天津
828新政的作用力，是漫射型的。
像一颗石子砸进湖面，波纹最先抵达的，不是买房人这端，而是供应端：土地和房企。
第一波冲击，已经拍在了天津的土地市场，产生三大影响。
| 影响1：模糊期的红利，土地捡漏
河西一里地块，就属于“捡漏”，太有戏剧性。
8月19日挂牌，谁能想到9天后政策平地起惊雷。
9月18日土地出让，但细则还没出。
开发商只能摸着石头过河，按最严格的结果算账。
只要是828之后出让的地，先按新规走，封顶预售、竣备解除资金监管。
成本往上跳，利润往下掉，产品定位也得跟着变。
金茂是冲高端改善来的，中海连室内精装方案都做了，新政一出，原来的测算自我推翻。
当不确定性压下来，多数人的选择是：撤。
一里地块起始楼面价1.84万/平米，原本预期能拍到2.2万/平米以上。
结果呢？15轮竞价就收场了。
被山川集团摘得，楼面价1.94万/平米，都没站上2万/平米，溢价仅5%。
去年保利拿陈塘W5，从1.75万/平米一路拼到2.05万/平米，溢价高达17%；
中海拿陈塘F9地块，也拍到了2.1万/平米。
一里这块地的位置，摆明比陈塘强一截，结果楼面价还没人家高。
一里地块实景
更绝的在后面，剧情反转了！
细则一出，都傻眼了：一里地块可以按老规执行，不用封顶预售。
山川集团等于用便宜的地价捡漏了，肯定有开发商拍大腿。
但这种捡漏，以后不会再有了。
模糊期的红利，只奖励在大雾里敢踩油门的人。
| 影响2：看不清方向，土地停牌/延期
原定9月28日出让的河西内江路地块，9月24日突然停牌。
同样的原因，本来已经有国企打算拿了，但新政后成本账算不平，干脆放弃。
看不清方向时，就先把脚缩回来。
内江路地块容积率1.7，是整个板块最低的。
起始楼面价1.7万/平米，跟绿城玉百合持平，等于变相降地价。
更何况，绿城玉百合、梅江和悦都已尾盘，差不多明年上半年就能清盘。
这块地正好接棒，入市时几乎没竞品。天时地利，怎么算都是一手好牌。
但还是停牌了。
估计开发商也后悔，没想到还能有过渡期？！
无独有偶，滨海3宗原定9月30日出让的地，都延期到10月30日。
原因无二。
当然，天津不是个例，北京在细则落地前，也有3宗地停牌。
用开发商的话来说：“拿错地，毁所有，什么神仙营销都白搭。”
土地在操盘成败中的权重，能占到七成。
现在容错率这么低，一步踏空，满盘皆输。
谁敢在细则不明的时候轻举妄动？
| 影响3：成本平衡，降容降地价
细则明确后，真正的博弈才开始。
对于828新政带来的成本上涨，开发商普遍测算的结果是：
要么房价涨10%，要么地价降15%，才算得过来账。
现在让房价上涨不现实，降地价是行之有效的。
我们原本判断，未来一年会经历“土地扛价期”。
没想到，地价松口来得这么快。
9月24日宣布延期的天碱地块，10月15日重新挂牌。
容积率从2.7降到2.2，能做出小高层和洋房。
总价却降了22%。
这是新规地，必须执行封顶预售、竣备解资金监管，成本实打实上涨。
降地价，也是为了对冲增量成本。
10月16日，市区重磅地块河东工大5号地正式挂牌。
兜兜转转，正好踩在这个时间点上，竟然还是现房销售，预计2029年才能入市。
这是828新政后，天津首个现房销售地块，也是全国重点城市中的首个。
有城市预判，现房销售至少有一年过渡期。
天津几乎没过渡，直接就上。
工大5号地容积率1.8，与金茂泮湖满庭相比，综合楼面价降24%。
现房销售的成本，比封顶预售要高出5-7%，比正负零预售更是高出7-11%。
所以，这波儿降地价，跟以往性质完全不同。
以前会影响预期，但现在是为了平衡成本。
这两宗地正好代表了828新政后，地价的让利空间。
封顶预售：8折；现房销售：75折。
| 抢末班车 或将限制土地出让
关于土地，还有另一波儿影响也在发酵。
930之前传过小作文：去化周期超过24个月的城市，暂停供地。
据了解，各区都在盘库存，或许截止到年底。
这就不难解释为什么最近密集挂地。
滨海9月30日一口气挂6宗，10月15日又挂3宗，明显是在抢末班车。
连压箱底的工大5号地也高调出场。
年底之前，还会密集挂地。
除了限制土地出让的影响，更在于天津今年卖地太少了。
1-9月，只出让25宗地，出让金89.5亿。
去年全年卖了77宗地，359亿！
不是差了一星半点啊，这对土地财政的影响显而易见。
所以，供地压力给到了四季度，将开启土地冲刺！
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