0中介费：东门次新改善，邦泰套四，230万即买即住！

今天房段子给大家推荐的这套房，位于东三环外，十陵板块，邦泰宽语二期，135平，先说总价：229.8万，还可以谈。

这个价格放在当下成都市场，其实处在一个很微妙的空档期。新房市场，不少主流板块89平清水房都要200多万，装修下来奔着250—300万去了，很多还只是套三格局；反观二手房市场，200多万的高层塔楼选择确实多，但品质、房龄、居住压抑感，和次新改善盘完全不是一回事。

所以，如果你预算刚好200多万，既想要新房的品质和精装，又想避开传统高层的压抑感，今天这套邦泰宽语二期，135平精装洋房套四，值得认真看。

一、十陵板块：主城外溢第一站，机遇和硬伤并存

先说板块。

邦泰宽语二期位于龙泉驿区东三环外侧，属于十陵板块。十陵最大的区位优势，是它占据成都主城区往外溢的第一站，和成华区接壤，是二圈层里最靠近主城的一档。用主城的门槛价，换东三环旁的低密改善品质，这是十陵价值的核心逻辑。

目前板块高层二手大概1.5—1.7万/㎡，洋房大概1.7—1.9万/㎡，比同环线的行政学院、洪河更有性价比。

但十陵也不是没有短板。它隶属于龙泉驿区，不是主城5+2，教育划片、中考等方面和主城区存在差异，这是天花板限制。交通方面，地铁12号线、9号线二期短期内没有落地设站，现有地铁4号线来龙站距小区直线约1公里多，步行偏远，需要公交（小区北侧乘车10多分钟）或骑行接驳；7号线双店路站也要换乘。所以这个板块更适合有车一族，或者就近在东门工作、靠骑行、公交通勤的地缘改善家庭。

利好也在兑现。十陵开发进程已经过半，城市更新有约8000亩连片推进，来龙片区1333亩、总投资186亿，由金茂担任城市合伙人；丛树片区3452亩由招商蛇口统筹，未来已来。

商业方面，龙湖天街已经落地范家院子，约15万方，补上了板块大型商业短板。

生态方面，紧邻约3万亩青龙湖湿地公园，这是城东稀缺的大面积生态资源。

品牌房企也在扎堆进场，华润、龙湖、邦泰、金茂、城投都在布局，截至2026年10月仍有房企在周边拿地，说明土地市场对板块仍有认可。

所以说，十陵是历史机遇和硬伤并存的板块。你看重低密改善和东三环区位，它就是你的菜；你如果硬要主城学区、地铁通勤，它确实不适合你。

二、邦泰宽语2期的基本面：低密次新改善盘

邦泰是十陵进驻比较早的品牌房企之一，宽语二期在板块内属于口碑不错的次新改善盘。物业费3.4元/㎡·月，中规中矩哈。

小区2022年开盘，2023年底交房，已经售罄。

容积率只有1.99，绿化率30%，由6栋17F小高层和11栋10F洋房组成，总户数约900来户。主力产品就是130多平套四，当时全屋精装交付，配齐中央空调、地暖、新风三大件，层高3.15米。洋房是全板式通透结构。

放在十陵看，这个盘的低密底子、精装标准、开发商口碑，都算板块改善标杆，也有一定流动性基础。次新+精装三大件+即买即住，相比新房期房，确定性更强。

三、今天这套房：7楼洋房，135平套四，东西朝向正对中庭

房源核心要素一览：

小区：邦泰宽语二期
板块/地址：龙泉驿区十陵街道352号/十陵板块
面积：135㎡
楼层：7楼/总10层
梯户比：1T2户，有电梯
总价：229.8万，可谈
单价：约17022元/㎡
朝向：东/西
户型：4室1厅2卫1厨
房龄：2023年
装修：开发商精装带新风、中央空调、地暖三大件
中介费：0中介费
税费：满二唯一，0增值税；破发出售，差额征收0个税

这套房位于4号楼，7楼，总高10层，中楼层，不高不低，视野和楼层都刚好。

东西朝向：客厅、主卧朝西，正对中庭；东侧次卧、厨房可以看到树德领办的华川中学。

西边远处是东三环，但距离主干道约300米，加上一期楼栋遮挡，噪音并不明显。当然，朝西担心西晒的话，建议下午实地感受，但正对中庭、楼距和遮挡的确是加分项。

户型最大特色是动静分区。卧室部分集中在南侧，北侧朝西是拉通的横厅，客厅带超大阳台，有一堵非承重墙可以打掉，拉通整个阳台再封窗，整体质感会非常漂亮。厨房外还有独立生活阳台，这点比很多同类型产品只有客厅阳台要实用。需要提醒：非承重墙改造、封窗都要先和物业确认合规。

目前房东本人在自住，装修是在开发商基础上做了中等标准软装。当时买入成本加契税、软装接近300万。现在卖的原因，主要是长期南门通勤太痛苦，忍痛割爱。

四、价格与交易成本：务实，且交易成本极低

贝壳上目前该房源挂牌和我们这对外推广报价一致，229.8万，而且价格还可以谈。

今年类似的的134户型成交了两套，总价都在220多万；该户型贝壳挂牌也都基本220万起。对比来看，这个报价务实，也有诚意。

更关键的是税费。

这套房2023年底收房后马上交了契税，2025年底已满两年，且是房东在成都买二唯一住房。

满二唯一，意味着0增值税；破发出售，按差额征收也0个税；房段子推广0中介费。

所以交易成本基本只剩契税，如果是你的首套或二套，那么契税约1%。200多万的次新精装洋房，交易成本这么低，确实不错。

五、不吹不黑客观总结优劣势优势：

1.东三环旁，主城外溢第一站，区位有确定性，价格比同环线更有性价比。
2.邦泰宽语二期次新改善盘，2023年房龄，容积率1.99，低密洋房+小高层。
3.10层洋房7楼，1T2户，楼层好，梯户比舒服。
4.135平套四，精装带三大件，即买即住，省装修。
5.正对中庭，东看学校，西侧有遮挡，噪音可控，视野有层次。
6.满二唯一、0增值税、破发0个税、0中介费，交易成本极低。
7.报价229.8万可谈，同户型成交220多万，价格务实。

劣势和注意点：

1.十陵属龙泉驿区，非主城5+2，教育划片、中考存在差异，学区要高的家庭要谨慎。
2.地铁不近，来龙站步行偏远，需公交或骑行接驳，地铁通勤依赖者要实地测试。
3.东西朝向，客厅主卧朝西，有西晒可能，建议下午看房。
4.12号线、9号线二期短期未落地，板块轨道交通仍有短板。
5.大型商业刚破局，龙湖天街落地是利好，但完全成熟还需时间。
6.非承重墙改造、封窗需物业确认，不能想当然。

六、适合哪些买房人？

这套房最适合：

预算200多万，想买次新精装洋房套四，不想再花几十万装修的家庭；
在主城东门、东三环、成华或就近工作，有车或能接受公交骑行的地缘改善家庭；

看重低密、1T2、洋房居住体验，想避开传统高层塔楼的家庭；
对交易成本敏感，希望0中介费、0增值税、0个税，只承担契税的买家；
能接受十陵行政归属和教育差异，追求自住舒适度优先的家庭。

如果你非主城5+2学区不可，或者必须地铁步行可达、又或者追求顶配商业，这套房不适合，不用勉强。

七、0中介费说明与总结

房段子团队为买卖双方搭建平台，真正0中介费。今天推荐的这套邦泰宽语二期，已核验产权证信息，有兴趣可以加微信：djzsihai2007，直接和房东面对面沟通看房。0中介费是买卖双方自行沟通，房段子不是中介，只是房产分析博主搭建平台；需要代办过户贷款，可另行找中介或由房段子推荐，费用直接给中介。

总结一下：东三环旁、邦泰宽语二期、10层洋房7楼、135平精装套四、1T2户、正对中庭、满二唯一、0增值税、0个税、0中介费，总价229.8万还可谈。

220多万预算，在三环内不太好选，退一步挨着三环的低密次新洋房，这套确实值得来捡漏。好房源不等人，有兴趣先看配图，合适再约线下，买卖双方面对面谈。

免责声明：文中税费、契税比例、学区划片、改造合规性等以现场、产证及官方政策核定为准，不构成交易承诺。

房源实拍配图：

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