负债71亿！北市区最大烂尾楼招重整投资人

北市区最大烂尾楼的盘活之路，终于又往前迈了一步！

近日，天宇澜山管理人发布重整投资人招募公告，透露项目负债超71亿，并披露了核心资产情况。

停摆11年，这一次，天宇澜山能够顺利找到重整投资人吗？

负债71亿

天宇澜山寻找接盘方

根据公告，因云南农科院神州天宇地产公司（下简称“农天公司”）不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，现面向全社会寻找重整投资人。

农天公司是北部山水新城千亩大盘天宇澜山的开发方，此次招募重整投资人，目的正是为了盘活烂尾多年的天宇澜山。

从公告披露的内容看，农天公司的资产及债务也主要集中在天宇澜山项目。

｜图源农天地产管理人

先来看资产部分。

根据披露，公司核心资产主要集中在天宇澜山未开发的3、4、6、7号地块，合计净用地面积约279.26亩，总建面约62.91万平，综合容积率2.38。

按照原规划测算，这几块地的开发总成本约35亿。

目前，这些地块都存在抵押，其中7号地块一抵给了上海道城一期股权投资公司。

3、4号地块以及7号地块（二抵）抵押给了中诚信托有限责任公司，6号地块则为保交楼专项借款抵押物。

整体来看，这4宗地块综合素质不错，但抵押情况较为复杂。

｜昆明楼市一线制

债务方面，目前管理人初审确定的债权金额共计71.37亿，其中优先债权（包含共益债）44.57亿，普通债权25.49亿，以及劣质债权1.31亿。

值得注意的是，除去以上债务，相关部门先行垫付的约2.3亿道路、绿地等市政工程建设基金，以及续建学校、绿化、道路等所需的余额2.5亿，都需重整投资人在开发过程中妥善解决。

另外，3、4号地块在2018年因调规还需补缴的2亿土地出让金，1、2号地块获得的保交楼借款需要优先偿还。

重整投资人还需同步负责5号地块的复工续建以及交付等兜底保障。

综合项目的资产债务情况来看，想要盘活天宇澜山，对重整投资人的资金实力和开发实力等，要求都较高。

项目债务情况｜图源农天地产管理人

烂尾11年

盘活之路一波三折

提到天宇澜山，大家应该都不陌生，它有一个知名的标签——昆明北市区最大的烂尾楼。

根据规划，天宇澜山总占地约1090.7亩，净用地面积约516.5亩，共分7个地块开发。

｜昆明楼市一线制

2013年，农天公司斥资约16.5亿，拿下项目所有开发用地。

随后，项目启动了1、2、5号地块的开发，其中1、2号地块为天宇澜山一期，于2015年6月完成交付。

不过，由于开发方在2015年遭遇资金链断裂等问题，5号地块，也就是天宇溪园的开发陷入停滞，至今已烂尾11年。

期间，云南城投置地、万科、碧桂园等都曾传出接盘意向，但最终都不了了之。

2022年3月，农天公司进入破产重整程序，并于2023年底启动重整投资人招募，但因招募无果而告终。

｜图源农天地产管理人

2024年底，杭州建工集团接手续建5号地块，但由于杭州建工集团后续自身也出现了资金链问题，在去年底不得不遗憾退场，由云南建投六公司接手。

今年7月，云南建投官微宣布天宇溪园6栋花园洋房全部如期实现主体结构封顶。

目前，项目正全面开展砌体施工、内外装饰装修、水电管线预埋安装、园区道路及绿化等配套施工，停滞多年的5号地块终于迎来突破性进展。

天宇溪园实景｜图源云南建投六公司官微

至于剩下的4个未开发地块，去年底，招商建管成功中标，拿下天宇澜山3、4、6、7号地块的代建代管权。

如今，项目进一步启动重整投资人招募，总算又往前推进了一步。

｜图源：招商建管官微

周边多个新盘陆续入市

天宇澜山盘机遇与挑战并存

对于天宇澜山而言，若顺利找到重整投资人，盘活后既有优势，同样也面临着很大的挑战。

一方面，不管从地块素质还是区位配套来讲，天宇澜山后续地块都有很大的开发价值。

从地块指标来看，项目7号地块占地约151亩，容积率仅1.5，6号地块占地约35亩，容积率仅1.3，大概率会开发为洋房、叠墅等低密产品。

区位配套方面，北部山水新城经过多年发展，片区入住人口日益增多，居住氛围成熟。

再加上瀑布公园、云师大实验中学昆明湖校区、金康园小学、昆明市二院等多元化配套加持，片区宜居属性不断提升。

天宇澜山后续地块亮相后，也将承接这些配套带来的利好。

昆明瀑布公园实景｜昆明楼市一线摄

另一方面，北部山水新城及其周边片区，接下来将有多个新盘陆续入市，天宇澜山重启后，也面临着一定的市场竞争。

除了持续在售的昆明湖、向山的岛、新希望锦粼峯荟等，近两年，旭辉铂森林语、金地峯上、邦泰臻悦也相继入市。

接下来，片区建设的四代宅配售房云崧苑、云岚苑，以及新希望、美的等新盘也将陆续亮相。

这些产品中，要么是高性价比的书包房，要么是市场口碑不错的新规产品。

因此，天宇澜山后续地块要在这一众竞品中崭露头角，并不是一件容易的事。

北部山水新城实景｜昆明楼市一线摄

不管怎么说，天宇澜山若能顺利找到重整投资人、成功盘活，对于项目和片区来说，都是一件值得期待的好事。

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