吉林
通讯员：田冬月
秋冬时节，气温骤降，正是一年一度集中缴纳物业费、取暖费的关键时期。日常生活中，很多居民、租房住户常常陷入法律误区：出租房屋到底该谁缴费？业主拖欠物业费，物业公司能不能停水、断电、停暖催费？缴费产生纠纷该如何合法维权？
本期普法小课堂，结合民法典及最高法典型裁判规则，聚焦秋冬高频物业、供暖纠纷，一次性讲清缴费权责与维权底线，帮大家避免纠纷、合法维权！
租房必看！物业费、取暖费，到底由房东还是租户承担？
在房屋租赁场景中，物业费和取暖费的承担问题，是秋冬季节纠纷高发重点，很多租房群体极易混淆权责，法律界定清晰明确。
1. 法定基础责任：房屋户主（房东）是缴费第一责任人
从法律层面来讲，房屋产权所有人，也就是房东，对物业费、取暖费负有法定缴纳义务。
物业公司、供热公司的服务合同签约主体为房屋业主，享受物业服务、供暖配套的产权归属为业主，因此无论房屋是否对外出租，业主都无法免除自身的基础缴费责任。
即便租户口头承诺缴费，一旦租户逾期拖欠、中途退租，物业公司、供热公司有权直接向户主追偿欠费，户主不能以“房屋已出租、约定租户缴费”为由拒绝履行义务。
2. 约定优先原则：租房合同可另行约定
法律允许租赁双方自主约定费用承担方式：
若租赁合同明确约定：物业费、取暖费由租户承担，租户需按照合同按时足额缴纳，房东缴纳后可依据合同向租户追偿；若租赁合同无任何约定，所有费用默认由房东全权承担，租户无需承担缴费义务。
法官小贴士
很多房东存在误区：签了租户缴费协议，就万事大吉。实则内部租房约定，不能对抗第三方物业、供热公司。对外缴费责任归房东，对内可依据合同向租户追责，切勿混淆内外法律关系。
硬核普法！拖欠物业费，物业公司无权停水、断电、停暖。
秋冬缴费季，不少业主因物业服务瑕疵、邻里矛盾、费用争议等原因暂缓缴纳物业费，部分物业公司会采取停水、断电、关停供暖、限制电梯、锁闭门禁等方式强制催费。
郑重提醒：以上所有花式催费行为，全部违法！
法条依据
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：
业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。
权威裁判界定
结合最高人民法院典型案例：除了停水、断电、停暖，物业公司以停用电梯、冻结门禁卡、限制车辆出入、关停公共配套等变相方式催收物业费，同样属于违法行为，不受法律保护。
水电、供暖、燃气属于居民基本民生刚需资源，直接关系群众基本生活保障。物业费属于物业服务合同纠纷，是普通债权债务争议，物业公司无权通过剥夺居民基本生活权利的方式催收。
双向维权！业主、物业公司合法处理方式
业主正确维权方式
1. 对物业服务不满、存在服务瑕疵、收费争议的，留存照片、视频、聊天记录、缴费凭证等证据；
2. 优先与物业协商沟通，要求整改服务、核对费用；
3. 协商无果可向住房城乡建设部、物业主管单位投诉，或通过诉讼、调解方式解决，切勿直接恶意拖欠物业费，避免构成违约。
物业合法催费方式
1. 针对欠费业主进行书面、短信、公告合法催告；
2. 催告期满仍拒不缴费的，通过诉讼、仲裁等司法途径维权；
3. 全程禁止采取任何影响居民基本生活的强制措施，违规操作造成业主财产损失、生活不便的，业主可起诉要求物业承担赔偿责任。
普法总结
1. 权责分明：房东为物业费、取暖费法定第一缴费人，租房约定仅对内有效，不能对抗第三方；
2. 底线不可破：物业无权停水、断电、停暖催收物业费，变相限制通行、使用设施同样违法；
3. 理性维权：纠纷不走极端，双方均需通过合法途径解决争议，避免矛盾升级。
秋冬寒意渐浓，法治守护暖心。法官提醒广大市民，自觉依法履行缴费义务，理性处理物业纠纷，遇到违规侵权行为，勇敢拿起法律武器维护自身合法权益，共建和谐有序的小区居住环境！
初审：刘洋
复审：付新宇
终审：姚丽
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