江苏
828新政的靴子终于落地！
这一刀落下，对苏州楼市有什么影响？
从细则可以看出来，这次政策的核心管控目标是828之后挂牌的地块。
于是，我们统计了自2026年8月28日后发布的土地出让公告，以及成交、待成交的地块——
19张土出公告，六大区50宗涉宅地，容积率≤1.1的占比52%，容积率超过1.8的只有3宗。起拍楼面地价区间在5000— 26800元/㎡，中位数仅8500元/㎡。
从这张表可以看出很多信息量——
①这50个新盘必须严格执行“封顶销售”，最快也要2027下半年甚至2028年。
新区10个，主要集中在太湖科学城、浒关、狮山。
吴中14个，主要集中在太湖度假区、城南、经开区；
相城15个，主要集中在渭塘、黄埭、黄桥、苏相合作区等；
吴江8个，主要集中在各乡镇板块和太湖新城；
姑苏区，即将出让的3宗地都受管制；
唯一“挂零”的是园区， 奥体南z17（沁百合西）地块的土出 公告日为8月26，拿地时间为9月，根据政策细则判断，沁百合西的预售条件按老政策执行，资金监管按新政执行。
接下来一年，苏州的新房供应只能靠2025年到2026年上半年出让的地块支撑。尤其是一些新房供应量不足的板块，如果独苗卖完，即将陷入微断供的状态，部分好项目可能更稀缺。
②好消息是，苏州提前2年批量供应低密，正好削弱了封顶销售的影响。
50宗里36宗容积率上限在1.3以内，26宗压在1.1及以下。也就意味着几乎有95%的地块是别墅、叠墅、洋房等低密产品，总层数少、栋数也少，封顶工期相较于高层来说缩短了一半不止。
而且别忘了，低密产品里，毛坯交付占多数，竣工备案能提前几个月。而个人按揭的放款开关，正好挂在竣工备案上。
政策把按揭往后推，毛坯把它往前提。这一推一提，低密项目的回款曲线，比高层项目更平稳。
工期短、竣备早、回款快，三件事连在一起，新政对苏州楼市的实际约束被削弱了一大半。
只能说，提前2年大面积铺低密供地，苏州这步棋走在了政策前面。
③苏州的地价，也悄悄降了。
结合往年土拍数据来看，今年的地价呈现出明显的“两极分化”趋势。核心区依旧能出地王、创新高。
但外围及非核心区的地价明显回落，给房企释放利润空间，比如浒墅关、黄埭、太平等板块的起拍楼面价都有10-30%的降幅，甚至连一些相对核心的板块也...
最近集中挂牌的地块，楼面地价中位数仅8500元，这样一来即便是低密产品，总价也能控一控了，对房企是利润空间，对买房人是价格空间。
④对于二手房，利好＞利空。
新房推盘节奏放缓，购房需求会在短期内涌入二手市场。
对核心板块来说，地价依然高，新房供应缩减叠加成本推动涨价，核心区次新房的性价比凸显，将成为最先企稳甚至反弹的板块。目前园区的次新房已经涨了，300w左右涨幅在10-20w，奥体最多已经反弹50-70w...具体后面我们会扒数据，可以关注下~
而对于刚需市场来说，新房供应全面改善化，且政策受限最核心的就是大高层之类的产品，刚需盘供应量变少，供应周期变长，购买力被挤压至低总价区间，接下来低总价二手房将承接主要需求。
最后做个小小调查——
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