小陆家嘴焕新，社区微更新落地！上海城市更新进入系统提升期

日前，《小陆家嘴商务单元更新提升规划暨LJZ-01单元控制性详细规划》（下称《规划》）已由上海市政府正式批复。作为上海首批10个商务楼宇更新试点单元之一，小陆家嘴将通过商务楼宇更新、功能复合、公共空间优化和街区环境升级，进一步提升国际金融中心核心承载区的功能能级和空间品质。

规划单元范围2.4平方公里，采取“一心、三片、多射、多点”的开放式空间结构，包含明珠广场以及陆家嘴云廊两大核心亮点项目。

城市更新从单点改造走向系统提升

上海的城市更新正在呈现两条清晰主线：一条向上，指向小陆家嘴这样的国际金融中心核心承载区，通过公共空间、商务楼宇和慢行系统重塑城市天际线；另一条向下，深入老旧小区、社区家庭和普通居民的日常生活，回应“好房子”建设中的安全、舒适、适老与品质提升。

小陆家嘴商务单元西、北至黄浦江，东至东方路、浦东南路，南至东昌路、浦东大道，总面积约2.4平方公里，是上海国际金融中心的核心承载区。

《规划》提出构建“一心、三片、多射、多点”的开放式空间结构。其中，“一心”是以东方明珠及周边台场空间为核心，打造两岸对望的城市舞台，与上海中心、金茂大厦、上海环球金融中心共同组成“1+3”标志性天际线；“三片”为明珠片区、商业片区和商务片区，推动功能互补、形态协同；“多射、多点”则强化东方明珠与上海中心、世界会客厅、海关大楼等关键地标之间的空间联系。

围绕这一结构，《规划》明确四大更新行动：推动上海中心、金茂大厦等商务楼宇更新改造和功能提升；通过楼宇功能转换、业态兼容增加公共功能；引入城市庆典、创意体验等新业态，拓展文化消费场景；依托东方明珠周边台场空间和陆家嘴云廊，打造一体化立体公共空间与慢行系统。

小陆家嘴的更新，背后是上海城市更新思路的整体升级。《上海市城市更新三年行动计划（2026—2028年）》明确，未来三年上海将实施约2400万平方米老旧小区改造，力争2026年底完成不成套小梁薄板房屋改造，完善“15分钟社区生活圈”和“一老一小”配套，在重点片区内实施不少于300个更新项目。

从上海各区来看，城市更新已呈现多线并进格局：中心城区更多转向零星旧里收尾、历史风貌保护和功能提升；商办楼宇和商圈成为存量提质的重点，上海提出实施不少于90幢商办楼宇更新；重点片区加快整体更新，黄浦江滨江中北段、世博浦西片区、外滩“第二立面”、虹桥商务区、吴淞创新城、南大智慧城、东方枢纽等区域正在成为城市功能重构的重要载体。

与小梁薄板房屋改造、老旧小区更新、城中村改造等民生类更新不同，小陆家嘴更新更侧重“高端商务区如何保持长期活力”。它不再以拆除重建为主，而是通过公共空间重塑、楼宇功能升级、慢行系统完善和运营服务提升，让金融城既有高度，也有温度。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，作为超大城市和全国房地产市场规模最大的城市，上海在城市更新与住房发展两条主线上的探索，对全国具有重要示范意义。

用“政社校企”模式参与“好房子”建设

城市更新并不只发生在天际线之下，也发生在居民每天使用的厨房里、卫生间里、楼道里。对老旧小区而言，厨卫老化、管线隐患、适老化不足、漏水反臭等问题，往往比宏观规划更直接影响生活质量。

在“好房子”建设与高质量发展背景下，骊住近期在中国启动首个“政府—学校—社区—企业”联动项目，以“美骊焕新”为支点，尝试打通从技能培训、社会实践到居民服务、就业转化的“最后一公里”。项目由政府部门政策指引，联动职业院校、社区物业与骊住共同参与：政府统筹引导社区试点资源开放，搭建民生服务对接渠道；职业院校将学生技能实践引入社区真实场景；社区物业借助项目引入房屋安全与适老检测服务；骊住则提供数字化检测、装配式整体卫浴改造和后续服务保障。

该项目同时关注存量房时代卫浴空间的安全挑战，围绕“浴室健康数字化检测”设置“1+3”行动，即引导居民建立“家庭卫浴健康档案”，并开展查水路、测电路、验环境三类检测。

对上海而言，这类探索有助于补齐传统家装服务中专业供给不足、工期不确定、隐蔽工程质量难保障等短板，也为“好房子”建设提供了可落地的微观样本。

顶级商务区需要更新，老旧小区也需要更新。前者解决的是城市能级、公共空间和产业活力问题，后者解决的是居民日常居住安全、舒适度和适老化问题。

在行业人士看来，两者看似尺度不同，实则共同说明，上海的城市更新正在从“单点改造”走向“系统提升”，从“空间建设”走向“长期运营”。未来，随着小陆家嘴更新项目落地，以及老旧小区改造、小梁薄板房屋改造、社区微更新持续推进，上海有望在更高层级上实现城市功能、空间品质和民生体验的同步提升。对全国超大城市而言，这种“高端商务区更新+社区民生更新”的双轮驱动，也具有较强示范意义。

记者 潘洁

编辑 潘晟