上海
大家好，这里是《小新情报局》，每周梳理珠海楼市整体行情，客观研判市场冷暖，为买房卖房提供参考思路。易居小新，不带私心；楼市有数，好房有谱。
假期那批认购，正在按正常节奏变成网签。珠海这一轮行情，第一次拿到了数据层面的验证。
网签放量：环比大幅翻倍，同比增逾七成
克而瑞数据显示，本周（10月13日-22日）珠海新建商品住宅（普通住宅、别墅）网签成交387套，成交面积3.93万平方米。环比大涨165.07%，上期网签仅146套，成交量大幅提升，实现翻倍增长；同比增长74.32%，去年同期为222套，本期多出165套；成交面积环比增长146.35%、同比增长57.18%。
这组数字的意义不止于"涨了"。国庆期间集中释放的670套认购（10月1日-10日，同比增长62.2%），正在按1-2周的正常节奏陆续转入网签备案，前期行情的"含金量"，到这一周才算真正落了地。
价格：量升价稳，结构性回落不是降价
本期成交均价26461元/㎡，环比下跌4.91%，但同比基本持平，微涨0.02%；套均价269万元/套，环比下跌11.62%，前一周为304万元/套。
这个回落要客观看：它反映的是成交结构变化，不是市场在降价。本轮放量的主力正是刚需、小户型、总价可控的产品，宸芯MIO这类"主城位置＋低总价"项目即是代表，这类房源集中网签自然会拉低统计均价。
均价同比持平更值得留意：珠海新房价格整体仍在稳定区间，"以价换量"是局部项目策略，不是全市行情。
政策：满月之后，额度进入倒计时
9月21日印发的《珠海市关于促进置业安居的若干措施》到本周正好满一个月，配套的购房补贴与安居房票实施细则已陆续落地，统一通过"珠海市购房补贴与安居房票申领"小程序线上办理，申请进度与资金池剩余额度均可实时查询。
政策在兑现，额度也在消耗。创业就业安居房票总额1亿元，公开报道显示已有近3000组群众申领各类房票，消耗进度较快，剩余额度已进入倒计时；大学生房票与人才房票尚有空间，同样在被持续申领锁定。
二手房：买方窗口仍在延续
本轮政策红利主要面向新建商品住房；二手房市场挂牌量保持充裕，当前属于买方友好窗口。对置换家庭而言，"卖旧买新"的节奏规划，比单次议价博弈更加关键；纯刚需买家可从容筛选高性价比房源，争取合适交易条件。
这一周的答案已经写进数据里：网签同比环比双升，前期的需求不是凑热闹；价格同比持平，说明放量靠的是真实成交，不是降价换量。同时也要看到，红利有明确边界，房票先到先得，各项补贴及房票对应的购房网签备案须在2026年12月31日前完成。对有真实居住需求的家庭，四季度的窗口依然成立，但留给决策的时间在收窄。
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