项目能否适用于新的财务模型，也需进一步观察。

与此同时，工程建设环节的问题也值得重视。去年以来，邦泰旗下多个项目因工程存在安全隐患、违反环保要求等问题被通报。如今这一情况似乎并未改观。今年4月，武汉市自然资源和城建局公布了3月工地巡查结果，邦泰旗下的两个项目因存在安全隐患等问题被通报。