住房租赁资产价值如何衡量？行业首个长期运营力评价体系发布

当住房租赁行业进入存量时代，什么样的资产更具长期价值？过去，管理规模、房源数量、城市布局是衡量企业竞争力的重要指标。如今，随着行业步入存量运营阶段，资产的经营质量与持续收益能力，正成为衡量其长期价值的重要依据。

近日，在第八届领航·住房租赁产业国际论坛上，ICCRA住房租赁产业研究院发布了行业首个长期运营力评价体系，围绕去化力、留存力、经营力和服务力四大维度，构建住房租赁资产运营能力的系统评价框架。这一评价体系的推出，为存量时代衡量资产经营质量、判断长期投资价值提供了新的参考，也折射出住房租赁行业由规模扩张向精细化运营转型的发展趋势。

存量时代，运营力成为资产价值新标尺

过去十余年，住房租赁行业经历了一轮快速扩张。“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），大规模供给建设为行业积累了重要的资产基础。进入2026年，新增供给仍保持一定规模。ICCRA《2026中国住房租赁市场资产管理报告》（以下简称“报告”）显示，2026年上半年，16个重点城市新增集中式租赁住房项目231个，新增房间约10.4万间，同比分别增长47.1%和28.4%。

尤为值得关注的是，报告指出2026年上半年63%的住房租赁新建项目来自存量土地开发。其中，超过95%的改造项目来自存量商业办公楼与存量商品房。ICCRA调研显示，未来一年，仅11.8%的机构计划以新建项目为主，76.4%的机构明确将存量盘活或多元组合纳入投资策略。随着行业进入以存量盘活、资产更新和长期持有为重要特征的新阶段，如何提高既有资产的运营效率与经营质量，成为市场关注的重点。

规模与价值之间的关系也在被重新审视。报告显示，2026年上半年，各类租赁住房产品加权平均出租率达到91.73%，行业整体运营基本盘保持稳健。但同期青年公寓和租赁式社区的续约率分别为62.74%和60.16%，长期客户留存仍存在改善空间。对于租赁住房资产而言，较高的出租率如果依赖租金折让、高渠道投入或频繁换租来维持，未必能够带来持续健康的经营收益。

换言之，租金收入、出租率等直观的经营指标已难以完整反映资产质量。出租效率、客户留存、成本控制与服务体验，共同影响着资产的现金流表现和长期竞争力。随着行业发展重心向存量运营转移，运营力正在成为衡量租赁住房资产长期生命力的重要尺度。

“规模仍然重要，但规模只有通过稳定运营、透明数据和可复制机制，才能转化为估值与资本认可。”赵然表示。

运营四力模型，勾画“看不见”的运营能力

事实上，运营能力一直是住房租赁行业的热门概念，也是成熟市场中机构投资者评估资产质量的重要依据。然而，过往业务只能从结果倒推能力，对于能力范畴边界的界定也并不清晰。此次ICCRA发布的长期运营力评价体系，通过“去化力、留存力、经营力和服务力”四个维度，建立系统化评价框架。该体系将经营数据、运营举措、实际成效及可复制性纳入评价逻辑，分析不同项目的运营能力及其价值创造路径。

去化力，考验的是需求匹配与出租转化效率。对于租赁住房项目而言，区位、交通等因素决定了基础市场需求，而精准定价、渠道管理与获客转化效率，则直接影响项目能否快速进入稳定经营状态。例如，某租赁式社区通过精细化渠道管理，实现私域获客占比53.04%、整体转化率59.87%，在50天内完成出租爬坡，期末出租率达到97.65%。这表明，通过优化获客与转化机制，可以有效缩短空置周期，加快租金收入实现。

留存力，衡量的是客户关系与租金收入的稳定性。租客续约有助于减少重新获客、房屋整备和空置等待等成本。ICCRA申报项目数据显示，样本项目续租率中位数为60.8%。其中，某租赁式社区通过日常服务与社群运营，实现70%的续租率、98.5%的租金收缴率及95%以上的客户满意度，转介绍成交占比达到60%。稳定的客户关系有助于降低经营波动，提高未来现金流的可预测性。

经营力，决定规模优势能否转化为经营收益。ICCRA数据显示，在申报样本中，规模不足300间的项目，单房月运营成本中位数为565元；规模达到1000间及以上的项目，该指标降至380元，GOP率中位数达到83.7%。某租赁式社区通过标准化管理，仅配置12名运营人员，实现100%的租金收缴率，出租率波动控制在2个百分点以内。可见，流程优化、数字化管理和风险控制，是将规模优势转化为经营效率的重要支撑。

服务力，则是将服务体验转化为长期经营成果的能力。 某青年公寓通过数字化工具和标准化服务流程，实现小程序100%覆盖、线上缴费率98.5%，客户满意度评分由88提升至96，社区活动参与率由12%提升至35%。这一案例表明，服务质量的提升需要通过可量化的经营结果加以验证。去化、留存、经营与服务四种能力相互关联，共同构成租赁住房资产持续创造现金流的能力基础。

据了解，ICCRA住房租赁产业研究院已于今年7月启动首届领航·住房租赁长期运营力大赛。据赵然介绍，本届大赛共收集到近百个项目的214项申报案例，为评价体系的研究提供了真实案例支撑。

从现金流到REITs扩募，运营力激活资产价值循环

运营力的价值，最终需要体现在资产收益上。对于以长期租金收入为主要收益来源的租赁住房资产而言，出租效率、客户留存和成本管理的持续改善，有助于提高经营收益，并进一步影响资产估值。

资本也在按运营表现重新筛选资产。ICCRA对34家机构的调研显示，85.3%的受访机构判断2026-2027年租赁住房大宗交易将保持稳定或上升，88.2%的机构未来一年重点关注北上广深，73.5%关注租赁式社区产品线。资金仍在入场，门槛却在提高，运营表现透明、现金流可预期的资产更受青睐。赵然表示：“运营红利的本质，是把管理能力变成可审计的NOI（净运营收益），再变成可定价的资产价值。”

随着保障性租赁住房公募REITs市场逐步发展，底层资产的经营稳定性、现金流质量与持续收益能力，成为资本市场关注的重要因素。成熟的运营机制和稳定的经营收益，有助于提升资产对长期资本的吸引力，也为住房租赁企业探索资产证券化提供了基础。

当租赁住房项目通过精细化运营形成稳定收益，并满足相关监管要求与资产条件，便有机会通过REITs等资本市场工具实现资产价值释放。符合条件的成熟资产还可通过REITs扩募纳入资本平台，推动资金回收与再投资，逐步形成“成熟运营—REITs扩募—再投资”的良性循环，为存量资产盘活提供持续的资金支持。

“我们判断，下一个十年，住房租赁行业的竞争将主要发生在资产持有期内。能把每一间房运营得更久、更稳、更值钱的企业，才能在下一轮资本循环中赢得主动。ICCRA希望通过运营力这套评价体系，为行业建立衡量运营价值的共同语言。”赵然总结道。