承诺不烂尾！为拿下2500亩旧改，73岁豪宅教父重出江湖

近日，自75岁老王石杀回地产圈后，又一大佬要重出江湖了。

这一次是有豪宅教父之称的星河湾黄文仔，现年73岁，几年前已经把公司交给他的长女，基本不怎么管星河湾的事情了，本次出山，主要是广州番禺沙溪村398亿旧改这一重大和长周期项目的合作所引发。

据中房报消息，10月10日，沙溪村突然发布了一份共建承诺书，透露星河湾集团有意参与该村旧改，其中，星河湾就村民关注的安置条件、资金保障、过渡期费用、安置房质量等方面进行了具体的承诺，以便获得村民的认可而有效推进项目。

而前期为了打动村民，黄文仔已经多次亲自上阵去做过村民的工作，过程中并拍胸脯放话，“如果沙溪不成功，我永远都不会再搞旧改”，并表示绝不留烂尾工程。

为何要争取作为国内著名的酒店五金用品集散地的沙溪村项目，主要是这个项目够大，位置够好，肉够肥，并且与其在开发和销售的星河湾半岛项目仅一街之隔，拿下沙溪村旧改，在该区域就可以实现连片开发的战略跃迁，对星河湾意义重大且深远。

据上述报道显示，沙溪村项目，改造范围约169.5公顷（约合2542.5亩），规划计容总建筑面积365.3万平方米，其中复建安置区181.3万平方米、融资区155.6万平方米；改造成本约248亿元，复建安置资金198亿元，工期6年；这对星河湾而言，绝对是一个大项目，又在自己的大本营身边，自然会心向往之。

其实星河湾意图染指沙溪村项目，也不是今年才有的想法，早在2024年7月份就向沙溪村抛过媚眼，当时由项目中标方“升龙集团+方圆地产联合体”向村委会提交过一份申请——《关于引进星河湾集团参与沙溪村更新改造的函》，而正式表达了愿意参与沙溪村旧改项目的诉求。

其中，原来的升龙集团+方圆地产为啥要找星河湾搭把手，说起来也很无奈。2019年7月，通过公开招标，升龙和方圆联合体成功中标，并迅速成立了操盘的项目公司——升龙方圆置业，可是市场风云突变，2021年恒大暴雷后，行业正式进入冰河期，联合体两方也不断出险，导致村民对他们的实力非常质疑，致使村民改造的意愿通过率始终达不到政府要求的80%而搁浅（第一个三年的村民表决同意率只有65%），而后就一直拖着踯躅不前。

可是联合体两方前期投入不少，自然不可能干等着，必然要去寻找合适的合作方，寻找了几年，不断博弈后最后跟星河湾看对眼了，终于今年4月份双方达成了合作协议，其中的主要条件是：星河湾控股项目公司90%股权，升龙方圆仅保留10%，巨量操盘资金主要由星河湾负责承担。

虽然，星河湾已经与升龙方圆达成一定的协议，但有联合体曾动用履约保证金补交拖欠的村集体物业租金的前车之鉴在前，沙溪村村民可不好糊弄，星河湾想进来和获得村民的认可还有一段路要走，绝不是黄文仔放点豪言和拍胸脯就能做到的，没有实力和诚意，80%的表决同意率就依然是一道难以逾越的鸿沟。

那么，摆在黄文仔面前的问题就很现实和具体了——什么条件、何种诚意？

根据报道，星河湾的诚意主要表现在以下几个方面：

1、支付原合作方升龙方圆拖欠的租金6100万元，清缴旧账，消除怨气；

2、拆迁过渡临迁费和奖励的首次发放时间，从原来的18个月延长到30个月，加大刺激力度，争取签字通过率；

3、集体物业不打算复建的部分，再补2.92亿元，以安抚不拆迁人员；

4、复建住宅层高3米以上，提高建造标准，满足村民期望。

5、关于项目内相关卖地资金的处置保证，星河湾承诺，所有复建房盖好交到村民手上之前，卖融资地块的钱，除了开发费用，剩下的都用来盖复建房安置村民，以打消村民的顾虑和担心，保障卖地资金只能在体内使用。同时保障卖地资金不被抽走，先建好交付安置房再拆旧房，降低了烂尾率。

这些细节考虑了村民的现实需要，但还是一些小钱和还要一段时间才发生的事情，因此村民还是有一个大问题，就是前期大额资金如何有效保障的问题，这不是简单答应几个条件和画饼就能让村民放心的。

故而，星河湾不得不拿出了自己的杀手锏：

一是，亮明家底，星河湾表示，到2025年9月，总资产736.13亿元，账上现金40.84亿元，没违约过、没美元债、商票也没逾期过，实力杠杆的，比原来的联合体双方优质很多，信誉和资金有保障。

二是，黄文仔强化背书托举，个人直接拿出两栋价值96亿的楼向广州农商行做了抵押，获得不超过50亿元的银行授信，相当于项目总投资的八分之一，对于中前期的拆迁和开发足够了，后面就可以逐步滚动起来，黄文仔很清楚，只有真正掏出真金白银比画1000个饼都有用。

据悉，在抵押中，他个人还作了连带担保，这是把自己彻底绑在沙溪村这个项目上了，96亿元抵押，相当于赌上了自己的全部身家和棺材本，大有破釜沉舟决战到底的意味了。毕竟，96亿个人物业抵押，本质是一张用身家开的信用凭证，告诉银行和村民这人跑不了。

对此，在某次座谈会上，黄文仔对村民直言：“说实话，我也有压力的。因为银行开了授信函、确定有这笔资金，我才敢做的。”

整体上看，黄文仔打出的三张牌——细节满足快速支付+展现公司实力+强大资金保障能力，特别是96亿元物业抵押这一点，是刺激和提升村民信心的支柱性措施，也是保障项目能良性运转的核心驱动引擎，从这一点来看前面那句“承诺不留烂尾”的话，就才有了扎实基础和可信度。

总体而言，黄文仔和星河湾的诚意直接拉满，打动村民自然就不在话下了，据媒体报道，日前星河湾已正式进驻沙溪村，已在村内设置了复建安置房项目部和开始相关工作了。

大家都知道，旧改难，大型旧改更难，尤其是在目前这个不太好的大环境下，想参与和顺利推进此类项目，拿不出真金白银和足够的诚意，村民基本都不太会鸟你。

因为近年来市场上的各类烂尾楼和一些停摆的旧改项目等，早就深刻教育各地的村民和村委会，只会画饼或继续采用先开发卖楼卖地、后面慢慢盖安置房等模式，村民越来越不买账了，上述沙溪村案例就是一个典型例证。

为何原来的中标联合体一直推动不了，除了行业趋势变化和它们自身暴雷之外，跟安置和开发的时序如何安排也不无关系，升龙方圆开始多半是想先卖地回钱来带动开发和安置，这与村民想法有所背离，虽然号称有65%的签约率，但这么多年，一直没搞定那余下的15%的同意率，或许跟其是否自身出险的关系并不大，毕竟从2019年中标到2024年，时间足够他们去做工作，比如在行业未暴雷期间的2019至2021年，细思起来，其中绝对有问题。

后面被耽误，叠加自身的危机等，村民更加不会相信他们了，但前期已经投入不少，吃到嘴的肥肉只能另找他人，而拱手让人了。

据波哥看商业观察：

有鉴于此，到星河湾愿意趟这趟混水时，村民开出的条件就自然会更多更高了，这就是星河湾2024年正式表露意向介入后、一直到今年4月才正式与联合体达成协议的一大原因所在，其中，升龙和方圆已自顾不暇泥足深陷，进退都不可能，星河湾要想真正进入项目实操，要搞定的核心还是村委会和村民，跟升龙方圆的合作相对简单点，就是一次类似于收并购的转让，而且星河湾有足够的压价能力，授让90%的股权后升龙两方可以回血和解困。

拖拉了两年才达成接手的目标，估计是跟村民的谈判耗费了很多的时间，在村民的新要求下，其压力全部转到星河湾身上来了。

从上述事实来看，黄文仔抵押96亿物业来获取最多50亿银行贷款，估值只有0.52并不高，这个动作并不能说明黄文仔和星河湾有多么主动去为村民考虑，实际上应该是在村民高要求下的被动选择，再加上这个项目就在自家在售项目身旁和有足够的体量和想象空间等，因此不惜押上自己的全部身家和个人信誉。

最后他喊出的“不烂尾”，皆为50亿授信+卖地资金优先保障安置房建设这两点关乎资产严密匹配后所带来的底气。

50亿授信相对较快和可控，能保证项目如期有效启动；而融资地块的转让尚存有诸多变数，而且村民也不会同意它先卖地去启动项目，只能按村民要求和行业监管亦步亦趋地执行，不然再搞出一个烂尾名项目，黄文仔就会晚节不保了。

而且，这里还有一点是对黄文仔是比较尴尬的——像这么大体量大资金的旧改项目，村民和区域政府普遍更愿意去找央企或国企来主导操盘，对星河湾这个民企身份多少有些异样的眼光，所以，从这个角度来看，拿出50亿元和喊出不烂尾，也是在向政府和金融机构表态，其中的意味很多。

比如，因为对当地监管部门而言，如果星河湾介入后又停摆或搞出烂尾，还不如让它烂在升龙方圆原来的盘子里面，这样至少还好说一点，不然就更难难看了。

林林总总之下，合盘托出棺材本、赌上自己的身家，要想拿下这一可以开发10来年的优质项目，和为了黄二代们奠定一个更好的基础等，黄文仔没得选择了。

承诺不烂尾，是黄文仔对上和下共同立下的一个重要军令状，已不再是一个地产老帅重出江湖那么简单了。