济南二手房9月量升价稳，回暖藏在结构里

10月26日，济南市房地产中介与租赁行业协会发布9月《济南市二手房交易市场月报》：全市网签二手房7754套、61.53万平方米，环比分别上涨2.88%、2.86%，同比分别上涨5.55%、5.65%；住宅网签4670套、50.81万平方米，环比上涨3.00%、4.05%，同比上涨4.40%、6.32%。

四项指标全部转正，但拆开看，这不是全面回暖，而是总量温和修复、内部分化加剧——主城托底、远郊调整，量在回升、价在原地。

四项指标同步转正，回升从暑期低点起步

以2.88%的涨幅倒推，8月全市二手网签约7537套，9月回到7754套。而7月是8517套，9月仍未回到7月高点，差距接近一成。这说明本轮回升更像暑期淡季结束后的季节性修复，而非需求端突然放量。

同比看，5.55%的套数增幅与5.65%的面积增幅都属温和区间，面积增幅略高于套数，住宅户均成交面积升至108.80平方米。价格端更关键：9月二手实际成交均价在9700元/平方米附近、环比基本持平，挂牌均价约1.08万元/平方米。量涨价不涨，"以价换量"仍在延续。

主城五区托住基本盘，槐荫跑出独立行情

历城区以1801套、14.22万平方米居首，历下1265套、市中1074套、槐荫1065套、天桥765套紧随，主城五区合计5970套，占全市约七成七，基本盘稳固。

槐荫区的表现更突出：全区套数环比增长9.68%、面积环比增长21.02%，同比分别增长14.27%、20.05%；住宅套数环比增长11.44%、面积同比增长17.96%。西客站片区多年配套兑现后，这里的房源正被改善客群重新定价。

高新区则是另一副面孔：套数环比下降5.84%，面积却环比增长15.80%、同比增长30.52%，住宅户均面积133.16平方米，为各区县中最大。套数减、面积增，购买力明显偏改善。历下延续核心区属性，成交规模居全市第二，二手成交均价在1.8万元/平方米附近领跑。

远郊县域走在另一条曲线上

济阳区9月二手网签163套，同比下滑40.94%，面积同比下滑41.83%；平阴116套，同比下滑32.56%；商河128套，同比下降16.34%；长清套数环比下降15.52%。

这些区域的共同点是新房与二手供给都在增加，新增人口和就业流入有限。当挂牌量跑在成交量前面，价格只能靠让步来换成交。政策已开始对症下药：山东稳楼市"十五条"明确，商品住宅库存去化周期18个月以上的县（市、区）暂停宅地出让，控增量、消存量，给供需关系留出修复时间。

90到144平方米成主力，中青年在接盘

9月全市住宅网签中，90至120平方米占35.27%，120至144平方米占23.45%，合计58.72%；144平方米以上占11.88%，60平方米以下仅占9.81%。

新房方向一致。据克而瑞好房点评网观察，2026年上半年济南120至150平方米三房、四房构成新房成交主力，占比超过九成；其发布的第二季度济南"比邻冠军榜"中，9个上榜项目也以改善型产品为主，覆盖唐冶、西客站、科技城等板块。

购房人群同样印证这一点：25至34岁占32.30%，35至44岁占31.30%，合计约63.6%；55岁及以上占12.21%。热点小区中，市中区鲁能领秀城成交48套、6680.18平方米居首，槐荫区腊山南苑38套，历城区万达文化体育旅游城29套、中新国际与万象新天各27套，都是有教育或配套支撑的成熟社区。

结语：修复不等于反转，三个指标值得盯住

据克而瑞好房点评网对济南主城成熟改善型住宅竞品组的测评，领秀城樾系健康宅价值潜力7.12分、位列竞品组第4，依据是区域新房供求比0.62、去化周期29.1个月、二手房成交面积同比下滑等因素。供求比健康、去化周期仍长，正是当前济南市场的写照：成交量回升与价格回升之间，还隔着一段去化时间。

对购房者而言，接下来可以盯住三个指标：四季度成交量能否稳定在7500套以上、成交均价能否由持平转为连续小幅上行、远郊县域的同比降幅能否收窄。三项同时改善，才谈得上趋势反转；只改善一项，仍是结构性修复。

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