房地产的痛，为什么没完没了

我刚入行的时候，很多人和我说

房地产带动各行各业的方方面面

那时候我对这句话还没什么感觉

最近开始，我深信不疑

说来也是神奇

最近我身边发生了几件事情

都和房地产无关，也都和房地产有关

让我感受到整个行业纵深之长，超乎想象

也因为这般漫长，过去我们经历过的痛

现在依然在痛

• 甚至有未完待续的样子

01

最近有个热点新闻

星巴要消费入座了

这个很长一段时间被视为生活的第三空间，城市的软性配套

现在开始明确规定消费才能入座

这无可厚非

甚至可以用毋庸置疑来形容

但是让我好奇的是，为什么是2026年的现在开始宣布这个策略

这件事要从五六年前开始说起

不知道各位知不知道

星巴克在很长一段时间只布局核心城市

甚至在2019年，95%的门店分布在一二线

而就在2019年之后，这个国民级别的品牌启动了一个策略

• 城市下沉

不知道各位有没有一个体感上的变化

就是在2019年前后，全国各地突然多了不少吾悦广场、万达广场

也就是在那个周期里，星巴克伴随着商业地产的下沉

去往了更多的县城

不论是新城还是万达，这些商业品牌在县城的最后一轮棚改浪潮中，带着自己的大盒子大刀阔斧地攫取城市的最后一股红利

当时为了显示自己商场的调性

那些大盒子清一色的会带着肯德基、麦当劳、必胜客作为门面招牌对外展示形象

其中当然也不能缺少星巴克

毕竟咖啡馆存在的本身就代表着某种腔调

到2025年

整个星巴克的三线城市以下的门店数量爬到了35%的比例

我老家就有这么一家

在星巴克来之前，我从没见过我老家有谁喜欢喝咖啡

星巴克来之后，当然也没让大家养成喝咖啡的习惯

而这些优渥的社交空间，天然的成为了大爷大妈促膝长谈的地方

他们产生不了收益

甚至还会挤压本来就稀少的喝咖啡人群

但是时过境迁之后

单位门店的坪效成为了星巴克必然要解决的问题

当早期的租金减免以及店铺支持不存在，那些门店是否还有生存的土壤

你说那一轮的扩张对于星巴克而言到底是主动还是被动

你说这一次的消费入座到底是积极还是无奈

但是不论如何

或许都是在为上一轮地产浪潮中的品牌扩张进行的一次补救与买单

02

前阵子我搬家，找了一个搬家公司

以为会是小伙子

没想到来了两个中年大叔

扛东西的时候都踉踉跄跄气力不足的样子，我第一眼还有点嫌弃

没想到其中一个对我家的电器品牌如数家珍

品牌背后的优点缺点几乎能够脱口而出

我问：你好像还挺懂这些啊

他看了我一眼说：我以前做装修的，公司破产了现在出来打个杂

这一说引起了我的好奇，休息的时候我追问了一些细节

没想到我听到一个曲折的故事

这位兄弟之前在成都做总包的工作，承接了一个开发商一个社区的精装修交付

开发商名字是AY，在成都的郊区一个刚需项目

差不多200套的房子，一套房子的装修成本开发商要求控制在10万左右

• 一个接近2000万的业务单子

没想到装好之后公司暴雷了

钱拿不回来开发商直接抵了十几套房子

就是大家口中的工抵房

他想着拿不到钱总比什么都没有要好，就直接要了工抵房

房子倒是交付了，但是随之而来的就是房价暴跌

单价1.7万的房子，最后只有7000块钱

而且还卖不掉

这在开发商庞大的债务体系内可能是很小的一件事，但直接让这家装修公司一夜之间破产

而这位老板选择出来打工还债

我问他为什么来上海打工而不是在老家

他说：在哪里都一样，在老家太丢人了

我看着他的背影不甚唏嘘

这些事在房地产行业似乎就像尘埃一般渺小

但也让一个老板一夜之间压弯了脊梁

03

第三个事，关于恒大

现在我们听到恒大的新闻，其实都是这家企业腐烂的过程

比如说我们听到恒大海外的别墅，门口住满了流浪汉

以及许家印买的各种世界名画，被压在地下仓库积灰

这些事情现在已经激起不了我的任何情绪了

反而让我产生回忆的是我这几天看的一本书

庞兹的自传：骗局之王

就是庞兹骗局的那个庞兹

而在这场盛大又旷日持久的骗局中，庞兹回忆的时候说

• 骗局中最容易上当的人是谁

不是那些早期因为简单粗暴的想要追求暴富而被蒙蔽的人

而是在中后期的时候所有人都意识到这个游戏开始出现了问题

但是还是有人会有一个信念：

虽然他在骗人，但是我应该不是最后一个

这群人构成了这场游戏最后的狂欢

也铸就了这场骗局最后魔幻到艺术般的结尾

当我看到这个细节的时候，我突然想起了2021年上半年我去福州调研

晚上和一群地产人吃饭，一个朋友借着酒劲突然说：

• 我准备买一套恒大的房子

所有人都惊愕：这个时候了你还敢买恒大的房子啊

这个人说：确实好像有点风险，但是便宜是真便宜啊

是边上新房六折的价格

大家问：你不怕恒大暴雷烂尾么

他说：我觉得起码两年内不会暴雷，我有信心让房子两年内交房，而且这批房子外面想买都还买不到，都是内部房源

嗯，一旦一些东西便宜到一定程度的内部供应

很多人相信自己之所以能够获得

• 是因为特权，而不是漏洞

后来我还故地重游去看了下这个项目，在2025年的某一个下午

当然还是四年前工地那般样子

04

上周我这还有一件事

几乎是在很集中的一段时间

贝壳的惠居、自如、万科泊寓的小伙伴都来找我聊天了

也是很巧

一般做租赁的朋友两年也不会找我说一句话

• 最近倒是都清一色的见面了

但是更加清一色的是

我看到了他们眼里的光

那种对于未来磨刀霍霍准备大干一场的光

这种信念感我确实很久没有看到过了

我问他们为什么这么乐观，其中一个小伙伴风轻云淡的说了一句：

• 买房当信仰的时代已经不存在了

是的

当下房地产最大的悲观红利就是租赁市场了

伴随着存量的房源越来越多，房价持续性的下跌，越来越多的房源开始进入到租赁市场做持久长期的生意

更为关键的是，客户层面越来越多的觉得

其实租房也挺好的

没有人觉得生活必须要买房

在我入行的时候，那些“先上车”、“六个钱包”、“为丈母娘买房”等言论开始觉得格格不入了

当下买房不再是个体生活的必选项，只是个人成长的可选项

这是一个巨大的心态调整，行业没有理所当然

• 这也就意味着没有所谓的刚需

当所有的租赁机构都在说着自己百万间房源规模的时候，我知道刚需已经流入到了租赁的赛道

更加让我觉得感慨的一点，当我认真和那些小伙伴聊天的时候

各位知道租赁市场现在在发生什么吗

所有的机构都在强调：

• 我要做居住品质升级

是的，一个被很多地产从业者认为追求性价比，没有购买力的人才会租房的古典判断的时候，那些大型的租赁机构都在系统性的提升空间的居住品质

写过对应的文章大家可以看看

没想到一线城市的租赁已经变天

现在的租赁市场我完全不认识了

我看过相关的报告，也实体线下看过真实的场景，确实让我觉得汗颜的是

他们做的很好，非常好，相当好

因为长期运营的逻辑重度渗透

所有的租赁机构都对客户极度敏感，并且知道如何对个体的敏感产生具体的反馈

并且因为相对高频，整体的产品迭代周期更快更落地

这都成为了如今他们眼里有光的源头

05

这四个故事串联在一起叫做什么

叫房地产的影响远不止字面上我们看到的

一个庞然大物如果突然加速，那么几乎没有一个物种可以独善其身

许家印在新能源汽车大会上那句大大大、买买买、合合合确实是他日常真实的场景写照

没有什么是花钱买不到的

也几乎极少有企业可以拒绝2015年到2020年的房地产

如今2026年

关于房地产房子的故事开始日渐明朗

我们看到的烂尾房在有序解套，我们看到的房地产企业在找寻方向，我们看到的地产人在各司其职

但是房地产牵扯的从来不只是房地产本身

关于个体、关于生活、关于信仰、关于梦想……这些都因为这三年的行业阵痛在发生着影响

我从很早就知道，在当下这个行业里

• 等待不会有好结果

只有找寻方向，才有可能找到缓解阵痛的办法

哪怕只是缓解阵痛，也需要用一百种方式才能凑巧遇到一种

这种体感，我想很多从业者都有这种感受

关于这种痛可能远未消失，时代的冲击尚未结束

旧模式在3年前就已经死了，但是我们依然要见证持续不断尸体腐烂的过程

文章的最后和大家补充下两个故事的结尾

都挺神奇的

一个是那个买恒大房子的人

后来我才知道，他之所以敢买

• 是因为他是恒大这个项目的营销总

他之所以敢冒险，就是他觉得他掌握着所谓的内部信息

所以他确信自己不会是最后倒下的那个

而事实就是

恒大倒下之前最后一批收割的，全部都是恒大内部的员工

不论你是理财还是房子

所有贪念的蜂拥而至，都基于自己对自己盲目的自信

他们成为恒大倒下一个不可或缺的闭环

另一位，就是那位搬家大哥

我最后问他：债务怎么样了

他看了我笑了笑：也差不多了，目测明年就可以回老家了，到时候应该没人骂他

我一看日历，2026年的10月也接近尾声了

距离明年仿佛也近在眼前

各位朋友

我们此时是行业里的谁，我们现在又在做着什么

我回忆这一周我见的人看到的事，一时回答不出这个答案

以上为正文，来自真叫卢俊

这是真叫卢俊公众号的第6742篇原创文章