物业公司能否以广告合同、场地租赁合同涉及商业秘密为由拒绝业主的复制请求？｜实务方圆

业主知情权是业主行使建筑物区分所有权项下共有权与共同管理权的基础性法定权利，依法涵盖对共有部分使用、收益相关资料的查阅、复制权能。小区公共区域的广告合同、场地租赁合同，属于法定应向业主公开的资料范畴。业委会以合同涉及商业秘密为由拒绝业主复制，但未举证合同中存在商业秘密或保密条款，且此类合同系业委会代表全体业主签订，合同相对方对信息公开应有充分预期，物业公司提出的各小区广告费用、场地租金标准的差异属于商业秘密，并不构成对抗业主知情权的正当理由。

以案释法

于某是某小区业主，其于2022年为行使业主知情权向法院提起诉讼，提出包括公示、查阅、复制在2017年至2022年期间涉及小区公共收益的广告合同、场地租赁合同在内的多项诉讼请求。业委会表示，该小区物业公司不同意业主复制广告合同、场地租赁合同，理由在于各个小区的公共收益分成方式以及广告费均有所不同，如若泄露将影响物业服务企业的经营活动。

法院经审理认为，由于业主知情权是实现业主共同管理权和监督权的基础和保障，应当贯彻公开、全面、简便的基本原则。为有效行使业主知情权，业主享有利用摘抄、复印或者拍照等其他技术手段进行复制的权利。关于广告合同和场地租赁合同的复制权，业委会并未就合同中存在商业秘密或保密条款进行举证或说明合理理由，且广告合同、场地租赁合同的相对人本应知晓业委会系作为全体业主代表而与其签订合同，对合同整体内容予以公开应有充分预期。另各个小区涉及的合同金额不同均是合同当事人基于利益考量后的自主决定，业委会不得以经营差异为由对抗业主享有的法定权利。故判决于某有权查阅、复制广告合同、场地租赁合同，因使用复制手段而产生的复制费用由于某自行承担。

法治建议

业主知情权纠纷是小区治理中的常见纠纷类型，本案所涉争议的核心是物业服务企业经营信息保护与业主的法定知情权之间的冲突和平衡。化解该类型业主知情权纠纷，应构建权责清晰、边界明确、协同联动的治理体系。

对此，建议如下：

规范履职：

健全公共收益合同全流程管理与信息公开机制。商业秘密的认定需同时满足秘密性、保密性、价值性的法定构成要件，在缔约环节应加强事前告知，向合同相对方充分释明合同内容的法定公开义务与公开范围。业委会作为业主大会的执行机构，应当依法履行信息公开义务，保障业主的知情权与监督权。针对小区公共收益、专项维修资金等业主高度关注的事项，应建立常态化、标准化的信息公示机制，定期公布关键核心信息；规范财务收支全流程管理，完整留存财务凭证、合同文本、会议记录等相关资料，确保小区共有部分管理事务全程可追溯、可监督。

厘清边界：

依法保障业主知情权合理行使。业主行使知情权应当严格限定在法定范围内，以维护自身合法权益、实现对小区共同事务的监督为目的，遵循合理、必要的原则。同时，业主的法定查阅、复制权受法律严格保护。广告合同、场地租赁合同中的经营模式、交易对价的差异属于市场主体的自主商业决策，且直接关乎业主共有收益的归属，合同相对方对于合同整体内容向全体业主公开应有预期，在未能证明所涉内容符合商业秘密法定构成要件的情况下，不得以此对抗业主对自身共有财产的监督权利，亦不得以此限制或剥夺业主对法定公开资料的复制权。如经审查，合同中确实存在商业秘密的，则应当采取必要的脱敏处理措施后，向业主提供完整的复印件；无法通过脱敏处理以有效保护商业秘密的，业主仍可查阅，但不得复制。

协同监督：

构建多方联动的小区治理监督体系。居委会及房屋管理等相关行政管理部门，应加强对业委会、物业服务企业的日常监督与行政指导，重点规范广告、场地租赁合同的订立与管理，制定标准化的信息公开操作指引，督促业委会、物业服务企业依法规范履职；业主可主动行使监督权，对业委会不依法履行信息公开义务的行为，通过合法途径维护自身权益；司法机关通过司法裁判明确权利行使边界，做好普法宣传引导，多方协同发力，推动小区治理规范化、透明化，维护小区全体业主的共同利益。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

来源：上海二中院

编辑：六零零